Außerordentliche Kündigung kann als vertraglich vereinbarte Abmahnung anzusehen sein
OLG Karlsruhe v. 20.3.2026 - 14 U 128/25
Der Sachverhalt:
Zwischen der Klägerin zu 1) und der Beklagten bestand ein langfristiger Hotelmietvertrag (25 Jahre Festlaufzeit, Verlängerungsoption), ergänzt durch einen separaten Mietvertrag über die Hotelausstattung mit der Klägerin zu 2). Beide Verträge waren hinsichtlich Kündigung und Fälligkeit der Miete verknüpft; der Ausstattungsvertrag sollte automatisch mit dem Hotelmietvertrag enden. Die Miete musste jeweils monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag gezahlt werden. Eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen; eine außerordentliche Kündigung war insbesondere bei Zahlungsverzug oder wiederholt unpünktlicher Zahlung möglich.
Seit März 2024 kam es zu wiederholten verspäteten bzw. ausbleibenden Miet- und Betriebskostenzahlungen. Trotz mehrfacher Mahnungen rügten die Klägerinnen weitere Vertragsverstöße (u.a. fehlende Bildung von FF&E-Rücklagen). Zum 1.8.2024 erfolgte eine Mieterhöhung. Nachdem die Beklagte die erhöhte Miete ab August 2024 sowie die Oktober-Miete nicht gezahlt hatte, wurde sie am 9.10.2024 abgemahnt. Wegen weiterer Zahlungsrückstände kündigten die Klägerinnen am 7.11.2024 außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich und verlangten Räumung. Teilzahlungen erfolgten erst danach.
Mit weiteren Kündigungen ab April 2025 stützten die Klägerinnen sich auf fortbestehende und steigende Zahlungsrückstände, die sich bis August 2025 auf über 348.000 € beliefen. Die Beklagte trug vor, im Pachtvertrag sei vereinbart, dass der zur Kündigung berechtigende Zustand zunächst abzumahnen sei. Ein solcher Zustand habe zum Zeitpunkt der 1. Abmahnung nicht vorgelegen. Die Klägerseite habe in ihrer 1. Abmahnung vom 9.10.2024 gerade keinen zur Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug von zwei offenen Monatspachten behauptet. Die vertraglich vorgesehene "schriftliche Abmahnung" vor einer Kündigungserklärung sei mangels anderweitiger Auslegungsindizien für jede einzelne Kündigung durch die Verpächterin erforderlich.
Das LG gab der auf vertragliche Räumungs- und Zahlungsansprüche gerichteten Klage überwiegend statt. Das OLG hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die Klägerin zu 1) hat gegen die Beklagte einen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung aus April 2025 wirksam beendet wurde. Der Vertrag war als Miet- und nicht als Pachtvertrag zu qualifizieren, da lediglich das Hotelgebäude überlassen worden war und die Ausstattung nicht Vertragsbestandteil war, sondern Gegenstand eines eigenständigen Vertrags mit der Klägerin zu 2).
Die Kündigungsvoraussetzungen lagen vor. Eine Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach ein wichtiger Grund bei Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten "trotz vorheriger Abmahnung" vorliegt, ist dahin auszulegen, dass eine fristlose Kündigung nur nach Abmahnung wirksam ist; § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wird insoweit modifiziert. Insofern war die Kündigung vom 7.11.2024 zwar mangels vorheriger Abmahnung unwirksam, sie konnte jedoch als Abmahnung ausgelegt werden. Die nachfolgende Kündigung aus April 2025 erfolgte wirksam, da ein erheblicher Zahlungsrückstand (über zwei Monatsmieten) bestand.
Die vertragliche Abmahnung muss sich nicht auf einen konkreten Rückstand beziehen. Maßgeblich ist zudem der Zahlungseingang. Der Rückstand betrug im April 2025 über 217.000 €. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) lag nicht vor, da die Beklagte dauerhaft und erheblich ihre Zahlungspflichten verletzt hatte und die Rückstände weiter angewachsen waren. Die weiteren Kündigungen waren ebenfalls wirksam. Außerdem schuldete die Beklagte Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) i.H.v. 99.125,72 € nebst Verzugszinsen sowie vorgerichtliche Anwaltskosten (§ 280 BGB).
Die Klage der Klägerin zu 2) war zulässig und begründet. Die überlassene Hotelausstattung stellte Scheinbestandteile (§ 95 BGB) dar. Aufgrund der Beendigung des Hauptmietvertrags endete auch der Ausstattungsvertrag automatisch, sodass ein Herausgabeanspruch bestand. Zudem standen der Klägerin zu 2) rückständige Mieten i.H.v. 24.470,68 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Anwaltskosten zu.
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Landesrechtsprechung Baden-Württemberg
Zwischen der Klägerin zu 1) und der Beklagten bestand ein langfristiger Hotelmietvertrag (25 Jahre Festlaufzeit, Verlängerungsoption), ergänzt durch einen separaten Mietvertrag über die Hotelausstattung mit der Klägerin zu 2). Beide Verträge waren hinsichtlich Kündigung und Fälligkeit der Miete verknüpft; der Ausstattungsvertrag sollte automatisch mit dem Hotelmietvertrag enden. Die Miete musste jeweils monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag gezahlt werden. Eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen; eine außerordentliche Kündigung war insbesondere bei Zahlungsverzug oder wiederholt unpünktlicher Zahlung möglich.
Seit März 2024 kam es zu wiederholten verspäteten bzw. ausbleibenden Miet- und Betriebskostenzahlungen. Trotz mehrfacher Mahnungen rügten die Klägerinnen weitere Vertragsverstöße (u.a. fehlende Bildung von FF&E-Rücklagen). Zum 1.8.2024 erfolgte eine Mieterhöhung. Nachdem die Beklagte die erhöhte Miete ab August 2024 sowie die Oktober-Miete nicht gezahlt hatte, wurde sie am 9.10.2024 abgemahnt. Wegen weiterer Zahlungsrückstände kündigten die Klägerinnen am 7.11.2024 außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich und verlangten Räumung. Teilzahlungen erfolgten erst danach.
Mit weiteren Kündigungen ab April 2025 stützten die Klägerinnen sich auf fortbestehende und steigende Zahlungsrückstände, die sich bis August 2025 auf über 348.000 € beliefen. Die Beklagte trug vor, im Pachtvertrag sei vereinbart, dass der zur Kündigung berechtigende Zustand zunächst abzumahnen sei. Ein solcher Zustand habe zum Zeitpunkt der 1. Abmahnung nicht vorgelegen. Die Klägerseite habe in ihrer 1. Abmahnung vom 9.10.2024 gerade keinen zur Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug von zwei offenen Monatspachten behauptet. Die vertraglich vorgesehene "schriftliche Abmahnung" vor einer Kündigungserklärung sei mangels anderweitiger Auslegungsindizien für jede einzelne Kündigung durch die Verpächterin erforderlich.
Das LG gab der auf vertragliche Räumungs- und Zahlungsansprüche gerichteten Klage überwiegend statt. Das OLG hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die Klägerin zu 1) hat gegen die Beklagte einen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung aus April 2025 wirksam beendet wurde. Der Vertrag war als Miet- und nicht als Pachtvertrag zu qualifizieren, da lediglich das Hotelgebäude überlassen worden war und die Ausstattung nicht Vertragsbestandteil war, sondern Gegenstand eines eigenständigen Vertrags mit der Klägerin zu 2).
Die Kündigungsvoraussetzungen lagen vor. Eine Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach ein wichtiger Grund bei Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten "trotz vorheriger Abmahnung" vorliegt, ist dahin auszulegen, dass eine fristlose Kündigung nur nach Abmahnung wirksam ist; § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wird insoweit modifiziert. Insofern war die Kündigung vom 7.11.2024 zwar mangels vorheriger Abmahnung unwirksam, sie konnte jedoch als Abmahnung ausgelegt werden. Die nachfolgende Kündigung aus April 2025 erfolgte wirksam, da ein erheblicher Zahlungsrückstand (über zwei Monatsmieten) bestand.
Die vertragliche Abmahnung muss sich nicht auf einen konkreten Rückstand beziehen. Maßgeblich ist zudem der Zahlungseingang. Der Rückstand betrug im April 2025 über 217.000 €. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) lag nicht vor, da die Beklagte dauerhaft und erheblich ihre Zahlungspflichten verletzt hatte und die Rückstände weiter angewachsen waren. Die weiteren Kündigungen waren ebenfalls wirksam. Außerdem schuldete die Beklagte Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) i.H.v. 99.125,72 € nebst Verzugszinsen sowie vorgerichtliche Anwaltskosten (§ 280 BGB).
Die Klage der Klägerin zu 2) war zulässig und begründet. Die überlassene Hotelausstattung stellte Scheinbestandteile (§ 95 BGB) dar. Aufgrund der Beendigung des Hauptmietvertrags endete auch der Ausstattungsvertrag automatisch, sodass ein Herausgabeanspruch bestand. Zudem standen der Klägerin zu 2) rückständige Mieten i.H.v. 24.470,68 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Anwaltskosten zu.
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