Erfolglose Kündigung des Untermietverhältnisses wegen Eigenbedarf
AG Berlin-Mitte v. 15.1.2026 - 122 C 36/25
Der Sachverhalt:
Die Klägerin bewohnt mit ihrem Ehemann und ihrem 18jährigen Kind eine etwa 103 m² große Wohnung in Steglitz. Sie ist Mieterin einer weiteren, etwa 53 m² großen Wohnung. Aufgrund eines Untermietvertrages überließ sie diese Wohnung dem Beklagten. Ab März 2024 übermittelte die Klägerin dem Beklagten diverse alternative Wohnungsangebote. Im Juli 2024 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Untermietverhältnisses wegen eines Eigenbedarfs.
Die Klägerin behauptet, sie benötige die Wohnung für ihr Kind, das als Künstler eine Ausbildung als Bühnenplastiker an der Komischen Oper machen wolle. Für dessen berufliche Entwicklung sei es absolut notwendig, aus der derzeit mit der Klägerin bewohnten Wohnung auszuziehen und in die untervermietete Wohnung zu ziehen, da diese mitten im international bekannten Künstlerviertel liege. Weiterhin sei der dortige Einzug notwendig für die persönliche Entwicklung ihres bilingualen Transgender-Kindes, da dort viele Expats leben und arbeiten und es in der dortigen Szene mit offenen Armen aufgenommen werden könne. Wegen der sozialen Ängste ihres Kindes sei der Umzug nötig, um auf eigenen Beinen stehen zu können, da es sich in diesem Bezirk in jeder Hinsicht sicher fühlen könne. Ihr Kind sei schüchtern und fühle sich vom Umfeld der Wohnung angezogen, möchte ein buntes Wohnumfeld haben, in dem sich Minderheiten wohlfühlen können, und spreche überwiegend englisch, was dort - anders als im gutbürgerlichen Steglitz - gängig sei. Es liege keine Vorratskündigung vor, da bereits im Kündigungszeitpunkt ein konkreter Kündigungsgrund vorgelegen habe, denn die Kündigung stütze sich nicht auf eine Nutzungsabsicht erst ab der erfolgreichen Annahme eines Ausbildungsplatzes des Kindes. Daher stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, dass es im Kündigungszeitpunkt noch keinen Ausbildungsplatz hatte und sich damals auch noch nicht beworben hatte.
Aufgrund der Säumnis der Klägerin erging ein klageabweisendes Versäumnisurteil. Den Antrag der Klägerin, das Versäumnisurteil aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, die von ihm gemietete Wohnung herauszugeben, hat das AG zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB oder einem anderen Rechtsgrund. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass die Voraussetzungen des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen.
Es kann insoweit offen bleiben, ob die Behauptung der Klägerin zutrifft, dass ihr Kind aufgrund der von ihr behaupteten Umstände in die an den Beklagten vermietete Wohnung einziehen will. Denn selbst wenn dies zutreffen würde, würde dies keinen hinreichenden Grund für einen Eigenbedarf darstellen.
Vorliegend besteht die Besonderheit, dass die Klägerin - anders als in den üblichen Fällen, in denen der Vermieter mit dem Eigentümer identisch ist - nicht die Eigentümerin der Wohnung ist, sondern nur deren (mittelbare) Besitzerin. Demnach steht vorliegend nicht das starke Recht des Eigentümers dem schwächeren Besitzrecht des Mieters gegenüber, sondern es stehen sich zwei gleich starke / schwache Positionen gleichrangig gegenüber. Dies muss bei der Abwägung beachtet werden.
Diese Abwägung führt vorliegend nicht dazu, dass das Nutzungsinteresse des Kindes der Klägerin als vorrangig angesehen werden können. Dessen Wohnbedarf ist aktuell gedeckt und auch künftig gesichert, wobei angesichts der Größe der derzeit genutzten Wohnung (ca. 103 m²) auch nicht von beengten Wohnverhältnissen auszugehen sein dürfte. Die Eigenbedarfskündigung dient dazu, eine graduelle Verbesserung der Wohnumstände des Kindes zu erreichen. In diesem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass die Kündigung maßgeblich mit der vom Kind der Klägerin angestrebten Ausbildung begründet wurde, die durch das Umfeld der Wohnung begünstigt werde, dass dieser Aspekt sich aber offenbar nicht verfestigt hat, insbesondere ist auch fast 1 ½ Jahre nach dem Ausspruch der ersten Kündigung der Beginn einer entsprechenden Ausbildung nicht absehbar.
Demgegenüber geht es für den Beklagten um den Erhalt seiner Wohnmöglichkeit an sich. Ihm droht eine massive Verschlechterung seiner Wohnsituation bis hin zum Verlust seines Obdachs. Insoweit dürfte auch von Bedeutung sein, dass der Beklagte, dem Prozesskostenhilfe zu gewähren war, erkennbar in angespannten finanziellen Verhältnissen lebt, was es ihm zusätzlich erschweren dürfte, auf dem ohnehin äußerst angespannten Wohnungsmarkt eine vergleichbare Alternativwohnung zu finden. Demnach steht die angestrebte Verbesserung der Wohnsituation des Kindes der Klägerin nicht im Verhältnis zu den deutlich stärkeren Nachteilen, die dem Beklagten durch den Verlust seiner Wohnung drohen. Daran ändert auch nichts, dass die Klägerin ihm diverse Wohnungsangebote übermittelte, denn es ist nicht ersichtlich, warum der Beklagte gezwungen sein sollte, diese alternativen Anmietungsoptionen zu nutzen, obwohl das Kind der Klägerin sie auch selbst hätte nutzen können. Hier besteht eine Parallele zu den Fällen, in denen von einer unwirksamen Kündigung ausgegangen wird, weil dem Eigentümer eine andere frei stehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die der Bedarf gedeckt werden kann.
Mehr zum Thema:
Rechtsprechung:
Eigenbedarfskündigung: Anforderungen an die Darlegung des Eigennutzungsinteresses
BGH vom 24.9.2025 - VIII ZR 289/23
MDR 2025, 1395
Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung
LG Heilbronn vom 30.10.2025 - I 3 S 12/25
enthalten im:
Beratermodul STAUDINGER BGB Miet- und WEG-Recht
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Kurzbeitrag:
Eigenbedarfskündigung: Notwendigkeit der Einholung eines SV-Gutachtens wegen möglicher Gesundheitsgefahren
Bernhard Klose, MDR 2026, R29
enthalten im:
Aktionsmodul Zivilrecht
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Justiz Berlin online
Die Klägerin bewohnt mit ihrem Ehemann und ihrem 18jährigen Kind eine etwa 103 m² große Wohnung in Steglitz. Sie ist Mieterin einer weiteren, etwa 53 m² großen Wohnung. Aufgrund eines Untermietvertrages überließ sie diese Wohnung dem Beklagten. Ab März 2024 übermittelte die Klägerin dem Beklagten diverse alternative Wohnungsangebote. Im Juli 2024 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Untermietverhältnisses wegen eines Eigenbedarfs.
Die Klägerin behauptet, sie benötige die Wohnung für ihr Kind, das als Künstler eine Ausbildung als Bühnenplastiker an der Komischen Oper machen wolle. Für dessen berufliche Entwicklung sei es absolut notwendig, aus der derzeit mit der Klägerin bewohnten Wohnung auszuziehen und in die untervermietete Wohnung zu ziehen, da diese mitten im international bekannten Künstlerviertel liege. Weiterhin sei der dortige Einzug notwendig für die persönliche Entwicklung ihres bilingualen Transgender-Kindes, da dort viele Expats leben und arbeiten und es in der dortigen Szene mit offenen Armen aufgenommen werden könne. Wegen der sozialen Ängste ihres Kindes sei der Umzug nötig, um auf eigenen Beinen stehen zu können, da es sich in diesem Bezirk in jeder Hinsicht sicher fühlen könne. Ihr Kind sei schüchtern und fühle sich vom Umfeld der Wohnung angezogen, möchte ein buntes Wohnumfeld haben, in dem sich Minderheiten wohlfühlen können, und spreche überwiegend englisch, was dort - anders als im gutbürgerlichen Steglitz - gängig sei. Es liege keine Vorratskündigung vor, da bereits im Kündigungszeitpunkt ein konkreter Kündigungsgrund vorgelegen habe, denn die Kündigung stütze sich nicht auf eine Nutzungsabsicht erst ab der erfolgreichen Annahme eines Ausbildungsplatzes des Kindes. Daher stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, dass es im Kündigungszeitpunkt noch keinen Ausbildungsplatz hatte und sich damals auch noch nicht beworben hatte.
Aufgrund der Säumnis der Klägerin erging ein klageabweisendes Versäumnisurteil. Den Antrag der Klägerin, das Versäumnisurteil aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, die von ihm gemietete Wohnung herauszugeben, hat das AG zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB oder einem anderen Rechtsgrund. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass die Voraussetzungen des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen.
Es kann insoweit offen bleiben, ob die Behauptung der Klägerin zutrifft, dass ihr Kind aufgrund der von ihr behaupteten Umstände in die an den Beklagten vermietete Wohnung einziehen will. Denn selbst wenn dies zutreffen würde, würde dies keinen hinreichenden Grund für einen Eigenbedarf darstellen.
Vorliegend besteht die Besonderheit, dass die Klägerin - anders als in den üblichen Fällen, in denen der Vermieter mit dem Eigentümer identisch ist - nicht die Eigentümerin der Wohnung ist, sondern nur deren (mittelbare) Besitzerin. Demnach steht vorliegend nicht das starke Recht des Eigentümers dem schwächeren Besitzrecht des Mieters gegenüber, sondern es stehen sich zwei gleich starke / schwache Positionen gleichrangig gegenüber. Dies muss bei der Abwägung beachtet werden.
Diese Abwägung führt vorliegend nicht dazu, dass das Nutzungsinteresse des Kindes der Klägerin als vorrangig angesehen werden können. Dessen Wohnbedarf ist aktuell gedeckt und auch künftig gesichert, wobei angesichts der Größe der derzeit genutzten Wohnung (ca. 103 m²) auch nicht von beengten Wohnverhältnissen auszugehen sein dürfte. Die Eigenbedarfskündigung dient dazu, eine graduelle Verbesserung der Wohnumstände des Kindes zu erreichen. In diesem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass die Kündigung maßgeblich mit der vom Kind der Klägerin angestrebten Ausbildung begründet wurde, die durch das Umfeld der Wohnung begünstigt werde, dass dieser Aspekt sich aber offenbar nicht verfestigt hat, insbesondere ist auch fast 1 ½ Jahre nach dem Ausspruch der ersten Kündigung der Beginn einer entsprechenden Ausbildung nicht absehbar.
Demgegenüber geht es für den Beklagten um den Erhalt seiner Wohnmöglichkeit an sich. Ihm droht eine massive Verschlechterung seiner Wohnsituation bis hin zum Verlust seines Obdachs. Insoweit dürfte auch von Bedeutung sein, dass der Beklagte, dem Prozesskostenhilfe zu gewähren war, erkennbar in angespannten finanziellen Verhältnissen lebt, was es ihm zusätzlich erschweren dürfte, auf dem ohnehin äußerst angespannten Wohnungsmarkt eine vergleichbare Alternativwohnung zu finden. Demnach steht die angestrebte Verbesserung der Wohnsituation des Kindes der Klägerin nicht im Verhältnis zu den deutlich stärkeren Nachteilen, die dem Beklagten durch den Verlust seiner Wohnung drohen. Daran ändert auch nichts, dass die Klägerin ihm diverse Wohnungsangebote übermittelte, denn es ist nicht ersichtlich, warum der Beklagte gezwungen sein sollte, diese alternativen Anmietungsoptionen zu nutzen, obwohl das Kind der Klägerin sie auch selbst hätte nutzen können. Hier besteht eine Parallele zu den Fällen, in denen von einer unwirksamen Kündigung ausgegangen wird, weil dem Eigentümer eine andere frei stehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die der Bedarf gedeckt werden kann.
Rechtsprechung:
Eigenbedarfskündigung: Anforderungen an die Darlegung des Eigennutzungsinteresses
BGH vom 24.9.2025 - VIII ZR 289/23
MDR 2025, 1395
Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung
LG Heilbronn vom 30.10.2025 - I 3 S 12/25
enthalten im:
Beratermodul STAUDINGER BGB Miet- und WEG-Recht
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Kurzbeitrag:
Eigenbedarfskündigung: Notwendigkeit der Einholung eines SV-Gutachtens wegen möglicher Gesundheitsgefahren
Bernhard Klose, MDR 2026, R29
enthalten im:
Aktionsmodul Zivilrecht
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