Doppelhaushälften: Zum Beschlusszwang für bauliche Veränderungen bei GdW mit nur zwei Mitgliedern

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mitglied der klagenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die von der einzigen anderen Wohnungseigentümerin vertreten wird. Das im Mai 1979 in Wohnungseigentum aufgeteilte, auf Sylt belegene Grundstück ist mit einem Doppelhaus bebaut. Die Beklagte ist Sondereigentümerin der Haushälfte mit der Hausnummer 12a. An den Gartenteilen bestehen jeweils Sondernutzungsrechte; weitere Regelungen enthält die Teilungserklärung nicht. Anfang 2023 ließ die Beklagte ohne vorherige Beschlussfassung umfangreiche Arbeiten an ihrer Doppelhaushälfte - insbesondere an der Fassade und an den Fenstern - durchführen und ein Gartenhaus errichten.

AG und LG gaben auf Rückbau gerichteten Klage statt und wiesen die auf Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses gerichtete Hilfswiderklage sowie eine weitere Hilfswiderklage ab. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Urteil des LG auf, als die Berufung der Beklagten gegen die Abweisung der Hilfswiderklage auf Gestattung des Austauschs des Fensters bzw. der Terrassentüren an der Nord- bzw. Südfassade ihrer Doppelhaushälfte und auf Gestattung der Errichtung eines neuen Gartenhauses zurückgewiesen worden ist, und verwies die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Keinen Erfolg hat die Revision der Beklagten gegen ihre auf die Klage erfolgte Verurteilung zur Beseitigung der vorgenommenen baulichen Veränderungen.

Gem. § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Fehlt ein entsprechender Beschluss und ist das Beschlusserfordernis nicht abbedungen, stellt eine gleichwohl vorgenommene bauliche Veränderung grundsätzlich eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB dar, die die GdWE nach § 9a Abs. 2 WEG geltend machen kann. Die zuletzt genannten Voraussetzungen sind hier erfüllt. Es handelt sich bei den in Rede stehenden Maßnahmen, wie auch die Beklagte nicht mehr in Abrede stellt, um bauliche Veränderungen. Der aus § 20 Abs. 1 WEG folgende Beschlusszwang für bauliche Veränderungen gilt, anders als die Revision meint, grundsätzlich auch für eine aus zwei Mitgliedern bestehende GdWE, die (nur) deshalb entstanden ist, weil das Grundstück nicht real geteilt werden konnte.

Eine Einschränkung des Beschlusszwangs im Fall von Doppelhaushälften oder sonstigen Zweiergemeinschaften lässt sich weder dem Gesetz noch dem gesetzgeberischen Willen entnehmen; vielmehr wollte der Gesetzgeber mit der Neufassung des § 20 WEG die vielfältigen Zweifelsfragen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen beseitigen. Demnach bedarf jede von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eines legitimierenden Beschlusses. Diesem eindeutigen gesetzgeberischen Willen stünde es entgegen, nach dem jeweiligen tatsächlichen Erscheinungsbild der GdWE oder danach, ob sie "gelebt" wird (ob also z.B. Eigentümerversammlungen stattfinden oder ein Verwalter bestellt wird), zu differenzieren. Eine solche Unterscheidung zöge zudem erhebliche Rechtsunsicherheiten nach sich, zumal schon der Begriff der Zweiergemeinschaft nicht eindeutig bestimmbar ist.

Damit ist das Verfahren bei beabsichtigter baulicher Veränderung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer auch in Zweiergemeinschaften vorgezeichnet. Auch in solchen Gemeinschaften hat ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss ggf. im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Dass die Beschlussfassung im Einzelfall angesichts der eindeutigen Mehrheitsverhältnisse ausgeschlossen sein mag, ändert daran nichts. Grundsätzlich sollen die anderen Wohnungseigentümer nicht in die Rolle gedrängt werden, auf die Erhebung einer Klage durch die GdWE hinwirken zu müssen. Das gilt auch in einer Zweiergemeinschaft. Das Beschlusserfordernis kann allerdings in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden, etwa durch Formulierungen dahin, dass die Einheiten so behandelt werden sollen, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde. An einer solchen - ausdrücklichen oder konkludenten - Abbedingung von § 20 Abs. 1 WEG fehlt es hier aber.

Die Ablehnung eines mit der Hilfswiderklage geltend gemachten Gestattungsanspruchs hält revisionsrechtlicher Nachprüfung insoweit stand, als das LG einen Anspruch auf Gestattung der an der Ostfassade neu eingebauten Fenster verneint. Aus der Anpflanzung folgt nichts anderes. Denn eine i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG rechtlich relevante Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung, die zu einer erheblichen optischen Veränderung der Gesamtanlage führt, wird nicht dadurch beseitigt, dass die bauliche Veränderung im entscheidungserheblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung durch eine Anpflanzung verdeckt ist. Es handelt sich um einen grundsätzlich veränderlichen Zustand; ein - ggf. gerichtlich ersetzter - Beschluss nach § 20 Abs. 3 WEG würde aber dauerhaft, rechtssicher und auch gegenüber eventuellen Rechtsnachfolgern zu einer Gestattung der baulichen Veränderung führen, die auch dann Bestand hätte, wenn die Anpflanzung entfernt oder durch natürliche Ereignisse zerstört würde.

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