"Besenrein" reicht nicht immer - Vermieter darf Reinigungskosten von der Kaution abziehen
AG Rheine v. 12.6.2025 - 10 C 78/24
Der Sachverhalt:
Die Klägerin war von Oktober 2020 bis August 2023 Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Sie hatte vorab eine Kaution i.H.v. 1.350 € bezahlt. Laut Mietvertrag war diese zu verzinsen. Ein Nachweis des Beklagten, die Kaution entsprechend den Vorschriften des § 551 Abs. 3 Satz 1 und Satz 3 BGB angelegt zu haben, erfolgte nicht. Eine Abrechnung der Kaution nebst Verzinsung erfolgte ebenfalls nicht.
Mit Schreiben vom 15.2.2024 wurde der Beklagte unter Fristsetzung zum 26.2.2024 vergeblich zur Abrechnungserteilung und Rückzahlung der Kaution aufgefordert. Der Beklagte verweigerte die Rückzahlung mit der Behauptung, die Wohnung in einem mangelhaften Zustand zurückerhalten zu haben. Außerdem machte er die Aufrechnung mit der Nebenkostenabrechnung 2022 i.H. eines Nachzahlungsbetrages von 214,64 € und hilfsweise die Aufrechnung mit der Nebenkostenabrechnung 2023 i.H. eines Nachzahlungsbetrages von 133,04 € geltend.
Die Klägerin behauptete, die Wohnung in einem abnahmefähigen und besenreinen Zustand zurückgegeben zu haben. Soweit der Beklagte die Verschmutzung auf dem Dachboden rüge, sei sie hierzu nicht verpflichtet gewesen, da sie diesen gar nicht genutzt habe. Auch zur Reinigung des Dachüberstandes und der Abdeckung des Kellerschachtes sei sie nicht verpflichtet gewesen. Bei den vom Beklagten gerügten Mängel handele es sich um normale Abnutzungserscheinungen. Sie sei außerdem auch nicht aufgefordert worden, Mängel zu beseitigen. Das Protokoll habe sie erst lange Zeit nach der Wohnungsübergabe erhalten.
Das AG gab der auf Rückzahlung der Kaution i.H.v. 1.350 € gerichteten Klage nur teilweise statt.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, jedoch nur i.H.v. 304,82 €, da dem Beklagten sowohl Schadenersatzansprüche als auch Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2022 und 2023 i.H.v. insgesamt 1.045,18 € zustehen.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand zurückgegeben hatte. Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass eine Wohnung lediglich besenrein zurückgegeben werden muss. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem - auch hygienisch - gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind - auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken - zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.
Allerdings konnte die der Beklagte nicht nachweisen, dass die Klägerin die Natursteinstufe im Treppenhaus beschädigt hatte. Die bloße Vermutung, dies müsse beim Umzug passiert sein, war nicht ausreichend. Unabhängig davon konnte auch kein entsprechender Schaden mehr festgestellt werden, da der Beklagte die Treppenstufe bereits vor Einholung des Sachverständigengutachtens in Eigenarbeit repariert hatte. Ein Schadenersatzanspruch wegen der beschädigten Bodenfliese im Bad bestand ebenfalls nicht, da es sich nach den Angaben des Sachverständigen um eine Abplatzung der Glasurschicht handelt, die nach seiner Erfahrung durchaus im Zuge einer üblichen Nutzung des Fliesenbelages entstehen kann.
Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Arbeiten an der Gästetoilette wegen dauerhafter Spülung bestand ebenfalls nicht, da nicht erkennbar war, dass die Klägerin für die fehlerhafte Spülung zur Verantwortung gezogen werden konnte. Sofern der Beklagte meinte, die Klägerin hätte diesen Schaden zumindest früher anzeigen müssen, dann wären die Reparaturkosten geringer ausgefallen, konnte hieraus kein Anspruch auf Bezahlung der Reparatur geltend gemacht werden. Typische Anhaltspunkte für eine Vertiefung des Schadens aufgrund nicht rechtzeitiger Mängelanzeige waren ebenfalls nicht ersichtlich.
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Justiz NRW
Die Klägerin war von Oktober 2020 bis August 2023 Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Sie hatte vorab eine Kaution i.H.v. 1.350 € bezahlt. Laut Mietvertrag war diese zu verzinsen. Ein Nachweis des Beklagten, die Kaution entsprechend den Vorschriften des § 551 Abs. 3 Satz 1 und Satz 3 BGB angelegt zu haben, erfolgte nicht. Eine Abrechnung der Kaution nebst Verzinsung erfolgte ebenfalls nicht.
Mit Schreiben vom 15.2.2024 wurde der Beklagte unter Fristsetzung zum 26.2.2024 vergeblich zur Abrechnungserteilung und Rückzahlung der Kaution aufgefordert. Der Beklagte verweigerte die Rückzahlung mit der Behauptung, die Wohnung in einem mangelhaften Zustand zurückerhalten zu haben. Außerdem machte er die Aufrechnung mit der Nebenkostenabrechnung 2022 i.H. eines Nachzahlungsbetrages von 214,64 € und hilfsweise die Aufrechnung mit der Nebenkostenabrechnung 2023 i.H. eines Nachzahlungsbetrages von 133,04 € geltend.
Die Klägerin behauptete, die Wohnung in einem abnahmefähigen und besenreinen Zustand zurückgegeben zu haben. Soweit der Beklagte die Verschmutzung auf dem Dachboden rüge, sei sie hierzu nicht verpflichtet gewesen, da sie diesen gar nicht genutzt habe. Auch zur Reinigung des Dachüberstandes und der Abdeckung des Kellerschachtes sei sie nicht verpflichtet gewesen. Bei den vom Beklagten gerügten Mängel handele es sich um normale Abnutzungserscheinungen. Sie sei außerdem auch nicht aufgefordert worden, Mängel zu beseitigen. Das Protokoll habe sie erst lange Zeit nach der Wohnungsübergabe erhalten.
Das AG gab der auf Rückzahlung der Kaution i.H.v. 1.350 € gerichteten Klage nur teilweise statt.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, jedoch nur i.H.v. 304,82 €, da dem Beklagten sowohl Schadenersatzansprüche als auch Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2022 und 2023 i.H.v. insgesamt 1.045,18 € zustehen.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand zurückgegeben hatte. Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass eine Wohnung lediglich besenrein zurückgegeben werden muss. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem - auch hygienisch - gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind - auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken - zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.
Allerdings konnte die der Beklagte nicht nachweisen, dass die Klägerin die Natursteinstufe im Treppenhaus beschädigt hatte. Die bloße Vermutung, dies müsse beim Umzug passiert sein, war nicht ausreichend. Unabhängig davon konnte auch kein entsprechender Schaden mehr festgestellt werden, da der Beklagte die Treppenstufe bereits vor Einholung des Sachverständigengutachtens in Eigenarbeit repariert hatte. Ein Schadenersatzanspruch wegen der beschädigten Bodenfliese im Bad bestand ebenfalls nicht, da es sich nach den Angaben des Sachverständigen um eine Abplatzung der Glasurschicht handelt, die nach seiner Erfahrung durchaus im Zuge einer üblichen Nutzung des Fliesenbelages entstehen kann.
Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Arbeiten an der Gästetoilette wegen dauerhafter Spülung bestand ebenfalls nicht, da nicht erkennbar war, dass die Klägerin für die fehlerhafte Spülung zur Verantwortung gezogen werden konnte. Sofern der Beklagte meinte, die Klägerin hätte diesen Schaden zumindest früher anzeigen müssen, dann wären die Reparaturkosten geringer ausgefallen, konnte hieraus kein Anspruch auf Bezahlung der Reparatur geltend gemacht werden. Typische Anhaltspunkte für eine Vertiefung des Schadens aufgrund nicht rechtzeitiger Mängelanzeige waren ebenfalls nicht ersichtlich.
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