"Abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss" ist zu ungenau - Wohnrecht nicht wirksam bestellt
OLG Zweibrücken v. 15.1.2026 - 4 U 121/23
Der Sachverhalt:
Der Kläger wollte die Räumung einer Wohnung im Anwesen seines Vaters, dem Beklagten, erreichen. Er berief sich hierzu auf ein zwischen seiner Mutter und seinem Vater im Jahr 1994 zu seinen Gunsten vereinbartes Wohnrecht. Dieses im Grundbuch eingetragene Wohnrecht umfasste ausdrücklich "die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss". Tatsächlich handelte es sich bei dem Anwesen um ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Kellergeschoss mit Einliegerwohnung.
Nachdem die Mutter als Zeugin vor dem LG erläutert hatte, nach ihrem Verständnis habe sich die Wohnung im Dachgeschoss auf alles bezogen, was zu dem damaligen Zuhause des Sohnes "unter dem Dach" gehört habe, hat das Gericht den Vater aufgrund dieser durch Auslegung zu berücksichtigenden Vorstellung bei Vertragsschluss zur Räumung der abgeschlossenen Wohnung in Erd- und Obergeschoss/Dachgeschoss verurteilt.
Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Vaters hat das OLG das Urteil des LG abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen den Beklagtenkeinen Anspruch auf Räumung.
Ein dingliches Wohnrecht war bereits im Jahre 1994 nicht wirksam bestellt worden. Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordert nämlich, dass der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliert beschrieben wird. Anzugeben sind insofern die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss, sodass jeder Dritte ohne Weiteres feststellen kann, welche Räume gemeint sind.
Im hier maßgeblichen Einfamilienhaus ist eine "abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss" nicht vorhanden. Das Obergeschoss selbst ist nicht abgeschlossen und bildet aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit dem Erdgeschoss eine Wohneinheit. Die in der Vereinbarung erfolgte Bezeichnung als "Dachgeschoss" umfasst bereits sprachlich nicht die aus Erd- und Obergeschoss bestehende Wohneinheit. Die Erklärung der Zeugin konnte nicht berücksichtigt werden, da ihre Vorstellung bei Vertragsschluss nicht wie gefordert für jedermann ohne Weiteres erkennbar war. Diese Anforderung schließt es aus, nachzuforschen, was die Familie mit der Eintragung bezweckt hat.
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OLG Zweibrücken PM v. 16.3.2026
Der Kläger wollte die Räumung einer Wohnung im Anwesen seines Vaters, dem Beklagten, erreichen. Er berief sich hierzu auf ein zwischen seiner Mutter und seinem Vater im Jahr 1994 zu seinen Gunsten vereinbartes Wohnrecht. Dieses im Grundbuch eingetragene Wohnrecht umfasste ausdrücklich "die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss". Tatsächlich handelte es sich bei dem Anwesen um ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Kellergeschoss mit Einliegerwohnung.
Nachdem die Mutter als Zeugin vor dem LG erläutert hatte, nach ihrem Verständnis habe sich die Wohnung im Dachgeschoss auf alles bezogen, was zu dem damaligen Zuhause des Sohnes "unter dem Dach" gehört habe, hat das Gericht den Vater aufgrund dieser durch Auslegung zu berücksichtigenden Vorstellung bei Vertragsschluss zur Räumung der abgeschlossenen Wohnung in Erd- und Obergeschoss/Dachgeschoss verurteilt.
Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Vaters hat das OLG das Urteil des LG abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen den Beklagtenkeinen Anspruch auf Räumung.
Ein dingliches Wohnrecht war bereits im Jahre 1994 nicht wirksam bestellt worden. Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordert nämlich, dass der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliert beschrieben wird. Anzugeben sind insofern die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss, sodass jeder Dritte ohne Weiteres feststellen kann, welche Räume gemeint sind.
Im hier maßgeblichen Einfamilienhaus ist eine "abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss" nicht vorhanden. Das Obergeschoss selbst ist nicht abgeschlossen und bildet aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit dem Erdgeschoss eine Wohneinheit. Die in der Vereinbarung erfolgte Bezeichnung als "Dachgeschoss" umfasst bereits sprachlich nicht die aus Erd- und Obergeschoss bestehende Wohneinheit. Die Erklärung der Zeugin konnte nicht berücksichtigt werden, da ihre Vorstellung bei Vertragsschluss nicht wie gefordert für jedermann ohne Weiteres erkennbar war. Diese Anforderung schließt es aus, nachzuforschen, was die Familie mit der Eintragung bezweckt hat.
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