Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen die Verlängerung der "Mietpreisbremse"
BVerfG v. 8.1.2026 - 1 BvR 183/25
Der Sachverhalt:
Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn wurde 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingeführt. Zentrale Neuregelung war § 556d BGB, der bestimmt, dass bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Durch die ursprüngliche Regelung waren die Landesregierungen ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn sind die Landesregierungen mit Wirkung zum 1.4.2020 ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von "jeweils" höchstens fünf Jahren zu bestimmen, wobei eine Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 außer Kraft treten musste. Die hierdurch bewirkte Verlängerung der Höchstgeltungsdauer wurde damit begründet, dass die für die Einführung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fortbestehe.
Für die Stadt Berlin hat der Senat im Jahr 2020 eine Rechtsverordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihren Mietern vor den Fachgerichten erfolgreich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer geringeren Miete in Anspruch genommen. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die letztinstanzliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung.
Das BVerfG hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.
Die Gründe:
Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen, weil sie - soweit sie zulässig erhoben wurde - unbegründet ist. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn verstößt weiterhin insbesondere nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Der durch die Regelung bewirkte Eingriff ist nach wie vor gerechtfertigt.
1. Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolgt legitime Ziele und ist zu deren Erreichung geeignet und erforderlich. Insbesondere ist die Eignung der Mietenregulierung nicht dadurch aufgehoben, dass zahlreiche Überschreitungen der gesetzlich zulässigen Miethöhe zu verzeichnen sind. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stellt jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht in Frage.
2. Die hier angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne.
a) Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn bildet keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümerinnen und Eigentümer. Art. 14 Abs. 1 GG schützt von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Mildernd wirkt zudem u.a., dass keine absolute Höchstgrenze vorgegeben wird, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Miete vollständig entkoppelt wäre.
b) Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum stehen berechtigte Interessen insbesondere Wohnungssuchender sowie gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen. Der Gesetzgeber trägt mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht. Zu berücksichtigen sind auch darüber hinausgehende gesellschaftspolitische Interessen an einer Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation.
c) Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums ist der in § 556d BGB in der Fassung aus dem Jahr 2020 gefundene Ausgleich nicht unangemessen. Dies gilt auch mit Blick auf die ermöglichte Verlängerung der Miethöhenregulierung um weitere fünf Jahre.
3. Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 ist mit der Verfassung vereinbar. Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren im Rahmen seines vom Gesetzgeber delegierten Spielraums als erforderlich ansehen dürfen.
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BVerfG PM Nr. 12 vom 17.2.2026
Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn wurde 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingeführt. Zentrale Neuregelung war § 556d BGB, der bestimmt, dass bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Durch die ursprüngliche Regelung waren die Landesregierungen ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn sind die Landesregierungen mit Wirkung zum 1.4.2020 ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von "jeweils" höchstens fünf Jahren zu bestimmen, wobei eine Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 außer Kraft treten musste. Die hierdurch bewirkte Verlängerung der Höchstgeltungsdauer wurde damit begründet, dass die für die Einführung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fortbestehe.
Für die Stadt Berlin hat der Senat im Jahr 2020 eine Rechtsverordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihren Mietern vor den Fachgerichten erfolgreich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer geringeren Miete in Anspruch genommen. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die letztinstanzliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung.
Das BVerfG hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.
Die Gründe:
Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen, weil sie - soweit sie zulässig erhoben wurde - unbegründet ist. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn verstößt weiterhin insbesondere nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Der durch die Regelung bewirkte Eingriff ist nach wie vor gerechtfertigt.
1. Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolgt legitime Ziele und ist zu deren Erreichung geeignet und erforderlich. Insbesondere ist die Eignung der Mietenregulierung nicht dadurch aufgehoben, dass zahlreiche Überschreitungen der gesetzlich zulässigen Miethöhe zu verzeichnen sind. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stellt jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht in Frage.
2. Die hier angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne.
a) Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn bildet keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümerinnen und Eigentümer. Art. 14 Abs. 1 GG schützt von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Mildernd wirkt zudem u.a., dass keine absolute Höchstgrenze vorgegeben wird, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Miete vollständig entkoppelt wäre.
b) Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum stehen berechtigte Interessen insbesondere Wohnungssuchender sowie gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen. Der Gesetzgeber trägt mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht. Zu berücksichtigen sind auch darüber hinausgehende gesellschaftspolitische Interessen an einer Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation.
c) Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums ist der in § 556d BGB in der Fassung aus dem Jahr 2020 gefundene Ausgleich nicht unangemessen. Dies gilt auch mit Blick auf die ermöglichte Verlängerung der Miethöhenregulierung um weitere fünf Jahre.
3. Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 ist mit der Verfassung vereinbar. Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren im Rahmen seines vom Gesetzgeber delegierten Spielraums als erforderlich ansehen dürfen.
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