Endrenovierung unwirksam: Ersatz nur für Schäden und Nettokosten
AG Bochum v. 5.1.2026 - 70 C 79/24
Der Sachverhalt:
Die klagenden Vermieter verlangten von dem beklagten Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz; widerklagend begehrte der Beklagte die Rückzahlung der Kaution i.H.v. 1.215 €. Das Mietverhältnis über die Wohnung endete aufgrund Kündigung des Beklagten zum 30.9.2023. Die Rückgabe erfolgte bereits am 24.9.2023 durch Schlüsseleinwurf; eine gemeinsame Abnahme fand nicht statt. Ein Abnahmeprotokoll wurde durch eine Drittfirma erstellt. Der Mietvertrag enthielt Regelungen zu Schönheitsreparaturen (§ 13) sowie eine Endrenovierungsklausel (§ 30).
Mit Schreiben vom 16.11.2023 forderten die Kläger den Beklagten zur Mängelbeseitigung auf; mit Schreiben vom 14.2.2024 lehnten sie Eigenvornahme ab und verlangten Schadensersatz unter Anrechnung der Kaution. Die Kläger behaupteten, die Wohnung sei renoviert übergeben und beschädigt zurückgegeben worden (u.a. fleckige Wände/Decken, Schimmel, Schäden an Boden und Türzargen). Die Schäden gingen über vertragsgemäße Abnutzung hinaus und hätten eine Weitervermietung verhindert. Sie machten rund 9.629 € geltend (u.a. Renovierungskosten, Ersatzbeschaffungen, Gutachten, Nutzungsausfall), abzüglich der Kaution standen 8.414 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Anwaltskosten im Raum. § 30 sei individuell vereinbart; der Schimmel beruhe auf falschem Lüftungs-/Heizverhalten.
Der Beklagte bestritt dies und trug vor, die Wohnung sei bereits mangelhaft übergeben worden und vertragsgemäß zurückgegeben worden. Der Schimmel sei baulich bedingt und angezeigt worden. Die Endrenovierungsklausel sei unwirksam (AGB-Kontrolle, Zusammenspiel mit § 13). Nutzungsausfall und Schadenshöhe seien unsubstantiiert; hinsichtlich der Klageerweiterung wurde Verjährung eingewandt. Mit der Widerklage verlangte der Beklagte Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen.
Das Ag hab der Klage i.H.v. 1.957 € plus 453 € für die vorprozessualen Gebühren der Rechtsanwälte statt und sie im Übrigen ab. Die Widerklage wurde insgesamt abgewiesen.
Die Gründe:
Das Gericht ist auf Grundlage des überzeugenden Sachverständigengutachtens zu dem Ergebnis gelangt, dass die Wohnung teilweise beschädigt zurückgegeben worden war; die Mängelbeseitigung erforderte rund 3.880 €. Ersatzfähig waren jedoch nur konkrete Schäden, nicht bloße Abnutzungen (§ 538 BGB). Die geltend gemachten Schönheitsreparaturen waren nicht ersatzfähig. Die Endrenovierungsklausel (§ 30 MV) war unwirksam, da sie den Mieter über § 546 I BGB hinaus zur Beseitigung auch vertragsgemäßer Abnutzung verpflichtet hatte (AGB-rechtlich unzulässig; auch individualvertraglich bedenklich).
Von den Gutachterkosten waren nicht geltend gemachte Positionen sowie wegen fiktiver Abrechnung nur Nettobeträge (§ 249 II 2 BGB) anzusetzen. Ersatzfähig waren daher 3.172 €. Weitere Positionen (insb. Mietausfall, Zählergebühren) scheiterten an fehlender Kausalität, da die Kläger nach unangemessen kurzer Fristsetzung monatelang untätig geblieben. Kosten für das Feuchtigkeitsgutachten waren mangels Nachweises einer Pflichtverletzung (Schimmelursache unklar) nicht ersatzfähig. Gleiches galt für Treppenhausreinigung (unzureichender Vortrag) und Abnahmekosten (nicht erforderlich).
Nach Abzug der Kaution (1.215 €) verblieb ein Anspruch von 1.957 € nebst Zinsen (§§ 288, 291 BGB). Vorgerichtliche Anwaltskosten waren nur anteilig aus 3.172 € (1,3-Gebühr) i.H.v. 453 € ersatzfähig. Die Widerklage auf Rückzahlung der Kaution war unbegründet, da wirksam aufgerechnet worden war.
Mehr zum Thema:
Beratermodul STAUDINGER BGB Miet- und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Expertenwissen des maßgebenden Großkommentars im Zivilrecht für das Mietrecht. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.
Aktionsmodul Staudinger Gesamtpaket
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Premium-Inhalte eines der führenden Großkommentare für das gesamte Zivilrecht: J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen. Start-Abo 3 Monate (1 Monat gratis)!
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.
Justiz NRW
Die klagenden Vermieter verlangten von dem beklagten Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz; widerklagend begehrte der Beklagte die Rückzahlung der Kaution i.H.v. 1.215 €. Das Mietverhältnis über die Wohnung endete aufgrund Kündigung des Beklagten zum 30.9.2023. Die Rückgabe erfolgte bereits am 24.9.2023 durch Schlüsseleinwurf; eine gemeinsame Abnahme fand nicht statt. Ein Abnahmeprotokoll wurde durch eine Drittfirma erstellt. Der Mietvertrag enthielt Regelungen zu Schönheitsreparaturen (§ 13) sowie eine Endrenovierungsklausel (§ 30).
Mit Schreiben vom 16.11.2023 forderten die Kläger den Beklagten zur Mängelbeseitigung auf; mit Schreiben vom 14.2.2024 lehnten sie Eigenvornahme ab und verlangten Schadensersatz unter Anrechnung der Kaution. Die Kläger behaupteten, die Wohnung sei renoviert übergeben und beschädigt zurückgegeben worden (u.a. fleckige Wände/Decken, Schimmel, Schäden an Boden und Türzargen). Die Schäden gingen über vertragsgemäße Abnutzung hinaus und hätten eine Weitervermietung verhindert. Sie machten rund 9.629 € geltend (u.a. Renovierungskosten, Ersatzbeschaffungen, Gutachten, Nutzungsausfall), abzüglich der Kaution standen 8.414 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Anwaltskosten im Raum. § 30 sei individuell vereinbart; der Schimmel beruhe auf falschem Lüftungs-/Heizverhalten.
Der Beklagte bestritt dies und trug vor, die Wohnung sei bereits mangelhaft übergeben worden und vertragsgemäß zurückgegeben worden. Der Schimmel sei baulich bedingt und angezeigt worden. Die Endrenovierungsklausel sei unwirksam (AGB-Kontrolle, Zusammenspiel mit § 13). Nutzungsausfall und Schadenshöhe seien unsubstantiiert; hinsichtlich der Klageerweiterung wurde Verjährung eingewandt. Mit der Widerklage verlangte der Beklagte Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen.
Das Ag hab der Klage i.H.v. 1.957 € plus 453 € für die vorprozessualen Gebühren der Rechtsanwälte statt und sie im Übrigen ab. Die Widerklage wurde insgesamt abgewiesen.
Die Gründe:
Das Gericht ist auf Grundlage des überzeugenden Sachverständigengutachtens zu dem Ergebnis gelangt, dass die Wohnung teilweise beschädigt zurückgegeben worden war; die Mängelbeseitigung erforderte rund 3.880 €. Ersatzfähig waren jedoch nur konkrete Schäden, nicht bloße Abnutzungen (§ 538 BGB). Die geltend gemachten Schönheitsreparaturen waren nicht ersatzfähig. Die Endrenovierungsklausel (§ 30 MV) war unwirksam, da sie den Mieter über § 546 I BGB hinaus zur Beseitigung auch vertragsgemäßer Abnutzung verpflichtet hatte (AGB-rechtlich unzulässig; auch individualvertraglich bedenklich).
Von den Gutachterkosten waren nicht geltend gemachte Positionen sowie wegen fiktiver Abrechnung nur Nettobeträge (§ 249 II 2 BGB) anzusetzen. Ersatzfähig waren daher 3.172 €. Weitere Positionen (insb. Mietausfall, Zählergebühren) scheiterten an fehlender Kausalität, da die Kläger nach unangemessen kurzer Fristsetzung monatelang untätig geblieben. Kosten für das Feuchtigkeitsgutachten waren mangels Nachweises einer Pflichtverletzung (Schimmelursache unklar) nicht ersatzfähig. Gleiches galt für Treppenhausreinigung (unzureichender Vortrag) und Abnahmekosten (nicht erforderlich).
Nach Abzug der Kaution (1.215 €) verblieb ein Anspruch von 1.957 € nebst Zinsen (§§ 288, 291 BGB). Vorgerichtliche Anwaltskosten waren nur anteilig aus 3.172 € (1,3-Gebühr) i.H.v. 453 € ersatzfähig. Die Widerklage auf Rückzahlung der Kaution war unbegründet, da wirksam aufgerechnet worden war.
Beratermodul STAUDINGER BGB Miet- und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Expertenwissen des maßgebenden Großkommentars im Zivilrecht für das Mietrecht. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.
Aktionsmodul Staudinger Gesamtpaket
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Premium-Inhalte eines der führenden Großkommentare für das gesamte Zivilrecht: J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen. Start-Abo 3 Monate (1 Monat gratis)!
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.