AGB-Charakter trotz Änderungen - Rückzahlungsklausel im Maklervertrag kann unwirksam sein
OLG Hamm v. 29.1.2026 - 18 U 53/25
Der Sachverhalt:
Die Klägerin begehrte die Rückzahlung einer Provision i.H.v. 232.000 €, die sie dem Beklagten am 27.11.2020 für den Nachweis der Gelegenheit zum Kauf eines projektierten Seniorenpflegeheims gezahlt hatte. Sie stützte ihre Forderung auf § 3 Abs. 3 Satz 3 der Maklervereinbarung der Parteien vom 14./16.10.2020 (MV), der wie folgt lautete: "Sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen, ist die dem Makler gezahlte Provision von diesem an den AG zurückzuzahlen."
Die Klägerin trat mit Schreiben vom 19.4.2024 von dem am 22.10.2020 geschlossenen notariellen Kaufvertrag zurück. Der Beklagte verweigerte die Rückzahlung der Provision mit der Begründung, die besagte Klausel, bei der es sich um eine AGB der Klägerin handele, sei unwirksam, da sie den Makler unangemessen benachteilige. Die Klausel sei mit wesentlichen Grundgedanken des § 652 BGB nicht zu vereinbaren. Es gehöre zum gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags, dass der Makler seine Provision schon mit dem rechtsgültigen, fehlerfreien Zustandekommen des Hauptvertrags verdiene und sein Provisionsanspruch von der Durchführung des Hauptvertrags unabhängig sei.
Das LG hat der Klage vollumfänglich stattgegeben. Es liege keine unangemessene Benachteiligung des Beklagten vor. Zudem sei zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin auf den Wunsch des Beklagten eingelassen habe, die Fälligkeit der Provision in Abänderung des ersten Entwurfs der Maklervereinbarung auf den Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses vorzuverlegen.
Auf die Berufung des Beklagten hat das OLG die Entscheidung abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.
Die Gründe:
Die Klägerin konnte ihre Forderung nicht auf § 3 Abs. 3 Satz 3 MV stützen. Zwar war es zu einer "Rückabwicklung des Kaufvertrags" i.S.d. Klausel gekommen. Diese war jedoch gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Es handelte sich nämlich um eine AGB der Klägerin, die den jeweiligen Vertragspartner unangemessen benachteiligte.
Eine im Zuge der Vertragsverhandlungen erfolgende individuelle Änderung des Wortlauts einer (ursprünglich) gem. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB vorformulierten Klausel steht dem AGB-Charakter der schließlich vereinbarten Klausel nicht per se entgegen, sondern stellt lediglich ein Indiz für eine Individualvereinbarung i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB dar. Ohnehin hängt der AGB-Charakter einer Klausel nicht von der wiederholten Verwendung einer konkreten Formulierung ab, sondern von der inhaltlichen Wiederholung eines bestimmten Regelungsmodells. Indem die Klägerin den Entwurf der Maklervereinbarung in die Vertragsverhandlungen der Parteien eingebracht hatte, hat sie dem Beklagten die darin enthaltenen vorformulierten Vertragsbedingungen gem. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB gestellt. Sie war damit Verwenderin der Bedingungen.
Die Parteien haben die schließlich in § 3 Abs. 3 Satz 3 MV niedergelegte Rückzahlungsklausel nicht gem. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB "im Einzelnen ausgehandelt". Ein solches erfordert nämlich mehr als Verhandeln. Es setzt voraus, dass der Verwender den in seinen AGB enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der fraglichen Klausel bereit erklären.
Entgegen der Ansicht des LG hielt § 3 Abs. 3 Satz 3 MV einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand. Denn gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Letzteres ist der Fall, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision für den Fall verpflichtet, dass der Hauptvertrag (Kaufvertrag) - aus welchen Gründen auch immer - nicht durchgeführt wird, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags und kann somit gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein. Der Senat hält insoweit nicht mehr an seiner im Urteil vom 12.2.2001 zum Az. 18 U 72/00 geäußerten Auffassung fest.
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Justiz NRW
Die Klägerin begehrte die Rückzahlung einer Provision i.H.v. 232.000 €, die sie dem Beklagten am 27.11.2020 für den Nachweis der Gelegenheit zum Kauf eines projektierten Seniorenpflegeheims gezahlt hatte. Sie stützte ihre Forderung auf § 3 Abs. 3 Satz 3 der Maklervereinbarung der Parteien vom 14./16.10.2020 (MV), der wie folgt lautete: "Sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen, ist die dem Makler gezahlte Provision von diesem an den AG zurückzuzahlen."
Die Klägerin trat mit Schreiben vom 19.4.2024 von dem am 22.10.2020 geschlossenen notariellen Kaufvertrag zurück. Der Beklagte verweigerte die Rückzahlung der Provision mit der Begründung, die besagte Klausel, bei der es sich um eine AGB der Klägerin handele, sei unwirksam, da sie den Makler unangemessen benachteilige. Die Klausel sei mit wesentlichen Grundgedanken des § 652 BGB nicht zu vereinbaren. Es gehöre zum gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags, dass der Makler seine Provision schon mit dem rechtsgültigen, fehlerfreien Zustandekommen des Hauptvertrags verdiene und sein Provisionsanspruch von der Durchführung des Hauptvertrags unabhängig sei.
Das LG hat der Klage vollumfänglich stattgegeben. Es liege keine unangemessene Benachteiligung des Beklagten vor. Zudem sei zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin auf den Wunsch des Beklagten eingelassen habe, die Fälligkeit der Provision in Abänderung des ersten Entwurfs der Maklervereinbarung auf den Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses vorzuverlegen.
Auf die Berufung des Beklagten hat das OLG die Entscheidung abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.
Die Gründe:
Die Klägerin konnte ihre Forderung nicht auf § 3 Abs. 3 Satz 3 MV stützen. Zwar war es zu einer "Rückabwicklung des Kaufvertrags" i.S.d. Klausel gekommen. Diese war jedoch gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Es handelte sich nämlich um eine AGB der Klägerin, die den jeweiligen Vertragspartner unangemessen benachteiligte.
Eine im Zuge der Vertragsverhandlungen erfolgende individuelle Änderung des Wortlauts einer (ursprünglich) gem. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB vorformulierten Klausel steht dem AGB-Charakter der schließlich vereinbarten Klausel nicht per se entgegen, sondern stellt lediglich ein Indiz für eine Individualvereinbarung i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB dar. Ohnehin hängt der AGB-Charakter einer Klausel nicht von der wiederholten Verwendung einer konkreten Formulierung ab, sondern von der inhaltlichen Wiederholung eines bestimmten Regelungsmodells. Indem die Klägerin den Entwurf der Maklervereinbarung in die Vertragsverhandlungen der Parteien eingebracht hatte, hat sie dem Beklagten die darin enthaltenen vorformulierten Vertragsbedingungen gem. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB gestellt. Sie war damit Verwenderin der Bedingungen.
Die Parteien haben die schließlich in § 3 Abs. 3 Satz 3 MV niedergelegte Rückzahlungsklausel nicht gem. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB "im Einzelnen ausgehandelt". Ein solches erfordert nämlich mehr als Verhandeln. Es setzt voraus, dass der Verwender den in seinen AGB enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der fraglichen Klausel bereit erklären.
Entgegen der Ansicht des LG hielt § 3 Abs. 3 Satz 3 MV einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand. Denn gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Letzteres ist der Fall, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision für den Fall verpflichtet, dass der Hauptvertrag (Kaufvertrag) - aus welchen Gründen auch immer - nicht durchgeführt wird, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags und kann somit gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein. Der Senat hält insoweit nicht mehr an seiner im Urteil vom 12.2.2001 zum Az. 18 U 72/00 geäußerten Auffassung fest.
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