Auskunftsanspruch trotz präkludierter Ausnahmetatbestände
BGH v. 1.7.2026 - VIII ZR 211/23
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine im Rechtsdienstleistungsregister eingetragene GmbH. Sie machte aus abgetretenem Recht des Mieters einer Wohnung der Beklagten Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) geltend. Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit April 2021 ein Mietverhältnis über eine 60,57 m² große Wohnung in Berlin, gelegen in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19.5.2020. Die Nettokaltmiete beträgt 734,50 €. Ein Hinweis der Beklagten vor Vertragsschluss auf etwaige Ausnahmetatbestände (bestandsgeschützte Vormiete, Modernisierung) erfolgte nicht.
Der Mieter trat der Klägerin Ansprüche u.a. auf Auskunft, Rückzahlung überhöhter Miete, Feststellung der Unwirksamkeit der überhöhten Mietvereinbarung sowie (teilweise) Rückzahlung/Freigabe der Kaution ab. Mit Schreiben vom 16.5.2021 hatte die Klägerin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt sowie Auskunft (Vormiete, Mieterhöhungen, Modernisierungen), Rückerstattung künftig überhöhter Miete, Herausgabe der anteiligen Kaution und Herabsetzung der künftigen Miete auf den zulässigen Höchstbetrag verlangt. Nach Fristablauf hat sie die Beklagte abgemahnt.
Das AG hat der darauffolgenden Klage stattgegeben. Auf Berufung der Beklagten hat das LG die Auskunftsklage abgewiesen. Auf die Revision der Klägerin hat der BGH das Urteil des LG insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden war und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG insgesamt zurückgewiesen.
Gründe:
Das Berufungsgericht hat das Rechtsschutzbedürfnis für den geltend gemachten Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB zu Unrecht verneint. Nach BGH-Rechtsprechung besteht ein Auskunftsanspruch auch hinsichtlich der Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB, selbst wenn sich der Vermieter hierauf mangels rechtzeitiger Vorabinformation nach § 556g Abs. 1a BGB derzeit nicht berufen kann. Denn eine Nachholung der Auskunft eröffnet ihm die Berufung auf diese Ausnahmen erst nach Ablauf einer Zweijahresfrist.
Ob der Mieter dieses Risiko eingehen und durch ein Auskunftsverlangen Klarheit über die langfristig zulässige Miethöhe schaffen möchte, ist allein seine Entscheidung. Ein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis lässt sich hieraus aber nicht ableiten. Etwaige wirtschaftliche Nachteile oder ein vermeintlich kostenorientiertes Vorgehen des Inkassodienstleisters betreffen allein dessen Innenverhältnis zum Mieter.
Die Klägerin kann aus abgetretenem Recht Auskunft über sämtliche für die zulässige Miethöhe maßgeblichen Tatsachen verlangen. Hierzu gehören insbesondere Angaben zur Vormiete, zu Mieterhöhungen sowie zu Modernisierungsmaßnahmen und den umlagefähigen Kosten. Diese Informationen sind für die Prüfung der Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB erheblich, nicht allgemein zugänglich und dem Vermieter ohne Weiteres bekannt.
Ferner hat die Klägerin Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Für Altfälle vor Inkrafttreten der Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG zum 1.6.2025 ist der Gegenstandswert für das Verlangen auf Herabsetzung der Miete nicht entsprechend § 41 Abs. 5 GKG, sondern nach § 9 ZPO mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag zu bemessen. Eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG schied hier mangels planwidriger Regelungslücke aus, weil der Gesetzgeber eine Einbeziehung der Ansprüche aus der Mietpreisbremse trotz entsprechender Anregungen bewusst erst mit der Gesetzesänderung zum 1.6.2025 vorgenommen hatte. Daher waren die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in voller Höhe zu erstatten.
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Die Klägerin ist eine im Rechtsdienstleistungsregister eingetragene GmbH. Sie machte aus abgetretenem Recht des Mieters einer Wohnung der Beklagten Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) geltend. Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit April 2021 ein Mietverhältnis über eine 60,57 m² große Wohnung in Berlin, gelegen in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19.5.2020. Die Nettokaltmiete beträgt 734,50 €. Ein Hinweis der Beklagten vor Vertragsschluss auf etwaige Ausnahmetatbestände (bestandsgeschützte Vormiete, Modernisierung) erfolgte nicht.
Der Mieter trat der Klägerin Ansprüche u.a. auf Auskunft, Rückzahlung überhöhter Miete, Feststellung der Unwirksamkeit der überhöhten Mietvereinbarung sowie (teilweise) Rückzahlung/Freigabe der Kaution ab. Mit Schreiben vom 16.5.2021 hatte die Klägerin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt sowie Auskunft (Vormiete, Mieterhöhungen, Modernisierungen), Rückerstattung künftig überhöhter Miete, Herausgabe der anteiligen Kaution und Herabsetzung der künftigen Miete auf den zulässigen Höchstbetrag verlangt. Nach Fristablauf hat sie die Beklagte abgemahnt.
Das AG hat der darauffolgenden Klage stattgegeben. Auf Berufung der Beklagten hat das LG die Auskunftsklage abgewiesen. Auf die Revision der Klägerin hat der BGH das Urteil des LG insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden war und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG insgesamt zurückgewiesen.
Gründe:
Das Berufungsgericht hat das Rechtsschutzbedürfnis für den geltend gemachten Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB zu Unrecht verneint. Nach BGH-Rechtsprechung besteht ein Auskunftsanspruch auch hinsichtlich der Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB, selbst wenn sich der Vermieter hierauf mangels rechtzeitiger Vorabinformation nach § 556g Abs. 1a BGB derzeit nicht berufen kann. Denn eine Nachholung der Auskunft eröffnet ihm die Berufung auf diese Ausnahmen erst nach Ablauf einer Zweijahresfrist.
Ob der Mieter dieses Risiko eingehen und durch ein Auskunftsverlangen Klarheit über die langfristig zulässige Miethöhe schaffen möchte, ist allein seine Entscheidung. Ein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis lässt sich hieraus aber nicht ableiten. Etwaige wirtschaftliche Nachteile oder ein vermeintlich kostenorientiertes Vorgehen des Inkassodienstleisters betreffen allein dessen Innenverhältnis zum Mieter.
Die Klägerin kann aus abgetretenem Recht Auskunft über sämtliche für die zulässige Miethöhe maßgeblichen Tatsachen verlangen. Hierzu gehören insbesondere Angaben zur Vormiete, zu Mieterhöhungen sowie zu Modernisierungsmaßnahmen und den umlagefähigen Kosten. Diese Informationen sind für die Prüfung der Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB erheblich, nicht allgemein zugänglich und dem Vermieter ohne Weiteres bekannt.
Ferner hat die Klägerin Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Für Altfälle vor Inkrafttreten der Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG zum 1.6.2025 ist der Gegenstandswert für das Verlangen auf Herabsetzung der Miete nicht entsprechend § 41 Abs. 5 GKG, sondern nach § 9 ZPO mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag zu bemessen. Eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG schied hier mangels planwidriger Regelungslücke aus, weil der Gesetzgeber eine Einbeziehung der Ansprüche aus der Mietpreisbremse trotz entsprechender Anregungen bewusst erst mit der Gesetzesänderung zum 1.6.2025 vorgenommen hatte. Daher waren die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in voller Höhe zu erstatten.
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