Erforderlichkeit der Ladung sämtlicher Eigentümer und Grenzen rein digitaler Einladungen
AG Charlottenburg v. 20.2.2026 - 73 C 143/25
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Mitglieder der beklagten WEG und gemeinschaftliche Eigentümer der Wohnung in einer sehr großen Anlage mit über 550 Einheiten. Die Beklagte wird von einer Gesellschaft verwaltet. Diese hatte aufgrund Mehrheitsbeschlusses am 1.11.2024 einen Verwaltervertrag abgeschlossen, der vorsah, dass Kommunikation und Datenaustausch zwischen Gemeinschaft/Einzeleigentümern und Verwalter über ein Onlineportal erfolgen sollten. Danach sollten Schreiben als zugegangen gelten, wenn sie im elektronischen Postfach im Portal hinterlegt worden sind. Der Eigentümer erhält hierüber taggleich eine E‑Mail. Jeder Eigentümer muss eine aktuelle E‑Mail-Adresse hinterlegen. Nach § 2 des Verwaltervertrags erfolgt die Einberufung der Eigentümerversammlung durch Hinterlegung von Einladung und Tagesordnung in den elektronischen Postfächern.
Die Verwalterin hatte zur Eigentümerversammlung am 23.10.2025 eingeladen. Die Ladungen wurden am 30.9.2025 in den Online-Postfächern hinterlegt, soweit ein Account bestand. Unter TOP 8 wurden fünf Eigentümer bis zum 31.12.2027 zu Beiräten bestellt, unter TOP 13 eine malermäßige Instandsetzung der Außenfenster beschlossen und Verwaltung sowie Architekt mit der Ausschreibung und Beauftragung betraut. Bei TOP 13 wurde im Wege der Substraktionsmethode abgestimmt.
Mit am 21.11.2025 eingegangener Klage haben die Kläger die Beschlüsse zu TOP 8 und 13 angefochten. Sie rügten, dass ca. 100 Eigentümer mangels Accounts keine Einladung erhalten hätten. Pro Account sei nur ein Eigentümer geführt worden. Zu TOP 8 sei nur eine zweijährige Amtszeit verkündet worden, eine Amtsdauer sei zuvor nicht mitgeteilt worden. Die Substraktionsmethode zu TOP 13 sei nicht erläutert worden. Zudem sei der endgültige Beschlusstext unklar gewesen.
Das AG hat der Klage stattgegeben.
Die Gründe:
Die Klage konnte mit der Rüge durchdringen, dass einige Eigentümer nicht zur Versammlung geladen worden waren, weil sie weder im Onlineportal einen Account hatten, noch eine Mailadresse hinterlegt hatten, und dies obwohl ihre Postanschrift der Verwaltung bekannt war. Dieser Mangel nötigte zur Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse, ohne dass geklärt werden müsste, welche und wie viele Eigentümer genau betroffen waren.
Gem. § 24 Abs. 1 und 4 WEG wird die Eigentümerversammlung vom Verwalter in Textform einberufen. Damit ist impliziert, dass sämtliche Eigentümer geladen werden müssen, soweit dies nicht ausnahmsweise aus vom Verwalter nicht zu vertretenden Gründen unmöglich ist, z. B. bei unbekanntem Aufenthalt eines Eigentümers. Seit Einführung der Textform im Gesetz mit Wirkung vom 1.8.2001 ist damit auch eine digitale Ladung möglich, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat. Fehlt es aber an einer solchen Eröffnung, so ist der Verwalter gehalten, die Ladung auf einem anderen zumutbaren Kommunikationsweg, also auch klassischer analoger Post, dem Eigentümer zukommen zu lassen. Dies auch dann, wenn der Eigentümer gegen seine Verpflichtung verstoßen haben sollte, einen digitalen Kommunikationsweg zu eröffnen.
Es ist ein Kernrecht des Eigentümers, zur Versammlung geladen zu werden und an dieser anschließend mitzuwirken, das sich aus Gesetz und Teilungserklärung ergibt. Wird die Ausübung dieses Rechts per Mehrheitsbeschluss an Bedingungen geknüpft, die in Gesetz und Teilungserklärung keine Grundlage haben, handelt es sich um gesetzes- bzw. vereinbarungsändernden Beschluss, der regelmäßig nichtig wäre (BGH, Beschl. v. 20. 9. 2000 - V ZB 58/99). Eine Nichtladung der nicht angemeldeten Eigentümer ist aber als Rechtsfolge in den Klauseln nicht einmal explizit geregelt worden. Es war nicht auszuschließen, dass bei Ladung und Teilnahme weiterer Eigentümer, die angefochtenen Beschlüsse nicht gefasst worden wären.
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Die Verwalterin hatte zur Eigentümerversammlung am 23.10.2025 eingeladen. Die Ladungen wurden am 30.9.2025 in den Online-Postfächern hinterlegt, soweit ein Account bestand. Unter TOP 8 wurden fünf Eigentümer bis zum 31.12.2027 zu Beiräten bestellt, unter TOP 13 eine malermäßige Instandsetzung der Außenfenster beschlossen und Verwaltung sowie Architekt mit der Ausschreibung und Beauftragung betraut. Bei TOP 13 wurde im Wege der Substraktionsmethode abgestimmt.
Mit am 21.11.2025 eingegangener Klage haben die Kläger die Beschlüsse zu TOP 8 und 13 angefochten. Sie rügten, dass ca. 100 Eigentümer mangels Accounts keine Einladung erhalten hätten. Pro Account sei nur ein Eigentümer geführt worden. Zu TOP 8 sei nur eine zweijährige Amtszeit verkündet worden, eine Amtsdauer sei zuvor nicht mitgeteilt worden. Die Substraktionsmethode zu TOP 13 sei nicht erläutert worden. Zudem sei der endgültige Beschlusstext unklar gewesen.
Das AG hat der Klage stattgegeben.
Die Gründe:
Die Klage konnte mit der Rüge durchdringen, dass einige Eigentümer nicht zur Versammlung geladen worden waren, weil sie weder im Onlineportal einen Account hatten, noch eine Mailadresse hinterlegt hatten, und dies obwohl ihre Postanschrift der Verwaltung bekannt war. Dieser Mangel nötigte zur Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse, ohne dass geklärt werden müsste, welche und wie viele Eigentümer genau betroffen waren.
Gem. § 24 Abs. 1 und 4 WEG wird die Eigentümerversammlung vom Verwalter in Textform einberufen. Damit ist impliziert, dass sämtliche Eigentümer geladen werden müssen, soweit dies nicht ausnahmsweise aus vom Verwalter nicht zu vertretenden Gründen unmöglich ist, z. B. bei unbekanntem Aufenthalt eines Eigentümers. Seit Einführung der Textform im Gesetz mit Wirkung vom 1.8.2001 ist damit auch eine digitale Ladung möglich, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat. Fehlt es aber an einer solchen Eröffnung, so ist der Verwalter gehalten, die Ladung auf einem anderen zumutbaren Kommunikationsweg, also auch klassischer analoger Post, dem Eigentümer zukommen zu lassen. Dies auch dann, wenn der Eigentümer gegen seine Verpflichtung verstoßen haben sollte, einen digitalen Kommunikationsweg zu eröffnen.
Es ist ein Kernrecht des Eigentümers, zur Versammlung geladen zu werden und an dieser anschließend mitzuwirken, das sich aus Gesetz und Teilungserklärung ergibt. Wird die Ausübung dieses Rechts per Mehrheitsbeschluss an Bedingungen geknüpft, die in Gesetz und Teilungserklärung keine Grundlage haben, handelt es sich um gesetzes- bzw. vereinbarungsändernden Beschluss, der regelmäßig nichtig wäre (BGH, Beschl. v. 20. 9. 2000 - V ZB 58/99). Eine Nichtladung der nicht angemeldeten Eigentümer ist aber als Rechtsfolge in den Klauseln nicht einmal explizit geregelt worden. Es war nicht auszuschließen, dass bei Ladung und Teilnahme weiterer Eigentümer, die angefochtenen Beschlüsse nicht gefasst worden wären.
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