Einbringung vermieteten Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine Familien-GbR
BGH v. 21.1.2026 - VIII ZR 247/24
Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Mit notariellem Kaufvertrag vom 5.2.2021 erwarb G. W. das Alleineigentum am Hausgrundstück; die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 31.5.2021. Mit notarieller Erklärung vom 28.9.2021 teilte er das Eigentum an dem Hausgrundstück gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung gründete G. W. gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden (volljährigen) Kindern die klagende GbR, deren Gesellschaftszweck u.a. die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ist. Im Gesellschaftsvertrag verpflichtete er sich zur Einbringung "des ... Grundstücks ... bzw. der durch Teilung nach § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten" in die Gesellschaft.
Mit notarieller Urkunde vom 28.12.2021 erklärte er zur Erfüllung der übernommenen Einlagepflicht unter Bezugnahme auf die noch nicht vollzogene Teilungserklärung vom 28.9.2021 die Auflassung zum Zweck der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin. Am 11.2.2022 wurden in Vollziehung der Teilungserklärung vom 28.9.2021 für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter angelegt; die Klägerin wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen.
Mit Schreiben vom 27.7.2022 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30.4.2023. Zur Begründung gab sie an, dass die sich in der Ausbildung befindliche Gesellschafterin S. W. - eines der beiden Kinder des vormaligen Alleineigentümers - die Wohnung für eigene Wohnzwecke beziehen wolle. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Beklagte wandte u.a. ein, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperrfrist gem. der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen gewesen sei.
Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das LG hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein auf die Kündigungserklärung vom 27.7.2022 gestützter Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht besteht, weil die Kündigung vor Ablauf der einschlägigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB erfolgt und deshalb unwirksam ist.
Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des LG, dass die Voraussetzungen des Sperrfristtatbestands gem. § 577a Abs. 1 BGB in der dort vorgesehenen zeitlichen Abfolge im Streitfall auch gegeben sind. Bei der Einbringung des vermieteten Wohnraums in die klagende GbR durch den jetzigen (Mit-)Gesellschafter und vormaligen Alleineigentümer G. W. handelt es sich um eine Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB. Der vorbezeichnete Begriff der Veräußerung knüpft an den Erwerb des Eigentums am vermieteten Wohnraum an. Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs tritt der Erwerber gem. § 566 Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Er erlangt dabei (auch) die mit dieser Rechtsstellung verbundene, bei einem berechtigten Interesse grundsätzlich bestehende Befugnis eines Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1, 2 BGB, so dass ab diesem Zeitpunkt die mit der Umwandlung der Mieträume in Wohnungseigentum verbundene erhöhte Gefahr einer Verdrängung des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung besteht, vor welcher der Gesetzgeber den Mieter mit den Regelungen zur Kündigungssperrfrist schützen will.
Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch Eintragung im Grundbuch beginnt dementsprechend der Lauf der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB. Ein solcher Eigentumserwerb ist infolge der Einbringung des Hausgrundstücks mit dem an den Beklagten vermieteten Wohnraum durch G. W. in die klagende GbR erfolgt. Nach den Feststellungen des LG hat G. W. zum Zwecke der Erfüllung seiner im Gesellschaftsvertrag begründeten Einlagepflicht die Auflassung zum Zwecke der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin erklärt und ist die Klägerin - mit der Folge eines Wechsels in der Vermieterstellung (vgl. § 566 Abs. 1 BGB) - als Alleineigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums in das Grundbuch eingetragen worden. Mit diesem Rechtsträgerwechsel von G. W. auf die Klägerin wurde ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Beklagten als Mieter nicht zu befürchtender Eigen- bzw. Verwertungsbedarf geschaffen. Durch den Eigentumserwerb der Klägerin hat sich der privilegierte Personenkreis erweitert.
Entgegen der Ansicht der Revision ist der Umstand, dass die Gesellschafter der Klägerin derselben Familie angehören, für die Anwendung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ohne Bedeutung. Die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für die Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit vorgesehene Ausnahmeregelung gilt in der hier gegebenen und (allein) nach § 577a Abs. 1 BGB zu beurteilenden Fallgestaltung des Erwerbs einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung nicht. Ihre Anwendung ist auf den in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt, wie sich aus dem Wortlaut des Satzes 2 und dessen unmittelbarer Anknüpfung an den in Satz 1 genannten Tatbestand sowie aus den allein auf den neu eingefügten Absatz 1a bezogenen Erwägungen des Gesetzgebers im Regierungsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz ergibt. Anders als die Revision meint, ist weder die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB enthaltene Ausnahmeregelung auf den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB analog anzuwenden noch der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB in ihrem Sinne einzuschränken, was auf eine teleologische Reduktion dieser Vorschrift hinausliefe.
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Der Beklagte ist seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Mit notariellem Kaufvertrag vom 5.2.2021 erwarb G. W. das Alleineigentum am Hausgrundstück; die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 31.5.2021. Mit notarieller Erklärung vom 28.9.2021 teilte er das Eigentum an dem Hausgrundstück gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung gründete G. W. gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden (volljährigen) Kindern die klagende GbR, deren Gesellschaftszweck u.a. die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ist. Im Gesellschaftsvertrag verpflichtete er sich zur Einbringung "des ... Grundstücks ... bzw. der durch Teilung nach § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten" in die Gesellschaft.
Mit notarieller Urkunde vom 28.12.2021 erklärte er zur Erfüllung der übernommenen Einlagepflicht unter Bezugnahme auf die noch nicht vollzogene Teilungserklärung vom 28.9.2021 die Auflassung zum Zweck der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin. Am 11.2.2022 wurden in Vollziehung der Teilungserklärung vom 28.9.2021 für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter angelegt; die Klägerin wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen.
Mit Schreiben vom 27.7.2022 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30.4.2023. Zur Begründung gab sie an, dass die sich in der Ausbildung befindliche Gesellschafterin S. W. - eines der beiden Kinder des vormaligen Alleineigentümers - die Wohnung für eigene Wohnzwecke beziehen wolle. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Beklagte wandte u.a. ein, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperrfrist gem. der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen gewesen sei.
Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das LG hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein auf die Kündigungserklärung vom 27.7.2022 gestützter Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht besteht, weil die Kündigung vor Ablauf der einschlägigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB erfolgt und deshalb unwirksam ist.
Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des LG, dass die Voraussetzungen des Sperrfristtatbestands gem. § 577a Abs. 1 BGB in der dort vorgesehenen zeitlichen Abfolge im Streitfall auch gegeben sind. Bei der Einbringung des vermieteten Wohnraums in die klagende GbR durch den jetzigen (Mit-)Gesellschafter und vormaligen Alleineigentümer G. W. handelt es sich um eine Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB. Der vorbezeichnete Begriff der Veräußerung knüpft an den Erwerb des Eigentums am vermieteten Wohnraum an. Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs tritt der Erwerber gem. § 566 Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Er erlangt dabei (auch) die mit dieser Rechtsstellung verbundene, bei einem berechtigten Interesse grundsätzlich bestehende Befugnis eines Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1, 2 BGB, so dass ab diesem Zeitpunkt die mit der Umwandlung der Mieträume in Wohnungseigentum verbundene erhöhte Gefahr einer Verdrängung des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung besteht, vor welcher der Gesetzgeber den Mieter mit den Regelungen zur Kündigungssperrfrist schützen will.
Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch Eintragung im Grundbuch beginnt dementsprechend der Lauf der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB. Ein solcher Eigentumserwerb ist infolge der Einbringung des Hausgrundstücks mit dem an den Beklagten vermieteten Wohnraum durch G. W. in die klagende GbR erfolgt. Nach den Feststellungen des LG hat G. W. zum Zwecke der Erfüllung seiner im Gesellschaftsvertrag begründeten Einlagepflicht die Auflassung zum Zwecke der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin erklärt und ist die Klägerin - mit der Folge eines Wechsels in der Vermieterstellung (vgl. § 566 Abs. 1 BGB) - als Alleineigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums in das Grundbuch eingetragen worden. Mit diesem Rechtsträgerwechsel von G. W. auf die Klägerin wurde ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Beklagten als Mieter nicht zu befürchtender Eigen- bzw. Verwertungsbedarf geschaffen. Durch den Eigentumserwerb der Klägerin hat sich der privilegierte Personenkreis erweitert.
Entgegen der Ansicht der Revision ist der Umstand, dass die Gesellschafter der Klägerin derselben Familie angehören, für die Anwendung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ohne Bedeutung. Die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für die Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit vorgesehene Ausnahmeregelung gilt in der hier gegebenen und (allein) nach § 577a Abs. 1 BGB zu beurteilenden Fallgestaltung des Erwerbs einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung nicht. Ihre Anwendung ist auf den in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt, wie sich aus dem Wortlaut des Satzes 2 und dessen unmittelbarer Anknüpfung an den in Satz 1 genannten Tatbestand sowie aus den allein auf den neu eingefügten Absatz 1a bezogenen Erwägungen des Gesetzgebers im Regierungsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz ergibt. Anders als die Revision meint, ist weder die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB enthaltene Ausnahmeregelung auf den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB analog anzuwenden noch der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB in ihrem Sinne einzuschränken, was auf eine teleologische Reduktion dieser Vorschrift hinausliefe.
Rechtsprechung
Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung: Personenhandelsgesellschaft
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Oliver Elzer, MietRB 2025, 331
MIETRB0083016
Kommentierung | BGB
§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.
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