Die (Schein-)Selbstständigkeit des Stellplatzmietvertrags
LG München I v. 8.5.2024 - 14 S 7162/21
Der Sachverhalt:
Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe eines Kfz-Stellplatzes. Zwischen den Parteien bestand zunächst nur ein Mietvertrag über Wohnraum. Knapp 15 Jahre später mietete der Mieter auch einen Stellplatz. Dieser liegt auf demselben Grundstück wie die Mietwohnung. Die Mieten für die Wohnung und den Stellplatz werden durch unterschiedliche Daueraufträge überwiesen. In dem Stellplatzmietvertrag befindet sich folgende Regelung: "Der Mietvertrag für den Stellplatz endet automatisch mit der Beendigung des Mietvertrages über die Wohnung."
Im Jahre 2020 erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung (nur) des Stellplatzmietvertrags. Das AG gab der Räumungsklage statt. Die dagegen eingelegte Berufung des Mieters hatte Erfolg.
Die Gründe:
Die Kündigung des Stellplatzmietvertrags stelle eine unzulässige Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses über die Wohnräume dar. Auf Grundlage der ständigen Rechtsprechung des BGH gilt bei separat abgeschlossenen Mietverträgen über einen Wohnraum und einen Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der Verträge. Diese kann aber durch den Mieter widerlegt werden, indem er besondere Umstände darlegt, die für einen beidseitigen Parteiwillen zu rechtlich einheitlicher Behandlung beider Verträge streiten. Dies ist nach der Entscheidung des BGH im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage/Stellplatz, wie hier, auf demselben Grundstück liegen.
Zwar hatten die Parteien unterschiedliche Kündigungsfristen im Stellplatzmietvertrag und im Wohnraummietvertrag vereinbart. Vorliegend aber spricht die Regelung des Stellplatzmietvertrags gerade eindeutig für einen Parteiwillen zur rechtlich einheitlichen Behandlung der Mietverträge. Hieraus folgt gerade für den auf dem Grundstück der Wohnung befindlichen Stellplatz, dass die Parteien den Stellplatzvertrag in den Wohnraummietvertrag einbeziehen wollten und die Parteien den Willen hatten, dass die beiden Verträge gerade nicht losgelöst voneinander bestehen sollten. Dies gilt insbesondere auch für die Vermieterseite, die mit der Klausel sicherstellen wollte, dass bei Beendigung des Wohnraummietverhältnisses der Beklagten der Stellplatzmietvertrag nicht getrennt weiterbesteht. Schließlich streitet für einen Parteiwillen zur rechtlich einheitlichen Behandlung der Mietverträge auch die Tatsache, dass die Stellplätze nur den Mietern der Wohnanlage zur Miete angeboten werden.
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Zwar hatten die Parteien unterschiedliche Kündigungsfristen im Stellplatzmietvertrag und im Wohnraummietvertrag vereinbart. Vorliegend aber spricht die Regelung des Stellplatzmietvertrags gerade eindeutig für einen Parteiwillen zur rechtlich einheitlichen Behandlung der Mietverträge. Hieraus folgt gerade für den auf dem Grundstück der Wohnung befindlichen Stellplatz, dass die Parteien den Stellplatzvertrag in den Wohnraummietvertrag einbeziehen wollten und die Parteien den Willen hatten, dass die beiden Verträge gerade nicht losgelöst voneinander bestehen sollten. Dies gilt insbesondere auch für die Vermieterseite, die mit der Klausel sicherstellen wollte, dass bei Beendigung des Wohnraummietverhältnisses der Beklagten der Stellplatzmietvertrag nicht getrennt weiterbesteht. Schließlich streitet für einen Parteiwillen zur rechtlich einheitlichen Behandlung der Mietverträge auch die Tatsache, dass die Stellplätze nur den Mietern der Wohnanlage zur Miete angeboten werden.
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