Erleichterte Kündigung des Vermieters nach § 573a BGB: Was ist ein "Gebäude"?
LG Regensburg v. 16.6.2025 - 21 S 25/25
Der Sachverhalt:
Der klagende Vermieter bewohnt die Wohnung im Erdgeschoss eines Baukörpers, der insgesamt drei Wohnungen umfasst. Die Beklagte hält die Wohnung im ersten Obergeschoss inne. Diese Wohnung trägt dieselbe Adresse wie die des Klägers; die dritte Wohnung hat eine andere postalische Anschrift. Sämtliche Wohnungen verfügen über separate Eingänge. Der Kläger beendet das Mietverhältnis mit der Beklagten unter Berufung auf § 573a Abs. 1 S. 1 BGB und klagt auf Räumung.
Nach Auffassung des AG liegen entweder drei separate Gebäude oder ein Gebäude mit drei Wohnungen vor. Die konkrete Einordnung könne dahinstehen, da beide möglichen Alternativen nicht zur Kündigung nach § 573a BGB berechtigen würden. Mit dieser Argumentation wies das AG die Klage ab. Das LG hat die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt.
Die Gründe:
Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB setzt voraus, dass sich (nur) die Wohnungen des Mieters und des Vermieters in einem Gebäude befinden. Hier stellte sich die Frage, ob die streitbefangene Liegenschaft sich als ein einheitliches Gebäude i.S.d. § 573a Abs. 1 S. 1 BGB darstellt oder ob dem entgegensteht, dass die sich in dem Gebäudekomplex befindlichen drei Wohnungen über separate Eingänge verfügen und einer der Wohnungen eine abweichende Hausnummer zugeordnet ist. Im Ergebnis liegt die Sache hier so, dass der Baukomplex trotz der vorgenannten Umstände als einheitliches Gebäude zu betrachten ist.
Die Überlappung der Grundrisse und die äußere Erscheinung als einheitlicher Baukörper sprechen dafür, dass es sich nicht um mehrere selbstständige Gebäude - wie etwa bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften - handelt. Nach der Verkehrsauffassung handelt es sich schlicht um ein Gebäude mit mehreren Zugängen. Die Zuordnung einer eigenen Hausnummer zu einer der Wohnungen ändert nichts an der Einheitlichkeit des Gebäudes.
Mehr zum Thema:
Link zum Volltext der Entscheidung
Konsequenzen für die Praxis & Beraterhinweis von
RA FAMiet-/WR Thomas Willmann
in MietRB 2026, 3
Beraterhinweis und Volltext der Entscheidung
enthalten im
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
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Der klagende Vermieter bewohnt die Wohnung im Erdgeschoss eines Baukörpers, der insgesamt drei Wohnungen umfasst. Die Beklagte hält die Wohnung im ersten Obergeschoss inne. Diese Wohnung trägt dieselbe Adresse wie die des Klägers; die dritte Wohnung hat eine andere postalische Anschrift. Sämtliche Wohnungen verfügen über separate Eingänge. Der Kläger beendet das Mietverhältnis mit der Beklagten unter Berufung auf § 573a Abs. 1 S. 1 BGB und klagt auf Räumung.
Nach Auffassung des AG liegen entweder drei separate Gebäude oder ein Gebäude mit drei Wohnungen vor. Die konkrete Einordnung könne dahinstehen, da beide möglichen Alternativen nicht zur Kündigung nach § 573a BGB berechtigen würden. Mit dieser Argumentation wies das AG die Klage ab. Das LG hat die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt.
Die Gründe:
Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB setzt voraus, dass sich (nur) die Wohnungen des Mieters und des Vermieters in einem Gebäude befinden. Hier stellte sich die Frage, ob die streitbefangene Liegenschaft sich als ein einheitliches Gebäude i.S.d. § 573a Abs. 1 S. 1 BGB darstellt oder ob dem entgegensteht, dass die sich in dem Gebäudekomplex befindlichen drei Wohnungen über separate Eingänge verfügen und einer der Wohnungen eine abweichende Hausnummer zugeordnet ist. Im Ergebnis liegt die Sache hier so, dass der Baukomplex trotz der vorgenannten Umstände als einheitliches Gebäude zu betrachten ist.
Die Überlappung der Grundrisse und die äußere Erscheinung als einheitlicher Baukörper sprechen dafür, dass es sich nicht um mehrere selbstständige Gebäude - wie etwa bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften - handelt. Nach der Verkehrsauffassung handelt es sich schlicht um ein Gebäude mit mehreren Zugängen. Die Zuordnung einer eigenen Hausnummer zu einer der Wohnungen ändert nichts an der Einheitlichkeit des Gebäudes.
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