Darf der Vermieter die Nebenkostenbelege ausschließlich elektronisch bereitstellen?
OLG Schleswig v. 18.7.2025 - 12 U 73/24
Der Sachverhalt:
Es geht um die Nebenkostenabrechnung in einem Gewerbemietverhältnis. Der Vermieter erhebt Ansprüche auf Nachzahlung, der Mieter macht ein Zurückbehaltungsrecht geltend, weil ihm die Einsicht in die Belege nur elektronisch ermöglicht wurde. Dem hält der Vermieter den zum 1.1.2025 eingeführten § 556 Abs. 4 S. 2 BGB entgegen, wonach dies nun zulässig sei.
Das OLG gab dem Mieter Recht, wie zuvor bereits das LG.
Die Gründe:
Dem Mieter stehen gegen die Nachzahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht zu, solange ihm der Vermieter keine Einsicht in die Originalbelege gewährt.
Soweit der Vermieter darauf abstellt, dass § 556 Abs. 4 S. 2 BGB ab dem 1.1.2025 die Belegeinsicht auch in elektronischer Form zulässt, dringt er damit nicht durch. Aufgrund der fehlenden Verweisung in § 578 BGB ist die Neuregelung in § 556 Abs. 4 S. 2 BGB lediglich im Wohnraummietrecht anwendbar. Eine analoge Anwendung auf die Gewerbemiete kommt nicht in Betracht. Daher ist der Vermieter von Gewerberäumen weiterhin verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Originalbelege in Papierform zu gewähren.
Eine analoge Anwendung des neuen § 556 Abs. 4 S. 2 BGB auf die Gewerbemiete begegnet grundsätzlich Bedenken. Es kann nicht von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber mutmaßlich bewusst eine entsprechende Regelung für die Gewerbemiete nicht getroffen hat.
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Zum Volltext der Entscheidung
Konsequenzen für die Praxis/Beraterhinweis
von RA Dr. Joachim Wichert
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Dem Mieter stehen gegen die Nachzahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht zu, solange ihm der Vermieter keine Einsicht in die Originalbelege gewährt.
Soweit der Vermieter darauf abstellt, dass § 556 Abs. 4 S. 2 BGB ab dem 1.1.2025 die Belegeinsicht auch in elektronischer Form zulässt, dringt er damit nicht durch. Aufgrund der fehlenden Verweisung in § 578 BGB ist die Neuregelung in § 556 Abs. 4 S. 2 BGB lediglich im Wohnraummietrecht anwendbar. Eine analoge Anwendung auf die Gewerbemiete kommt nicht in Betracht. Daher ist der Vermieter von Gewerberäumen weiterhin verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Originalbelege in Papierform zu gewähren.
Eine analoge Anwendung des neuen § 556 Abs. 4 S. 2 BGB auf die Gewerbemiete begegnet grundsätzlich Bedenken. Es kann nicht von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber mutmaßlich bewusst eine entsprechende Regelung für die Gewerbemiete nicht getroffen hat.
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