Eigenbedarfskündigung durch GbR bleibt auch nach MoPeG möglich
AG Frankfurt a.M. v. 24.9.2026, 33026 C 122/25
Der Sachverhalt:
Die Beklagte zu 1) bewohnt zusammen mit ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 2), und ihren drei Kindern seit Juni 2000 eine Wohnung der Klägerin, Parterre, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Diele und WC nebst dazugehörigem Kellerraum. Gesellschafter der Klägerin sind Herr Dr. U und seine Töchter Frau C und Frau L. Der Zweck der Gesellschaft ist die Bewirtschaftung, die Verwaltung und die Verwertung sowie auch die Versorgung der Gesellschafter selbst und deren Angehörige mit angemessenem Wohnraum der Immobilie.
Im Sommer 2023 hatte es einen Wasserschaden gegeben, in dessen Folge die Klägerin die Beklagte zu 1) erfolglos auf Räumung und Herausgabe sowie auf Schadensersatz i.H.v. 16.960 € verklagt hat. Mit Schreiben vom 22.2.2024 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafterin L. Die Beklagte zu 1) widersprach der Kündigung.
Die Klägerin behauptete, Frau L, die bis Juni 2025 bei ihren Eltern gewohnt habe und seit Juni 2025 übergangsweise in einem teilmöblierten Einzimmerapartment wohne, wolle die Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen. Die Beklagten waren der Ansicht, dass die Kündigung u.a. deswegen unwirksam oder treuwidrig sei, weil andere Wohnungen im Haus zeitweise leer gestanden hätten oder neu vermietet worden seien.
Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben.
Die Gründe:
Die Klägerin kann von den Beklagten Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verlangen. Das Mietverhältnis ist durch die formell ordnungsgemäße, ausreichend begründete Eigenbedarfskündigung beendet worden.
Auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafterin L kann sich die Klägerin als Außen-GbR entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen. Daran hat das MoPeG nichts geändert. Der Gesetzgeber wollte die mietrechtliche Rechtslage erkennbar nicht ändern. Maßgeblich ist vielmehr der Gesellschaftszweck. Nur, wenn danach eine Eigennutzung durch Gesellschafter oder Angehörige fernliegt, scheidet die entsprechende Anwendung aus. Hier gehört die Wohnraumversorgung der Gesellschafter ausdrücklich zum Gesellschaftszweck.
Das Gericht war nach den glaubhaften, übereinstimmenden Aussagen vom ernsthaften Nutzungswillen der Gesellschafterin L überzeugt. Ihr Wunsch nach einem eigenen Hausstand passt zu ihrer Lebenssituation und zur bereits beim Immobilienerwerb vorgesehenen Nutzung durch die Kinder. Der frühere Mietrechtsstreit konnte daran nichts ändern. Auch andere zeitweise freie Wohnungen standen der Kündigung nicht entgegen: Die Wahl der Wohnung war nachvollziehbar, eine gleich geeignete freie Wohnung gab es nicht. Die Klägerin musste auch nicht stattdessen einem weniger betroffenen Mieter kündigen.
Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Härte nach §§ 574, 574a BGB bestand hier ebenfalls nicht. Weder die lange Mietdauer noch die schulischen, therapeutischen und familiären Bindungen des Sohnes genügten ohne konkreten Vortrag, dass zumutbarer Ersatzwohnraum trotz ernsthafter Suche nicht zu finden war. Die Beklagten hatten lediglich pauschal auf den angespannten Wohnungsmarkt und Anmeldungen bei Wohnungsstellen verwiesen. Auch eine Erkrankung der Beklagten zu 1) als Räumungshindernis war nicht hinreichend konkret dargelegt worden.
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Die Beklagte zu 1) bewohnt zusammen mit ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 2), und ihren drei Kindern seit Juni 2000 eine Wohnung der Klägerin, Parterre, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Diele und WC nebst dazugehörigem Kellerraum. Gesellschafter der Klägerin sind Herr Dr. U und seine Töchter Frau C und Frau L. Der Zweck der Gesellschaft ist die Bewirtschaftung, die Verwaltung und die Verwertung sowie auch die Versorgung der Gesellschafter selbst und deren Angehörige mit angemessenem Wohnraum der Immobilie.
Im Sommer 2023 hatte es einen Wasserschaden gegeben, in dessen Folge die Klägerin die Beklagte zu 1) erfolglos auf Räumung und Herausgabe sowie auf Schadensersatz i.H.v. 16.960 € verklagt hat. Mit Schreiben vom 22.2.2024 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafterin L. Die Beklagte zu 1) widersprach der Kündigung.
Die Klägerin behauptete, Frau L, die bis Juni 2025 bei ihren Eltern gewohnt habe und seit Juni 2025 übergangsweise in einem teilmöblierten Einzimmerapartment wohne, wolle die Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen. Die Beklagten waren der Ansicht, dass die Kündigung u.a. deswegen unwirksam oder treuwidrig sei, weil andere Wohnungen im Haus zeitweise leer gestanden hätten oder neu vermietet worden seien.
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Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Härte nach §§ 574, 574a BGB bestand hier ebenfalls nicht. Weder die lange Mietdauer noch die schulischen, therapeutischen und familiären Bindungen des Sohnes genügten ohne konkreten Vortrag, dass zumutbarer Ersatzwohnraum trotz ernsthafter Suche nicht zu finden war. Die Beklagten hatten lediglich pauschal auf den angespannten Wohnungsmarkt und Anmeldungen bei Wohnungsstellen verwiesen. Auch eine Erkrankung der Beklagten zu 1) als Räumungshindernis war nicht hinreichend konkret dargelegt worden.
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