Ausnahme von der Mietpreisbremse wegen fehlender vorheriger Möglichkeit der Nutzung als Wohnung
BGH v. 19.8.2026 - VIII ZR 104/25
Der Sachverhalt:
Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 6.1.2020 von der Beklagten eine rd. 73 m² große Wohnung in Berlin, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte mtl. Nettokaltmiete belief sich auf 979 €. Die Wohnung befindet sich im Seitenflügel eines vor 1918 errichteten Altbaus, dessen Erdgeschoss gewerblich genutzt wurde. Die nunmehr an die Kläger vermietete Wohnung war dort zuvor Teil einer Gewerbeeinheit; die Räume wurden abgetrennt und umgebaut.
Mit Schreiben vom 8.7.2020 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB i.V.m. der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung) und erklärten für künftige Zahlungen den Vorbehalt der Rückforderung für den Differenzbetrag. Nach ihrer Ansicht beträgt die zulässige Miete unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 623 €. Mit ihrer Klage begehrten die Kläger zuletzt Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v. rd. 11.000 € sowie überzahlter Kautionsraten i.H.v. rd. 1.100 €, jeweils nebst Zinsen.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Urteil des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Nach der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete bei einem Mietvertrag über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Gem. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ist die bei Mietbeginn vereinbarte Miete unwirksam, soweit sie die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höhe überschreitet. Nach § 556f Satz 1 BGB ist § 556d BGB nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands des § 556f Satz 1 BGB liegen allerdings nicht schon allein deshalb vor, weil die streitgegenständliche Wohnung nach dem genannten Stichtag zum ersten Mal im Rahmen eines "regulären" Wohnraummietverhältnisses vermietet worden ist, nachdem die Räumlichkeiten zuvor gewerblich genutzt wurden. Vielmehr steht auch eine bis zum Stichtag erfolgte gewerbliche Nutzung der nach dem Stichtag erstmals als Wohnung vermieteten Räumlichkeiten der Anwendung von § 556f Satz 1 BGB grundsätzlich entgegen, sofern nicht nach der ursprünglichen baulichen Anlage und Ausstattung der Räumlichkeiten eine Nutzung als Wohnung objektiv ausgeschlossen war und die Möglichkeit der Nutzung als Wohnung erst durch nachfolgende, unter Einsatz von wesentlichem Bauaufwand erfolgende Baumaßnahmen geschaffen wurde.
Die - vorliegend in Bezug auf die in Rede stehenden Räumlichkeiten allein in Betracht kommende - Nutzungsänderung nach § 16 Abs. 1 Nr. 3 Alt. 2 WoFG wird im WoFG als solche nicht definiert, so dass durch Auslegung zu ermitteln ist, worauf sich dieser Begriff bezieht. Neben der vom LG (wohl) im Ergebnis vertretenen Sichtweise, für die Beurteilung einer geänderten Nutzung subjektiv an den jeweiligen, im Falle der Überlassung an einen Dritten vertraglich vereinbarten Nutzungszweck anzuknüpfen, kommt auch in Betracht, die Beurteilung an den objektiven baulichen Gegebenheiten der Räumlichkeiten auszurichten und darauf abzustellen, ob die Räumlichkeiten unter diesem Aspekt - in ihrer konkreten damaligen Gestalt - bereits für die Nutzung als Wohnung geeignet waren. Nach der Entstehungsgeschichte der Norm und deren Sinn und Zweck ist der letztgenannten Sichtweise der Vorzug zu geben.
Die für die Beurteilung, ob im Rahmen des § 556f Satz 1 BGB bei Fällen der Nutzungsänderung neuer, bis zum Stichtag nicht genutzter Wohnraum vorliegt, maßgebliche Frage, ob die Räumlichkeiten bereits vor den Baumaßnahmen nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv als Wohnung hätten genutzt werden können, beantwortet sich - ungeachtet der baurechtlichen Beurteilung - gemäß der Verkehrsanschauung danach, ob sie als selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglicht hätten. Dies setzt jedenfalls voraus, dass die Räumlichkeiten neben einem Wohn-/Schlafraum über eine Toilette und ein eingerichtetes Bad sowie über eine Küche oder Kochgelegenheit verfügen.
Der im Rahmen des § 556f Satz 1 BGB bei Fällen der Nutzungsänderung für die Annahme neu geschaffenen, bis zum Stichtag nicht genutzten Wohnraums erforderliche erhebliche Bauaufwand liegt nach der entsprechend dem Willen des Gesetzgebers des Mietrechtsnovellierungsgesetzes - ebenso wie im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB - heranzuziehenden Rechtsprechung zu § 16 WoFG bzw. dessen Vorgängervorschriften vor, wenn die Höhe der aufgewendeten Kosten etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 1 BGB trägt dabei der Vermieter. Es obliegt demnach - anders als es das LG zu meinen scheint - nicht den Klägern, eine frühere Nutzung der Räumlichkeiten als Mietwohnung vorzutragen; vielmehr muss die Beklagte vortragen und im Bestreitensfall beweisen, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
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Kommentierung | BGB
§ 556f Ausnahmen
Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
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§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
Rechtsprechung
Mietpreisbremse: Anwendung bei Wiederherstellung der Nutzbarkeit eines Gebäude zu Wohnzwecken
BGH vom 01.07.2026 - VIII ZR 50/23
Astrid Siegmund, MietRB 2026, 261
MIETRB2003849
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Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 6.1.2020 von der Beklagten eine rd. 73 m² große Wohnung in Berlin, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte mtl. Nettokaltmiete belief sich auf 979 €. Die Wohnung befindet sich im Seitenflügel eines vor 1918 errichteten Altbaus, dessen Erdgeschoss gewerblich genutzt wurde. Die nunmehr an die Kläger vermietete Wohnung war dort zuvor Teil einer Gewerbeeinheit; die Räume wurden abgetrennt und umgebaut.
Mit Schreiben vom 8.7.2020 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB i.V.m. der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung) und erklärten für künftige Zahlungen den Vorbehalt der Rückforderung für den Differenzbetrag. Nach ihrer Ansicht beträgt die zulässige Miete unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 623 €. Mit ihrer Klage begehrten die Kläger zuletzt Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v. rd. 11.000 € sowie überzahlter Kautionsraten i.H.v. rd. 1.100 €, jeweils nebst Zinsen.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Urteil des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Nach der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete bei einem Mietvertrag über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Gem. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ist die bei Mietbeginn vereinbarte Miete unwirksam, soweit sie die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höhe überschreitet. Nach § 556f Satz 1 BGB ist § 556d BGB nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands des § 556f Satz 1 BGB liegen allerdings nicht schon allein deshalb vor, weil die streitgegenständliche Wohnung nach dem genannten Stichtag zum ersten Mal im Rahmen eines "regulären" Wohnraummietverhältnisses vermietet worden ist, nachdem die Räumlichkeiten zuvor gewerblich genutzt wurden. Vielmehr steht auch eine bis zum Stichtag erfolgte gewerbliche Nutzung der nach dem Stichtag erstmals als Wohnung vermieteten Räumlichkeiten der Anwendung von § 556f Satz 1 BGB grundsätzlich entgegen, sofern nicht nach der ursprünglichen baulichen Anlage und Ausstattung der Räumlichkeiten eine Nutzung als Wohnung objektiv ausgeschlossen war und die Möglichkeit der Nutzung als Wohnung erst durch nachfolgende, unter Einsatz von wesentlichem Bauaufwand erfolgende Baumaßnahmen geschaffen wurde.
Die - vorliegend in Bezug auf die in Rede stehenden Räumlichkeiten allein in Betracht kommende - Nutzungsänderung nach § 16 Abs. 1 Nr. 3 Alt. 2 WoFG wird im WoFG als solche nicht definiert, so dass durch Auslegung zu ermitteln ist, worauf sich dieser Begriff bezieht. Neben der vom LG (wohl) im Ergebnis vertretenen Sichtweise, für die Beurteilung einer geänderten Nutzung subjektiv an den jeweiligen, im Falle der Überlassung an einen Dritten vertraglich vereinbarten Nutzungszweck anzuknüpfen, kommt auch in Betracht, die Beurteilung an den objektiven baulichen Gegebenheiten der Räumlichkeiten auszurichten und darauf abzustellen, ob die Räumlichkeiten unter diesem Aspekt - in ihrer konkreten damaligen Gestalt - bereits für die Nutzung als Wohnung geeignet waren. Nach der Entstehungsgeschichte der Norm und deren Sinn und Zweck ist der letztgenannten Sichtweise der Vorzug zu geben.
Die für die Beurteilung, ob im Rahmen des § 556f Satz 1 BGB bei Fällen der Nutzungsänderung neuer, bis zum Stichtag nicht genutzter Wohnraum vorliegt, maßgebliche Frage, ob die Räumlichkeiten bereits vor den Baumaßnahmen nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv als Wohnung hätten genutzt werden können, beantwortet sich - ungeachtet der baurechtlichen Beurteilung - gemäß der Verkehrsanschauung danach, ob sie als selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglicht hätten. Dies setzt jedenfalls voraus, dass die Räumlichkeiten neben einem Wohn-/Schlafraum über eine Toilette und ein eingerichtetes Bad sowie über eine Küche oder Kochgelegenheit verfügen.
Der im Rahmen des § 556f Satz 1 BGB bei Fällen der Nutzungsänderung für die Annahme neu geschaffenen, bis zum Stichtag nicht genutzten Wohnraums erforderliche erhebliche Bauaufwand liegt nach der entsprechend dem Willen des Gesetzgebers des Mietrechtsnovellierungsgesetzes - ebenso wie im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB - heranzuziehenden Rechtsprechung zu § 16 WoFG bzw. dessen Vorgängervorschriften vor, wenn die Höhe der aufgewendeten Kosten etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 1 BGB trägt dabei der Vermieter. Es obliegt demnach - anders als es das LG zu meinen scheint - nicht den Klägern, eine frühere Nutzung der Räumlichkeiten als Mietwohnung vorzutragen; vielmehr muss die Beklagte vortragen und im Bestreitensfall beweisen, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
Kommentierung | BGB
§ 556f Ausnahmen
Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
Kommentierung | BGB
§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
Rechtsprechung
Mietpreisbremse: Anwendung bei Wiederherstellung der Nutzbarkeit eines Gebäude zu Wohnzwecken
BGH vom 01.07.2026 - VIII ZR 50/23
Astrid Siegmund, MietRB 2026, 261
MIETRB2003849
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