Einheimischenmodell: Zum Beginn einer vertraglich vereinbarten Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts der Gemeinde
BGH v. 17.7.2026 - V ZR 153/25
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine Gemeinde in Bayern. Mit notariellem Kaufvertrag vom 8.4.2019 verkaufte sie der Beklagten im Wege eines Einheimischenmodells ein Grundstück zu einem Kaufpreis unter dem Verkehrswert. Die Beklagte verpflichtete sich vertraglich zur Errichtung eines Einfamilienhauses bis zum 8.4.2023. Im Fall des Verstoßes u.a. gegen diese Bauverpflichtung sieht der Vertrag während der ersten 15 Jahre der Vertragslaufzeit ein Wiederkaufsrecht der klagenden Gemeinde vor. Dieses Wiederkaufsrecht muss durch eingeschriebenen Brief innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Kenntnis vom Vorliegen eines oder mehrerer Gründe, die zur Ausübung des Wiederkaufsrechts berechtigen, ausgeübt werden.
Am 30.1.2023 bat die Beklagte schriftlich um eine Verlängerung der Baufrist um fünf Jahre, weil es ihr bislang aus finanziellen Gründen nicht möglich gewesen sei, mit dem Bau des Hauses zu beginnen; für die erforderliche Erhöhung des Eigenkapitals bedürfe es drei weiterer Jahre intensiven Sparens. Mit Schreiben vom 9.3.2023 lehnte die Klägerin eine Verlängerung der Baufrist ab. Nach einem entsprechenden Ratsbeschluss erklärte die Klägerin mit einem der Beklagten am 4.8.2023 zugegangenen Schreiben die Ausübung des Wiederkaufsrechts. Während des laufenden Rechtsstreits trat die Klägerin außerdem von dem Kaufvertrag zurück.
LG und OLG wiesen die auf Rückübertragung des Grundstücks Zug um Zug gegen Erstattung von rd. 140.000 € (Kaufpreis zzgl. Kosten für eine Gasstichleitung) nebst Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Klägerin gab der BGH der Klage statt.
Die Gründe:
Das OLG geht noch rechtsfehlerfrei davon aus, dass die Klägerin nicht unter Verweis auf einen Verstoß gegen die Bauverpflichtung gem. § 323 BGB von dem Vertrag zurücktreten konnte. Denn eine im Rahmen eines Einheimischenmodells vereinbarte Bauverpflichtung begründet regelmäßig keine Primärverpflichtung, sondern eine Obliegenheit des Grundstückskäufers. Der Senat hat die vertragliche Vorgabe, ein im Einheimischenmodell unter Verkehrswert erworbenes Grundstück für einen gewissen Zeitraum selbst zu nutzen, als Obliegenheit eingeordnet. Diese Vorgabe stellt keine zwangsweise durchsetzbare Primärverpflichtung dar, sondern beschreibt eine der Bedingungen für die Gewährung der in der Kaufpreisverbilligung liegenden Subvention, durch die es Einheimischen in Gemeinden mit starker Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten ermöglicht werden soll, Bauflächen zu bezahlbaren Preisen zu erwerben. Für eine im Einheimischenmodell typischerweise vorgesehene Bauverpflichtung gilt im Ergebnis nichts anderes.
Rechtsfehlerhaft nimmt das OLG aber an, dass die Ausübung des Wiederkaufsrechts am 4.8.2023 verfristet war. Die in dem Vertrag vorgesehene sechsmonatige Ausübungsfrist ab Kenntnis von dem Wiederkaufsgrund begann nicht schon mit dem Eingang der Bitte der Beklagten um Verlängerung der Baufrist am 30.1.2023, sondern frühestens mit unter dem 9.3.2023 erfolgter Ablehnung der Baufristverlängerung durch die klagende Gemeinde im Rahmen des ihr insoweit zustehenden Ermessens. Sie endete damit jedenfalls nicht vor der Ausübung des Wiederkaufsrechts am 4.8.2023. Selbst wenn man mit dem OLG davon ausgehen wollte, dass ein zum Wiederkauf berechtigender Grund schon vor Ablauf der Baufrist entstehen kann - nämlich dann, wenn zweifelsfrei feststeht, dass diese Frist keinesfalls wird eingehalten werden können -, wäre hier die Ausübungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis von einem solchen zum Wiederkauf berechtigenden Grund in jedem Fall eingehalten.
Ein zum Wiederkauf berechtigender Grund entsteht nicht schon mit dem Eingang einer Bitte um Verlängerung der Baufrist vor deren Ablauf; mit seiner gegenteiligen Auslegung lässt das OLG die verwaltungsprivatrechtlichen Bindungen der Gemeinde außer Acht. Die Gemeinde nimmt bei dem Abschluss von Verträgen im Einheimischenmodell eine öffentliche Aufgabe wahr. Dabei unterliegt sie ungeachtet des privatrechtlichen Charakters des Vertrags öffentlich-rechtlichen Bindungen. Sie ist deshalb nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob und inwieweit die Geltendmachung eines Rechts im Interesse der Sicherung des mit ihm verfolgten Zwecks geboten ist. Im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Bindungen kann die Gemeinde im Einzelfall deshalb auch davon absehen, das Wiederkaufsrecht (sofort) auszuüben; insbesondere kann sie sich, wie hier von der Beklagten angestrebt, auf eine - angemessene - Baufristverlängerung einlassen, und zwar auch dann, wenn der Vertrag - wie hier - eine solche Möglichkeit nicht ausdrücklich vorsieht.
Erst dann, wenn die Gemeinde eine vor Ablauf der Baufrist geäußerte Bitte um deren Verlängerung abschlägig bescheidet, steht fest, dass die Baufrist nicht wird eingehalten werden können. Wenn überhaupt, dann kann frühestens ab diesem Zeitpunkt ein zur Ausübung des Wiederkaufs berechtigender Grund vorliegen. Das führt hier dazu, dass ein zum Wiederkauf berechtigender Grund jedenfalls nicht vor der Ablehnung der Baufristverlängerung am 9.3.2023 bestand. Die vertraglich vereinbarte Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts binnen sechs Monaten ab Kenntnis von einem zum Wiederkauf berechtigenden Grund war mithin am 4.8.2023 nicht abgelaufen.
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Die Klägerin ist eine Gemeinde in Bayern. Mit notariellem Kaufvertrag vom 8.4.2019 verkaufte sie der Beklagten im Wege eines Einheimischenmodells ein Grundstück zu einem Kaufpreis unter dem Verkehrswert. Die Beklagte verpflichtete sich vertraglich zur Errichtung eines Einfamilienhauses bis zum 8.4.2023. Im Fall des Verstoßes u.a. gegen diese Bauverpflichtung sieht der Vertrag während der ersten 15 Jahre der Vertragslaufzeit ein Wiederkaufsrecht der klagenden Gemeinde vor. Dieses Wiederkaufsrecht muss durch eingeschriebenen Brief innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Kenntnis vom Vorliegen eines oder mehrerer Gründe, die zur Ausübung des Wiederkaufsrechts berechtigen, ausgeübt werden.
Am 30.1.2023 bat die Beklagte schriftlich um eine Verlängerung der Baufrist um fünf Jahre, weil es ihr bislang aus finanziellen Gründen nicht möglich gewesen sei, mit dem Bau des Hauses zu beginnen; für die erforderliche Erhöhung des Eigenkapitals bedürfe es drei weiterer Jahre intensiven Sparens. Mit Schreiben vom 9.3.2023 lehnte die Klägerin eine Verlängerung der Baufrist ab. Nach einem entsprechenden Ratsbeschluss erklärte die Klägerin mit einem der Beklagten am 4.8.2023 zugegangenen Schreiben die Ausübung des Wiederkaufsrechts. Während des laufenden Rechtsstreits trat die Klägerin außerdem von dem Kaufvertrag zurück.
LG und OLG wiesen die auf Rückübertragung des Grundstücks Zug um Zug gegen Erstattung von rd. 140.000 € (Kaufpreis zzgl. Kosten für eine Gasstichleitung) nebst Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Klägerin gab der BGH der Klage statt.
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Das OLG geht noch rechtsfehlerfrei davon aus, dass die Klägerin nicht unter Verweis auf einen Verstoß gegen die Bauverpflichtung gem. § 323 BGB von dem Vertrag zurücktreten konnte. Denn eine im Rahmen eines Einheimischenmodells vereinbarte Bauverpflichtung begründet regelmäßig keine Primärverpflichtung, sondern eine Obliegenheit des Grundstückskäufers. Der Senat hat die vertragliche Vorgabe, ein im Einheimischenmodell unter Verkehrswert erworbenes Grundstück für einen gewissen Zeitraum selbst zu nutzen, als Obliegenheit eingeordnet. Diese Vorgabe stellt keine zwangsweise durchsetzbare Primärverpflichtung dar, sondern beschreibt eine der Bedingungen für die Gewährung der in der Kaufpreisverbilligung liegenden Subvention, durch die es Einheimischen in Gemeinden mit starker Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten ermöglicht werden soll, Bauflächen zu bezahlbaren Preisen zu erwerben. Für eine im Einheimischenmodell typischerweise vorgesehene Bauverpflichtung gilt im Ergebnis nichts anderes.
Rechtsfehlerhaft nimmt das OLG aber an, dass die Ausübung des Wiederkaufsrechts am 4.8.2023 verfristet war. Die in dem Vertrag vorgesehene sechsmonatige Ausübungsfrist ab Kenntnis von dem Wiederkaufsgrund begann nicht schon mit dem Eingang der Bitte der Beklagten um Verlängerung der Baufrist am 30.1.2023, sondern frühestens mit unter dem 9.3.2023 erfolgter Ablehnung der Baufristverlängerung durch die klagende Gemeinde im Rahmen des ihr insoweit zustehenden Ermessens. Sie endete damit jedenfalls nicht vor der Ausübung des Wiederkaufsrechts am 4.8.2023. Selbst wenn man mit dem OLG davon ausgehen wollte, dass ein zum Wiederkauf berechtigender Grund schon vor Ablauf der Baufrist entstehen kann - nämlich dann, wenn zweifelsfrei feststeht, dass diese Frist keinesfalls wird eingehalten werden können -, wäre hier die Ausübungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis von einem solchen zum Wiederkauf berechtigenden Grund in jedem Fall eingehalten.
Ein zum Wiederkauf berechtigender Grund entsteht nicht schon mit dem Eingang einer Bitte um Verlängerung der Baufrist vor deren Ablauf; mit seiner gegenteiligen Auslegung lässt das OLG die verwaltungsprivatrechtlichen Bindungen der Gemeinde außer Acht. Die Gemeinde nimmt bei dem Abschluss von Verträgen im Einheimischenmodell eine öffentliche Aufgabe wahr. Dabei unterliegt sie ungeachtet des privatrechtlichen Charakters des Vertrags öffentlich-rechtlichen Bindungen. Sie ist deshalb nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob und inwieweit die Geltendmachung eines Rechts im Interesse der Sicherung des mit ihm verfolgten Zwecks geboten ist. Im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Bindungen kann die Gemeinde im Einzelfall deshalb auch davon absehen, das Wiederkaufsrecht (sofort) auszuüben; insbesondere kann sie sich, wie hier von der Beklagten angestrebt, auf eine - angemessene - Baufristverlängerung einlassen, und zwar auch dann, wenn der Vertrag - wie hier - eine solche Möglichkeit nicht ausdrücklich vorsieht.
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