Berliner Bezirk darf befristete Vermietung im Milieuschutzgebiet untersagen
VG Berlin v. 10.9.2026 - VG 19 K 95/26
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin-Neukölln, das mit einem Wohngebäude bebaut ist. Es liegt im Geltungsbereich einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (sog. Milieuschutzgebiet). Die Klägerin vermietet 15 Wohneinheiten dieses Gebäudes für befristete Zeiträume von mindestens drei bis maximal zwölf Monaten. Dabei bietet sie teilweise Einzelzimmer und teilweise gesamte Wohnungen für einen WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie Möbel umfassenden Festpreis ("All-In-Miete") i.H.v. durchschnittlich 32,63 €/qm (Einzelzimmer) bzw. 23,26 €/qm (gesamte Wohnung) an. Die gebietstypische Warmmiete (ohne Möblierung) liegt bei 10,37 €/qm.
Das Bezirksamt Neukölln untersagte der Klägerin, die Wohnungen auf Zeit zu vermieten. Die Vermietung auf Zeit stelle gegenüber der vorherigen unbefristeten Vermietung eine andere Nutzung der Wohnungen dar. Daher liege eine rechtlich beachtliche Nutzungsänderung vor, für die eine spezielle milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei. Die Klägerin verfüge weder über diese Genehmigung noch könne ihr eine solche erteilt werden. Denn ihr Wohn-Zeit-Modell verdränge die ansässige Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung die Milieuschutzverordnung gerade erhalten wolle. Dagegen wendet sich die Klägerin. Sie macht mit ihrer Klage geltend, dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden und damit keine milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei.
Das VG wies die Klage ab. Gegen das Urteil kann Berufung beim OVG eingelegt werden.
Die Gründe:
Der Bezirk darf die Vermietung auf Zeit, wie sie die Klägerin praktiziert, untersagen.
Die auf drei bis maximal zwölf Monate befristete Vermietung der möblierten Wohnungen ist grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Daher liegt eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung vor, für die eine Genehmigung erforderlich ist. Diese ist der Klägerin nicht offensichtlich zu erteilen. Denn die nach ihrem Geschäftsmodell vermieteten Wohnungen stehen etwa Haushalten mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten, die das konkrete Milieuschutzgebiet prägen, nicht mehr zur Verfügung. Insoweit entfaltet die Nutzungsänderung verdrängende Wirkung und läuft den Zielen der Milieuschutzverordnung zuwider. Die Frage, ob das Wohn-Zeit-Modell bauplanungsrechtlich noch von der Baugenehmigung gedeckt ist, spielt milieuschutzrechtlich keine Rolle.
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VG Berlin PM Nr. 37 vom 10.9.2026
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin-Neukölln, das mit einem Wohngebäude bebaut ist. Es liegt im Geltungsbereich einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (sog. Milieuschutzgebiet). Die Klägerin vermietet 15 Wohneinheiten dieses Gebäudes für befristete Zeiträume von mindestens drei bis maximal zwölf Monaten. Dabei bietet sie teilweise Einzelzimmer und teilweise gesamte Wohnungen für einen WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie Möbel umfassenden Festpreis ("All-In-Miete") i.H.v. durchschnittlich 32,63 €/qm (Einzelzimmer) bzw. 23,26 €/qm (gesamte Wohnung) an. Die gebietstypische Warmmiete (ohne Möblierung) liegt bei 10,37 €/qm.
Das Bezirksamt Neukölln untersagte der Klägerin, die Wohnungen auf Zeit zu vermieten. Die Vermietung auf Zeit stelle gegenüber der vorherigen unbefristeten Vermietung eine andere Nutzung der Wohnungen dar. Daher liege eine rechtlich beachtliche Nutzungsänderung vor, für die eine spezielle milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei. Die Klägerin verfüge weder über diese Genehmigung noch könne ihr eine solche erteilt werden. Denn ihr Wohn-Zeit-Modell verdränge die ansässige Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung die Milieuschutzverordnung gerade erhalten wolle. Dagegen wendet sich die Klägerin. Sie macht mit ihrer Klage geltend, dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden und damit keine milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei.
Das VG wies die Klage ab. Gegen das Urteil kann Berufung beim OVG eingelegt werden.
Die Gründe:
Der Bezirk darf die Vermietung auf Zeit, wie sie die Klägerin praktiziert, untersagen.
Die auf drei bis maximal zwölf Monate befristete Vermietung der möblierten Wohnungen ist grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Daher liegt eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung vor, für die eine Genehmigung erforderlich ist. Diese ist der Klägerin nicht offensichtlich zu erteilen. Denn die nach ihrem Geschäftsmodell vermieteten Wohnungen stehen etwa Haushalten mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten, die das konkrete Milieuschutzgebiet prägen, nicht mehr zur Verfügung. Insoweit entfaltet die Nutzungsänderung verdrängende Wirkung und läuft den Zielen der Milieuschutzverordnung zuwider. Die Frage, ob das Wohn-Zeit-Modell bauplanungsrechtlich noch von der Baugenehmigung gedeckt ist, spielt milieuschutzrechtlich keine Rolle.
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