Baurisikoausschluss in der Rechtsschutzversicherung umfasst mietrechtliche Streitigkeiten nicht
OLG München v. 9.9.2026 - 25 U 2507/25 e
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine Immobilienentwicklungsgesellschaft. Sie unterhält bei der Beklagten eine Rechtsschutzversicherung, die Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz für vermietete Wohneinheiten umfasst. Vereinbart sind "Allgemeine Bedingungen für die Rechtsschutz-Versicherung (ARB 2024)".
Die Klägerin, die den Abriss eines Gebäudes zwecks Errichtung eines Neubaus plante, kündigte im März 2024 als Vermieterin mehrere Mietverhältnisse gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Nach Widersprüchen zweier Mieter beabsichtigte die Klägerin in einem Fall eine Räumungsklage; im anderen Fall kam es zu einer Mietaufhebungsvereinbarung. In beiden Fällen lehnte die Beklagte eine Kostenübernahme ab und verwies auf den Baurisikoausschluss gem. § 3 Abs. 1 lit. d ARB 2024.
Das LG gab der Klage statt und stellte fest, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin Rechts-/Deckungsschutz für die Räumungsklage zu gewähren und verurteilte sie, die Klägerin von Rechtsanwaltskosten der mit der Aufhebungsvereinbarung beendeten Sache freizustellen. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg.
Die Gründe:
Aus der Rechtsprechung des BGH und der ergänzenden Literatur ergibt sich, dass die Baurisikoklausel auf bau- bzw. investitionsbezogene Streitigkeiten zielt und gerade nicht auf klassische mietrechtliche Beendigungsstreitigkeiten.
Der Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz ist in den GDV-Musterbedingungen "Allgemeine Bedingungen für die Rechtsschutzversicherung (ARB 2021)" und auch in den hier vereinbarten Versicherungsbedingungen (ARB 2024) als eigenständige Leistungsart ausgestaltet. Daneben sehen die Musterbedingungen baubezogene Risikoausschlüsse vor, etwa für Interessenwahrnehmung im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, das bebaut werden soll, oder für bestimmte bauliche Vorhaben an bestehenden Anlagen, wortgleich mit § 3 Abs. 1 lit. d ARB 2024. Diese Baurisikoklausel umfasst nach Systematik und Wortlaut nur solche Konstellationen, in denen der Schwerpunkt der Interessenwahrnehmung auf dem Bau- oder Erwerbsvorhaben liegt.
Die Verwertungskündigung ist ein mietrechtliches Institut; sie ist eingebettet in die mietrechtlichen Vorschriften und betrifft die Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses, nicht die Durchführung eines Bauvorhabens. Streitigkeiten über die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung fallen nach der dargestellten Systematik des Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutzes unter die mietrechtliche Interessenwahrnehmung. Eine unterschiedliche Schwerpunktsetzung nach Anzahl der Kündigungen bzw. Größe des ggf. betroffenen Objekts, wie die Gegenerklärung sie vornehmen möchte, findet in den Versicherungsbedingungen keine Grundlage. Eine solche Auslegung entspricht auch nicht den Vorgaben der Rechtsprechung und wäre für den Versicherungsnehmer in keiner Weise abschätzbar.
Auch die Anfechtung von Beschlüssen über Baumaßnahmen im Wohnungseigentumsrecht ist im Übrigen nicht wegen der Baurisikoklausel vom Deckungsschutz ausgenommen. Die Beschlussanfechtung bleibt vom Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz umfasst.
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Bayern.Recht
Die Klägerin ist eine Immobilienentwicklungsgesellschaft. Sie unterhält bei der Beklagten eine Rechtsschutzversicherung, die Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz für vermietete Wohneinheiten umfasst. Vereinbart sind "Allgemeine Bedingungen für die Rechtsschutz-Versicherung (ARB 2024)".
Die Klägerin, die den Abriss eines Gebäudes zwecks Errichtung eines Neubaus plante, kündigte im März 2024 als Vermieterin mehrere Mietverhältnisse gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Nach Widersprüchen zweier Mieter beabsichtigte die Klägerin in einem Fall eine Räumungsklage; im anderen Fall kam es zu einer Mietaufhebungsvereinbarung. In beiden Fällen lehnte die Beklagte eine Kostenübernahme ab und verwies auf den Baurisikoausschluss gem. § 3 Abs. 1 lit. d ARB 2024.
Das LG gab der Klage statt und stellte fest, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin Rechts-/Deckungsschutz für die Räumungsklage zu gewähren und verurteilte sie, die Klägerin von Rechtsanwaltskosten der mit der Aufhebungsvereinbarung beendeten Sache freizustellen. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg.
Die Gründe:
Aus der Rechtsprechung des BGH und der ergänzenden Literatur ergibt sich, dass die Baurisikoklausel auf bau- bzw. investitionsbezogene Streitigkeiten zielt und gerade nicht auf klassische mietrechtliche Beendigungsstreitigkeiten.
Der Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz ist in den GDV-Musterbedingungen "Allgemeine Bedingungen für die Rechtsschutzversicherung (ARB 2021)" und auch in den hier vereinbarten Versicherungsbedingungen (ARB 2024) als eigenständige Leistungsart ausgestaltet. Daneben sehen die Musterbedingungen baubezogene Risikoausschlüsse vor, etwa für Interessenwahrnehmung im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, das bebaut werden soll, oder für bestimmte bauliche Vorhaben an bestehenden Anlagen, wortgleich mit § 3 Abs. 1 lit. d ARB 2024. Diese Baurisikoklausel umfasst nach Systematik und Wortlaut nur solche Konstellationen, in denen der Schwerpunkt der Interessenwahrnehmung auf dem Bau- oder Erwerbsvorhaben liegt.
Die Verwertungskündigung ist ein mietrechtliches Institut; sie ist eingebettet in die mietrechtlichen Vorschriften und betrifft die Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses, nicht die Durchführung eines Bauvorhabens. Streitigkeiten über die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung fallen nach der dargestellten Systematik des Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutzes unter die mietrechtliche Interessenwahrnehmung. Eine unterschiedliche Schwerpunktsetzung nach Anzahl der Kündigungen bzw. Größe des ggf. betroffenen Objekts, wie die Gegenerklärung sie vornehmen möchte, findet in den Versicherungsbedingungen keine Grundlage. Eine solche Auslegung entspricht auch nicht den Vorgaben der Rechtsprechung und wäre für den Versicherungsnehmer in keiner Weise abschätzbar.
Auch die Anfechtung von Beschlüssen über Baumaßnahmen im Wohnungseigentumsrecht ist im Übrigen nicht wegen der Baurisikoklausel vom Deckungsschutz ausgenommen. Die Beschlussanfechtung bleibt vom Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz umfasst.
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