Entschädigung wegen Nichtnutzbarkeit einer Dachterrasse
LG Frankfurt a.M. v. 15.1.2026 - 2-13 S 26/24
Der Sachverhalt:
Dem Kläger ist Eigentümer einer Penthouse-Wohnung mit 65 qm, zu der zwei Balkone mit je 25 qm und eine außergewöhnlich große Dachterrasse mit 90 qm gehören. Zwischen 2016 und 2017 waren alle Terrassen und Balkone im Haus saniert worden. Bei der Abnahme kam es zu Problemen (u.a. auf Betreiben des Klägers) und zu Rechtsstreitigkeiten mit der Folge, dass bis April 2022 der Bodenbelag auf Terrassen/Balkonen fehlte und diese daher nicht nutzbar waren.
Gerichtlich verlangte der Kläger von der GdWE Ersatz eines (anhand potentieller Mietminderungen berechneten) Nutzungsausfallschadens i.H.v. 500 € monatl. für die Zeit von Januar 2018 bis April 2022 (= 26.500 €). Hierbei stützte sich der Kläger auf eine schuldhaft versäumte Ersatzvornahme und später auf eine schuldhafte Nichtumsetzung von Beschlüssen durch Nichtbeauftragung einer Firma mit der Herstellung des größtmöglichen Gefälles.
Das AG hat das als nicht sachdienliche Klageänderung zurückgewiesen. Das LG hat dies im Berufungsverfahren bestätigt, der Klage aber teilweise stattgegeben.
Die Gründe:
Dem Kläger steht nur teilweise ein Anspruch zu. Die Klageänderung auf eine andere Pflichtverletzung war nach § 263 ZPO nicht sachdienlich. Im Übrigen haftet die GdWE nicht für Verstöße bei der Durchführung von Beschlüssen nach altem Recht. Damaliger alleiniger Umsetzungsadressat war der Verwalter. Die beauftragte Firma war nicht Erfüllungsgehilfin der GdWE. Etwaige Schäden wären gegenüber der Fachfirma aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter geltend zu machen gewesen.
Allerdings steht dem Kläger ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 14 Nr. 4 WEG a.F. bis Dezember 2020 zu und ab diesem Zeitpunkt aus § 14 Abs. 3 WEG n.F. Bei der Nichtnutzbarkeit der Dachterrasse (nicht der Balkone) handelte es sich um einen ersatzfähigen Vermögensschaden i.S.d. § 14 Nr. 4 WEG a.F. Grundsätzlich stellt der vorübergehende Ausfall einer (Dach)Terrasse zwar keinen ersatzfähigen Schaden dar (OLG Köln. v. 15.8.2005 - 16 Wx 99/05). Die Bewertung eines Nutzungsausfalls als Vermögensschaden ist auf Wirtschaftsgüter von zentraler Bedeutung beschränkt, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigene wirtschaftliche Lebenshaltung des Betroffenen typischerweise angewiesen ist. Dazu zählt eine Terrasse in der Regel nicht; etwas anderes gilt aber, wenn die Nutzung nicht nur wichtig, sondern für die Lebensführung von zentraler Bedeutung ist und die vorgetragene Funktionsstörung sich auf die materielle Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt.
Dies war hier hier u.a. wegen der Größe und der Prägung der Einheit und der nach der Anhörung des zeitweise auf einen Rollstuhl angewiesenen Klägers zur bisherigen Nutzung in Abgrenzung zu den weniger genutzten Balkonen zu bejahen. Ein Ausschluss oder eine Reduzierung des Nutzungsersatzes wegen überwiegenden Mitverschuldens des Klägers, weil dieser eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung der Abnahme initiiert hatte, war nicht anzunehmen.
Für § 14 Abs. 3 WEG gilt nichts anderes. Allerdings hat der Gesetzgeber die Grundlagen geändert, weil nicht mehr "Schadensersatz" geschuldet ist, sondern nur in den Fällen eines Sonderopfers ein Entschädigungsanspruch, der sich nach den Grundsätzen des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB bemisst. Ein ausgleichspflichtiges Sonderopfer liegt jedenfalls vor, wenn wesentliche Teile der Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht nutzbar sind. Insofern gilt dies für die Terrasse, nicht die Balkone. Die Nichtnutzbarkeit über Jahre hinweg stellte hier ein "Sonderopfer" dar, das nicht entschädigungslos hinzunehmen war - ohne dass es auf die gesundheitlichen Beeinträchtigungen ankäme (zu dem vergleichbaren Problem bei § 20 Abs. 4 WEG: BGH v. 28.3.2025 - V ZR 105/24).
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LG Frankfurt a.M.
Dem Kläger ist Eigentümer einer Penthouse-Wohnung mit 65 qm, zu der zwei Balkone mit je 25 qm und eine außergewöhnlich große Dachterrasse mit 90 qm gehören. Zwischen 2016 und 2017 waren alle Terrassen und Balkone im Haus saniert worden. Bei der Abnahme kam es zu Problemen (u.a. auf Betreiben des Klägers) und zu Rechtsstreitigkeiten mit der Folge, dass bis April 2022 der Bodenbelag auf Terrassen/Balkonen fehlte und diese daher nicht nutzbar waren.
Gerichtlich verlangte der Kläger von der GdWE Ersatz eines (anhand potentieller Mietminderungen berechneten) Nutzungsausfallschadens i.H.v. 500 € monatl. für die Zeit von Januar 2018 bis April 2022 (= 26.500 €). Hierbei stützte sich der Kläger auf eine schuldhaft versäumte Ersatzvornahme und später auf eine schuldhafte Nichtumsetzung von Beschlüssen durch Nichtbeauftragung einer Firma mit der Herstellung des größtmöglichen Gefälles.
Das AG hat das als nicht sachdienliche Klageänderung zurückgewiesen. Das LG hat dies im Berufungsverfahren bestätigt, der Klage aber teilweise stattgegeben.
Die Gründe:
Dem Kläger steht nur teilweise ein Anspruch zu. Die Klageänderung auf eine andere Pflichtverletzung war nach § 263 ZPO nicht sachdienlich. Im Übrigen haftet die GdWE nicht für Verstöße bei der Durchführung von Beschlüssen nach altem Recht. Damaliger alleiniger Umsetzungsadressat war der Verwalter. Die beauftragte Firma war nicht Erfüllungsgehilfin der GdWE. Etwaige Schäden wären gegenüber der Fachfirma aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter geltend zu machen gewesen.
Allerdings steht dem Kläger ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 14 Nr. 4 WEG a.F. bis Dezember 2020 zu und ab diesem Zeitpunkt aus § 14 Abs. 3 WEG n.F. Bei der Nichtnutzbarkeit der Dachterrasse (nicht der Balkone) handelte es sich um einen ersatzfähigen Vermögensschaden i.S.d. § 14 Nr. 4 WEG a.F. Grundsätzlich stellt der vorübergehende Ausfall einer (Dach)Terrasse zwar keinen ersatzfähigen Schaden dar (OLG Köln. v. 15.8.2005 - 16 Wx 99/05). Die Bewertung eines Nutzungsausfalls als Vermögensschaden ist auf Wirtschaftsgüter von zentraler Bedeutung beschränkt, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigene wirtschaftliche Lebenshaltung des Betroffenen typischerweise angewiesen ist. Dazu zählt eine Terrasse in der Regel nicht; etwas anderes gilt aber, wenn die Nutzung nicht nur wichtig, sondern für die Lebensführung von zentraler Bedeutung ist und die vorgetragene Funktionsstörung sich auf die materielle Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt.
Dies war hier hier u.a. wegen der Größe und der Prägung der Einheit und der nach der Anhörung des zeitweise auf einen Rollstuhl angewiesenen Klägers zur bisherigen Nutzung in Abgrenzung zu den weniger genutzten Balkonen zu bejahen. Ein Ausschluss oder eine Reduzierung des Nutzungsersatzes wegen überwiegenden Mitverschuldens des Klägers, weil dieser eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung der Abnahme initiiert hatte, war nicht anzunehmen.
Für § 14 Abs. 3 WEG gilt nichts anderes. Allerdings hat der Gesetzgeber die Grundlagen geändert, weil nicht mehr "Schadensersatz" geschuldet ist, sondern nur in den Fällen eines Sonderopfers ein Entschädigungsanspruch, der sich nach den Grundsätzen des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB bemisst. Ein ausgleichspflichtiges Sonderopfer liegt jedenfalls vor, wenn wesentliche Teile der Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht nutzbar sind. Insofern gilt dies für die Terrasse, nicht die Balkone. Die Nichtnutzbarkeit über Jahre hinweg stellte hier ein "Sonderopfer" dar, das nicht entschädigungslos hinzunehmen war - ohne dass es auf die gesundheitlichen Beeinträchtigungen ankäme (zu dem vergleichbaren Problem bei § 20 Abs. 4 WEG: BGH v. 28.3.2025 - V ZR 105/24).
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