Änderung des gewählten Verteilungsschlüssels bei Betriebskosten nur bei Unzumutbarkeit für Vermieter
LG Hanau v. 15.8.2025 - 32 C 16/25
Der Sachverhalt:
Die klagende Vermieterin nimmt den beklagten Mieter auf Zahlung nicht geleisteter Mieten und Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen in Anspruch. Der Beklagte wendete jeweils ein, dass die Abrechnungen bei mehreren Positionen geänderte Verteilungsschlüssel aufwiesen, aufgrund derer er mehr Kosten zu tragen habe. Unter Anwendung des bisherigen Verteilungsschlüssels errechnete Guthaben sowie Rechtsanwaltskosten für die Rüge falscher Abrechnungen rechnete er sodann gegen die Mietzahlungen und verbleibenden Nachforderungen auf.
Das AG wies die Klage überwiegend ab. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
Die Gründe:
Der Beklagte rügte zu Recht, dass die Klägerin - anders als zuvor der frühere Eigentümer und Vermieter - bei mehreren Positionen statt der Verteilung nach Personen eine Verteilung nach der Wohnfläche vorgenommen hat.
Zwar durfte der vormalige Eigentümer nach dem damals geltenden Recht den Verteilungsschlüssel selbst bestimmen. Mit der Wahl des Personenschlüssels für die erste Abrechnung ist dieser jedoch - auch heute noch - bindend; eine andere Verteilung ist damit an sich nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien möglich.
Ausnahmsweise kann ein Vermieter zwar einen anderen (angemessenen) Verteilungsschlüssel wählen, wenn die weitere Verwendung des vereinbarten für ihn unzumutbar ist. Der - an sich nachvollziehbare - Vortrag der Klägerin, die Ermittlung der in dem Jahr tatsächlich vorhandenen Personen sei in der Liegenschaft kaum möglich und zu ungenau, konnte vorliegend jedoch nicht überzeugen, denn eben dieser Verteilungsschlüssel wurde bei einer anderen Position verwendet, und zwar ohne Erklärung, weshalb diese Probleme in diesem Fall nicht bestehen sollten.
Da sich nach Abzug der überhöhten Kosten teilweise Guthaben aus den Abrechnungen ergaben, konnte der Beklagte diese gegen verbleibende Ansprüche der Klägerin aufrechnen. Zugleich stellt die fehlerhafte Abrechnung über die Betriebskosten eine vertragliche Pflichtverletzung dar, so dass der Beklagte die Kosten für die anwaltliche Prüfung ebenfalls aufrechnen konnte.
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LG Hanau PM vom 5.9.2025
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Das AG wies die Klage überwiegend ab. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
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Ausnahmsweise kann ein Vermieter zwar einen anderen (angemessenen) Verteilungsschlüssel wählen, wenn die weitere Verwendung des vereinbarten für ihn unzumutbar ist. Der - an sich nachvollziehbare - Vortrag der Klägerin, die Ermittlung der in dem Jahr tatsächlich vorhandenen Personen sei in der Liegenschaft kaum möglich und zu ungenau, konnte vorliegend jedoch nicht überzeugen, denn eben dieser Verteilungsschlüssel wurde bei einer anderen Position verwendet, und zwar ohne Erklärung, weshalb diese Probleme in diesem Fall nicht bestehen sollten.
Da sich nach Abzug der überhöhten Kosten teilweise Guthaben aus den Abrechnungen ergaben, konnte der Beklagte diese gegen verbleibende Ansprüche der Klägerin aufrechnen. Zugleich stellt die fehlerhafte Abrechnung über die Betriebskosten eine vertragliche Pflichtverletzung dar, so dass der Beklagte die Kosten für die anwaltliche Prüfung ebenfalls aufrechnen konnte.
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