Adressenangabe einer Mietwohnung im Impressum allein spricht noch nicht für eine gewerbliche Tätigkeit
AG Hamburg v. 19.12.2025 - 49 C 213/25
Der Sachverhalt:
Der Kläger vermietet eine ca. 43 m² große Ein-Zimmer-Wohnung an den Beklagten. Bei Abschluss des Mietvertrages hatte der Beklagte angegeben, Stadtführer zu sein. Die Netto-Kalt-Miete belief sich zuletzt auf 695 €. Die Parteien verband in den letzten Jahren der eine oder andere Rechtsstreit über Instandsetzungsansprüche und Minderungen, im Gegenzug gab es letztlich erfolglose Räumungsklagen im Hinblick auf eine Befristung des Mietvertrages sowie einen vom Kläger behaupteten Eigenbedarf.
Nachdem der Kläger festgestellt hatte, dass die Wohnadresse des Beklagten auf der Internetseite eines Reiseführers angegeben war mit dem Hinweis, dass der Beklagte selbständiger Reiseführer sei, mahnte der Kläger dies als Gewerbetätigkeit ab. Nachdem der Beklagte über den Mieterverein der Abmahnung widersprochen hatte, kündigte der Kläger das Vertragsverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 19.8.2024 zum nächstmöglichen Zeitpunkt, spätestens jedoch zum 28.2.2025. Der Beklagte hat der Kündigung gem. § 574 BGB widersprochen.
Der Kläger hat den Abschluss des Mietvertrages mit anwaltlichem Schriftsatz vom 22.7.2025 wegen arglistiger Täuschung angefochten. Da der Beklagte von vornherein die gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung schon bei Mietvertragsabschluss beabsichtigt habe, sei dieser wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Der Beklagte hielt dagegen, dass eine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung nicht vorliege. Um eine solche handele es sich noch nicht, wenn er auf dem Sofa Mails beantworte oder vielleicht zweimal im Jahr einen Videocall durchführe. Insoweit werde die Adresse als reine Post- bzw. Rechnungsadresse genutzt.
Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen.
Die Gründe:
Es fehlte vorliegend an einer rechtlich wirksamen Kündigung und damit einem Räumungsanspruch aus den §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB.
Bei der Adressenangabe der Mietwohnung im Impressum einer Internetseite (hier eines Reiseführers) handelt es sich noch nicht um eine nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Tätigkeit. Sie besagt letztlich nichts über eine etwaige gewerbliche Tätigkeit, da sämtliche Gewerbetreibenden oder Freiberufler, die ihre Tätigkeit üblicherweise ohne Büro ausüben, nichts anderes übrigbleibt, als gegenüber Ämtern oder auch über ein Impressum einer Internetpräsenz ihre Wohnanschrift anzugeben. Die Nutzung ist vom Mietzweck Wohnen umfasst. Insofern ist etwa die telefonische Vereinbarung von Terminen, das Schreiben von Rechnungen oder sonstigem Postverkehr keine nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeit.
Der mit der Tätigkeit einhergehende Mailverkehr oder auch Rechnungsversand geht nicht über das hinaus, was etwa Angestellte im Homeoffice bzw. in der Telearbeit hinaus zu leisten haben. Auch Lehrer, die den Unterricht zu Hause vorbereiten, werden regelmäßig von ihren Schülern oder den Eltern derselben angerufen, ohne dass es sich um eine nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Tätigkeit handelt. Auch Mieter, die durch das Malen von Bildern oder Schreiben von Büchern Geld verdienen, sind darauf angewiesen, Post zu empfangen und zu versenden, ohne dass insoweit von einer nach außen in Erscheinung tretenden gewerblichen Tätigkeit auszugehen ist.
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Landesrecht Hamburg
Der Kläger vermietet eine ca. 43 m² große Ein-Zimmer-Wohnung an den Beklagten. Bei Abschluss des Mietvertrages hatte der Beklagte angegeben, Stadtführer zu sein. Die Netto-Kalt-Miete belief sich zuletzt auf 695 €. Die Parteien verband in den letzten Jahren der eine oder andere Rechtsstreit über Instandsetzungsansprüche und Minderungen, im Gegenzug gab es letztlich erfolglose Räumungsklagen im Hinblick auf eine Befristung des Mietvertrages sowie einen vom Kläger behaupteten Eigenbedarf.
Nachdem der Kläger festgestellt hatte, dass die Wohnadresse des Beklagten auf der Internetseite eines Reiseführers angegeben war mit dem Hinweis, dass der Beklagte selbständiger Reiseführer sei, mahnte der Kläger dies als Gewerbetätigkeit ab. Nachdem der Beklagte über den Mieterverein der Abmahnung widersprochen hatte, kündigte der Kläger das Vertragsverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 19.8.2024 zum nächstmöglichen Zeitpunkt, spätestens jedoch zum 28.2.2025. Der Beklagte hat der Kündigung gem. § 574 BGB widersprochen.
Der Kläger hat den Abschluss des Mietvertrages mit anwaltlichem Schriftsatz vom 22.7.2025 wegen arglistiger Täuschung angefochten. Da der Beklagte von vornherein die gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung schon bei Mietvertragsabschluss beabsichtigt habe, sei dieser wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Der Beklagte hielt dagegen, dass eine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung nicht vorliege. Um eine solche handele es sich noch nicht, wenn er auf dem Sofa Mails beantworte oder vielleicht zweimal im Jahr einen Videocall durchführe. Insoweit werde die Adresse als reine Post- bzw. Rechnungsadresse genutzt.
Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen.
Die Gründe:
Es fehlte vorliegend an einer rechtlich wirksamen Kündigung und damit einem Räumungsanspruch aus den §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB.
Bei der Adressenangabe der Mietwohnung im Impressum einer Internetseite (hier eines Reiseführers) handelt es sich noch nicht um eine nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Tätigkeit. Sie besagt letztlich nichts über eine etwaige gewerbliche Tätigkeit, da sämtliche Gewerbetreibenden oder Freiberufler, die ihre Tätigkeit üblicherweise ohne Büro ausüben, nichts anderes übrigbleibt, als gegenüber Ämtern oder auch über ein Impressum einer Internetpräsenz ihre Wohnanschrift anzugeben. Die Nutzung ist vom Mietzweck Wohnen umfasst. Insofern ist etwa die telefonische Vereinbarung von Terminen, das Schreiben von Rechnungen oder sonstigem Postverkehr keine nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeit.
Der mit der Tätigkeit einhergehende Mailverkehr oder auch Rechnungsversand geht nicht über das hinaus, was etwa Angestellte im Homeoffice bzw. in der Telearbeit hinaus zu leisten haben. Auch Lehrer, die den Unterricht zu Hause vorbereiten, werden regelmäßig von ihren Schülern oder den Eltern derselben angerufen, ohne dass es sich um eine nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Tätigkeit handelt. Auch Mieter, die durch das Malen von Bildern oder Schreiben von Büchern Geld verdienen, sind darauf angewiesen, Post zu empfangen und zu versenden, ohne dass insoweit von einer nach außen in Erscheinung tretenden gewerblichen Tätigkeit auszugehen ist.
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