Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten: Anwendung von § 878 BGB auf Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung?
BGH v. 17.9.2025 - V ZB 22/24
Der Sachverhalt:
Die Beteiligte war Eigentümerin zweier Grundstücke, die sich im räumlichen Geltungsbereich der auf der Grundlage von § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB erlassenen und am 12.5.2022 in Kraft getretenen Hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28.4.2022 (Verordnung) befinden. In einer notariellen Urkunde vom 17.3.2022 erklärte die Beteiligte die Teilung in acht Wohnungseinheiten und eine Teileigentumseinheit. In der Urkunde sind als aufzuteilender Grundbesitz beide Grundstücke bezeichnet. Gemäß den beigefügten Planunterlagen erstreckt sich das vorhandene Gebäude auf beide Grundstücke. Am 29.3.2022 reichte der Notar die Teilungserklärung bei dem Grundbuchamt ein und beantragte den Vollzug der Teilung. Die beigefügte Abgeschlossenheitsbescheinigung bezeichnete im Betreff nur eines der Grundstücke.
Mit Verfügung vom 31.3.2022 teilte das Grundbuchamt der Beteiligten mit, dass der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegenstehe, und setzte zu dessen Behebung eine Frist von einem Monat. Es sei klarzustellen, welches der beiden Grundstücke aufgeteilt werden solle; ggf. müssten die Grundstücke zunächst vereinigt werden. Mit Eingang vom 13.5.2022, dem Tag nach dem Inkrafttreten der Verordnung vom 28.4.2022, bewilligte und beantragte die Beteiligte die Vereinigung der beiden Grundstücke, die am 24.5.2022 in das Grundbuch eingetragen wurde.
Mit einer Zwischenverfügung vom 30.5.2022 wies das Grundbuchamt unter Setzung einer Frist auf das Fehlen einer Genehmigung gem. § 250 Abs. 5 BauGB hin. Hiergegen legte die Beteiligte Beschwerde ein. Mit einer weiteren Zwischenverfügung vom 16.1.2024 wies das Grundbuchamt nochmals unter Setzung einer Frist von zwei Monaten auf das Fehlen der Genehmigung hin. Hiergegen legte die Beteiligte wiederum Beschwerde ein, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat. Das OLG hob die Zwischenverfügung vom 30.5.2022 auf und ergänzte diejenige vom 16.1.2024 dahingehend, dass das Hindernis auch durch den Nachweis des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht beseitigt werden könne. Im Übrigen wies es die Beschwerde zurück.
Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das OLG geht zutreffend davon aus, dass der Vollzug der Teilungserklärung eines Nachweises der Genehmigung oder der Vorlage eines Negativzeugnisses gem. § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB bedarf.
Gem. § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist für die Teilung bestehender Wohngebäude eine Genehmigung erforderlich, sofern die Landesregierung gem. § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB durch Rechtsverordnung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat und sich das Grundstück in diesem Gebiet befindet. Das ist hier der Fall. Das Grundbuchamt darf die für den Vollzug der Teilung erforderliche Eintragung deshalb nur bei Nachweis der Genehmigung oder bei Vorlage eines Negativzeugnisses vornehmen (§ 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Etwas anderes ergibt sich nicht aus § 878 BGB. Diese Vorschrift ist nicht entsprechend anwendbar. § 878 BGB regelt, dass eine von dem Berechtigten gem. §§ 873, 875 oder 877 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam wird, dass er in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Seinem Wortlaut nach erfasst § 878 BGB nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Eigentümer beteiligt ist. Die Vorschrift ist aber auf die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechend anwendbar, und zwar auch im Hinblick auf die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 Sätze 1 und 3 BauGB ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers.
Hier hat die Beteiligte den Vollzugsantrag zwar am 29.3.2022 und damit zu einem Zeitpunkt gestellt, als der Vollzug der von ihr erklärten Teilung gem. § 8 Abs. 1 WEG mangels entsprechender Rechtsverordnung noch keiner Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB bedurfte, sie mithin insoweit in ihrer Verfügungsbefugnis noch nicht beschränkt war. Eine entsprechende Anwendung des § 878 BGB kommt aber gleichwohl nicht in Betracht, weil sich der Antrag der Beteiligten nicht auf ein Grundstück, sondern auf zwei selbstständige Grundstücke bezog und damit zum Zeitpunkt der Antragstellung aus materiellrechtlichen Gründen nicht bescheidungsreif war.
§ 878 BGB ist auf den Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung nicht anzuwenden, wenn sich die Teilungserklärung auf mehrere Grundstücke bezieht und es an der für die Grundstücksvereinigung oder Bestandteilszuschreibung erforderlichen materiell-rechtlichen Erklärung und dem darauf bezogenen verfahrensrechtlichen Antrag fehlt. Die Regelung des § 878 BGB soll den von der Verfügung Begünstigten nur vor einer nachteiligen Konsequenz des Eintragungszwangs bewahren. Die Wirksamkeit der Verfügung soll nicht daran scheitern, dass in dem Zeitraum zwischen Antragstellung und Eintragung Beschränkungen in der Verfügungsmacht entstehen. Deswegen ist die Norm nicht anzuwenden, wenn ein materiell-rechtliches Erfordernis des Verfügungsgeschäfts fehlt. Um ein solch materiell-rechtliches Erfordernis handelt es sich bei der auf Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung gerichteten Erklärung des Eigentümers. Hier hat die Beteiligte die Erklärung, die Grundstücke zu vereinigen, erst am 13.5.2022 und damit nach Inkrafttreten der Verordnung bei dem Grundbuchamt eingereicht.
Die Rechtslage ist auch nicht deswegen anders zu beurteilen, weil das Grundbuchamt den Antrag vom 23.3.2022 nicht zurückgewiesen, sondern mit Verfügung vom 31.3.2022 darauf hingewiesen hat, dass ggf. eine Vereinigungserklärung erfolgen müsse. Selbst wenn das Grundbuchamt insoweit eine (unzulässige) Zwischenverfügung erlassen wollte, wäre § 878 BGB nicht anzuwenden. Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die durch die sofortige Zurückweisung verloren gingen. Der Erlass einer Zwischenverfügung dient der Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nur zulässig, wenn der Mangel des Antrags rückwirkend geheilt werden kann. Ist das nicht der Fall und erlässt das Grundbuchamt gleichwohl eine - unzulässige - Zwischenverfügung, ist der Antrag erst ab Behebung des Mangels als i.S.d. § 17 GBO eingegangen anzusehen und kann erst ab diesem Zeitpunkt eine rangwahrende oder sonstige Rechtswirkung, die sich nach dem Eingang des Antrags richtet, entfalten. Die zu Unrecht ergangene Zwischenverfügung schafft keinen Vertrauenstatbestand und ändert die Rechtslage nicht.
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Hier hat die Beteiligte den Vollzugsantrag zwar am 29.3.2022 und damit zu einem Zeitpunkt gestellt, als der Vollzug der von ihr erklärten Teilung gem. § 8 Abs. 1 WEG mangels entsprechender Rechtsverordnung noch keiner Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB bedurfte, sie mithin insoweit in ihrer Verfügungsbefugnis noch nicht beschränkt war. Eine entsprechende Anwendung des § 878 BGB kommt aber gleichwohl nicht in Betracht, weil sich der Antrag der Beteiligten nicht auf ein Grundstück, sondern auf zwei selbstständige Grundstücke bezog und damit zum Zeitpunkt der Antragstellung aus materiellrechtlichen Gründen nicht bescheidungsreif war.
§ 878 BGB ist auf den Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung nicht anzuwenden, wenn sich die Teilungserklärung auf mehrere Grundstücke bezieht und es an der für die Grundstücksvereinigung oder Bestandteilszuschreibung erforderlichen materiell-rechtlichen Erklärung und dem darauf bezogenen verfahrensrechtlichen Antrag fehlt. Die Regelung des § 878 BGB soll den von der Verfügung Begünstigten nur vor einer nachteiligen Konsequenz des Eintragungszwangs bewahren. Die Wirksamkeit der Verfügung soll nicht daran scheitern, dass in dem Zeitraum zwischen Antragstellung und Eintragung Beschränkungen in der Verfügungsmacht entstehen. Deswegen ist die Norm nicht anzuwenden, wenn ein materiell-rechtliches Erfordernis des Verfügungsgeschäfts fehlt. Um ein solch materiell-rechtliches Erfordernis handelt es sich bei der auf Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung gerichteten Erklärung des Eigentümers. Hier hat die Beteiligte die Erklärung, die Grundstücke zu vereinigen, erst am 13.5.2022 und damit nach Inkrafttreten der Verordnung bei dem Grundbuchamt eingereicht.
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