Bloßer Mangelverdacht nur in Sonderfällen Sachmangel
BGH v. 25.2.2026 - V ZR 83/25
Der Sachverhalt:
Die Beklagte zu 1) (Beklagte) war ab 2018 Eigentümerin einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die nicht am Beschwerdeverfahren beteiligte Beklagte zu 2) übernahm die Hausverwaltung. Die gewerbliche Mieterin führte auf eigene Kosten Modernisierungsarbeiten durch. Im April 2020 wurde in den Kellerräumen ein neuer Linoleumbelag verlegt. Im August 2020 telefonierten T., Mitarbeiter der für die Wartung der medizinischen Betriebstechnik der Mieterin zuständigen Firma, und H., Mitarbeiter der Hausverwaltung, wegen des Kellerfußbodens. Im September 2020 besichtigten H. und ein Bausachverständiger den Kellerfußboden; sie kamen überein, dass an drei Stellen Kernbohrungen stattfinden sollten. Im Oktober 2020 sprachen T. und H. vor Ort über den Aufbau des Kellerfußbodens sowie die Voraussetzungen und Modalitäten der Kernbohrung. Am 22.10.2020 übersandte T. unter dem Betreff "Feuchtigkeit Keller" eine E-Mail an H. Im November 2020 beauftragte dieser den Bausachverständigen mit der Durchführung von Kernbohrungen.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 1.12.2020 erwarb die Klägerin das Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Über die Beauftragung der Kernbohrungen war sie nicht informiert worden. Am 18.12.2020 fanden die Kernbohrungen statt. Mit der Klage verlangt die Klägerin - soweit noch von Interesse - von der Beklagten Mängelbeseitigungskosten i.H.v. rd. 430.000 € sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, an sie für die Sanierung des Kellerfußbodens weiteren Schadensersatz zu leisten.
LG und OLG hielten den Zahlungsantrag mit Grund- und Teilendurteil dem Grunde nach für gerechtfertigt; den Feststellungsantrag sah es als nicht entscheidungsreif an. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten hob der BGH das Urteil des OLG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Die Annahme des OLG, der Klägerin stehe dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte "wegen des Zustands des verkauften Hausgrundstücks zu, der Anlass für die Beauftragung des Sachverständigen mit der Durchführung und Auswertung von Kernbohrungen war", verletzt den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) mehrfach in entscheidungserheblicher Weise.
Das OLG hat zum einen den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör verletzt, indem es die Anforderungen, die an die Substantiierung eines gem. § 138 Abs. 4 ZPO zulässigen Bestreitens mit Nichtwissen zu stellen sind, überspannt. Auf einer weiteren Verletzung des Anspruchs der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs beruht die Annahme des OLG, die Beklagte habe Sachmängel, die Anlass zu Kernbohrungen gegeben hätten, arglistig verschwiegen. Das OLG hat insoweit erhebliche Beweisangebote der Beklagten nicht berücksichtigt und damit die Beweiswürdigung vorweggenommen. Es schließt aus der Kenntnis der Beklagten von den Kernbohrungen darauf, dass diese auch etwaige Sachmängel kannte. Ohne Feststellungen zu dem Anlass der Kernbohrungen ist diese Schlussfolgerung aber nicht tragfähig. Der Verstoß gegen den Anspruch auf das rechtliche Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) ist entscheidungserheblich. Das Berufungsurteil durfte aufgrund der bislang getroffenen Feststellungen kein Grundurteil erlassen. Für das weitere Verfahren hat der Senat u.a. auf Folgendes hingewiesen:
Nicht jede Feuchtigkeit im Keller begründet einen Sachmangel, sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Entgegen der Ansicht des OLG begründet auch nicht jeder Mangelverdacht einen Sachmangel. Ein bloßer Mangelverdacht stellt vielmehr nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert; so verhält es sich etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.
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Die Beklagte zu 1) (Beklagte) war ab 2018 Eigentümerin einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die nicht am Beschwerdeverfahren beteiligte Beklagte zu 2) übernahm die Hausverwaltung. Die gewerbliche Mieterin führte auf eigene Kosten Modernisierungsarbeiten durch. Im April 2020 wurde in den Kellerräumen ein neuer Linoleumbelag verlegt. Im August 2020 telefonierten T., Mitarbeiter der für die Wartung der medizinischen Betriebstechnik der Mieterin zuständigen Firma, und H., Mitarbeiter der Hausverwaltung, wegen des Kellerfußbodens. Im September 2020 besichtigten H. und ein Bausachverständiger den Kellerfußboden; sie kamen überein, dass an drei Stellen Kernbohrungen stattfinden sollten. Im Oktober 2020 sprachen T. und H. vor Ort über den Aufbau des Kellerfußbodens sowie die Voraussetzungen und Modalitäten der Kernbohrung. Am 22.10.2020 übersandte T. unter dem Betreff "Feuchtigkeit Keller" eine E-Mail an H. Im November 2020 beauftragte dieser den Bausachverständigen mit der Durchführung von Kernbohrungen.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 1.12.2020 erwarb die Klägerin das Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Über die Beauftragung der Kernbohrungen war sie nicht informiert worden. Am 18.12.2020 fanden die Kernbohrungen statt. Mit der Klage verlangt die Klägerin - soweit noch von Interesse - von der Beklagten Mängelbeseitigungskosten i.H.v. rd. 430.000 € sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, an sie für die Sanierung des Kellerfußbodens weiteren Schadensersatz zu leisten.
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Die Annahme des OLG, der Klägerin stehe dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte "wegen des Zustands des verkauften Hausgrundstücks zu, der Anlass für die Beauftragung des Sachverständigen mit der Durchführung und Auswertung von Kernbohrungen war", verletzt den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) mehrfach in entscheidungserheblicher Weise.
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Nicht jede Feuchtigkeit im Keller begründet einen Sachmangel, sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Entgegen der Ansicht des OLG begründet auch nicht jeder Mangelverdacht einen Sachmangel. Ein bloßer Mangelverdacht stellt vielmehr nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert; so verhält es sich etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.
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