Für ein Abweichen der Baualtersklasse eines Gebäudes vom Baujahr muss es in bautechnischer Hinsicht praktisch neu sein
AG Frankfurt a.M. v. 9.9.2026 - 33029 C 147/25
Der Sachverhalt:
Der Kläger macht gem. § 556 d i.V.m. § 556 g BGB und §§ 812 ff. BGB die Rückzahlung eines Teils der von ihm geleisteten Miete und einen Feststellungsanspruch hinsichtlich der Berechnungsmodalitäten der zukünftigen Miete wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse geltend.
Der Kläger mietete von der Streitverkündeten ab dem 1.7.2022 die streitgegenständliche Wohnung zu einem Mietzins von anfänglich mtl. 1.100 € netto. In § 27 des Mietvertrages ist eine Indexmiete gem. § 557 b BGB vereinbart. Vereinbarungsgemäß zahlte der Klägerin an die Streitverkündete eine Kaution i.H.v. 3.300 €. Die Vormieterin des Klägers hatte die Wohnung zunächst zu einem Mietzins von mtl. 1.050 € netto angemietet und sich unter Berufung auf die hessische MieterschutzVO nachträglich mit der Streitverkündeten darauf geeinigt, die Nettomiete auf mtl. rd. 840 € zu reduzieren. Ab dem 1.2.2023 trat die Beklagte zu 1) als Erwerberin der Liegenschaft in den Mietvertrag mit dem Kläger ein.
Der Kläger ist der Auffassung, dass aufgrund der Hessischen MieterschutzVO (Mietpreisbremse) die Miete wirksam nur bis zur Höhe von rd. 770 € netto habe vereinbart werden dürfen. Dazu behauptet er, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in Anbetracht der Baualtersklasse (vor 1918), der Lage und der konkreten baulichen Gegebenheiten bei rd. 700 € gelegen habe. Der Kläger verlangt die anteilige Rückzahlung geleisteter Miete für die Monate Februar 2023 bis einschließlich März 2026.
Das AG gab der Klage überwiegend statt.
Die Gründe:
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Erstattung überzahlten Mietzinses für die Monate Februar 2023 bis einschließlich März 2026 i.H.v. insgesamt rd. 10.600 € zu, der sich aus §§ 556d, 556g, 812 ff. BGB i.V.m. der Hessischen MieterschutzVO vom 18.11.2020 ergibt.
Der Kläger hat detailliert dargelegt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die von ihm angemietete Wohnung zum Zeitpunkt der Anmietung nach dem seinerzeit gültigen Mietspiegel von 2022 bei rd. 700 € lag, so dass gem. § 556d BGB eine Miete wirksam nur i.H.v. max. rd. 770 € hätte vereinbart werden können. Dem ist die Beklagtenseite nicht ausreichend substanziiert entgegen getreten. Insbesondere reicht der Vortrag der Beklagten zu der angeblich anzunehmenden Baualtersklasse 2010 bis 2021 nicht aus. Unstreitig ist das Haus vor 1918 gebaut worden. Zwar ist es grundsätzlich möglich, dass die Baualtersklasse vom Baujahr abweicht; die daran zu stellenden Anforderungen sind jedoch hoch: So muss das Gebäude in bautechnischer Hinsicht praktisch neu sein. Ein Haus oder eine Wohnung muss dafür vergleichbar mit einem Rohbau vollständig saniert oder modernisiert worden sein; es genügt nicht, nur Teile zu modernisieren. Dass die streitgegenständliche Wohnung derart umfassend saniert worden sei, hat die Beklagtenseite nicht ansatzweise dargelegt.
Ebenso wenig sind die Voraussetzungen für weitere Zuschläge - wegen einer Standard-Einbauküche, eines modernisierten Standardbades oder hochwertiger Bad-Elemente - ausreichend dargelegt. Ferner bestand jedenfalls bis 30.11.2025 im Land Hessen eine Rechtsverordnung i.S.v. § 556 d BGB (Hessische MieterschutzVO vom 18.11.2020), mit der die Stadt Frankfurt a.M. zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt wurde (Mietpreisbremse). Gegen die Wirksamkeit dieser Verordnung bis Ende November 2025 bestehen keine Bedenken. Demnach konnte die Streitverkündete mit dem Kläger zunächst grundsätzlich wirksam nur eine Miete vereinbaren, die die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 10% überstieg. Wirksam hätte demnach eine Miete i.H.v. max. rd. 770 € hätte vereinbart werden können.
Zugunsten der Beklagten ist hier allerdings gem. § 556 e BGB zu berücksichtigen, dass die Streitverkündete sich mit der Vormieterin unstreitig auf eine Miete i.H.v. rd. 840 € geeinigt hatte. Diese Miete "schuldete" die vorherige Mieterin auch i.S.v. § 556 e BGB, obwohl diese Miete ebenfalls die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 % (770 €) überstieg. Denn die Regelung des § 556d BGB gilt nur für die Vereinbarung einer Miete bei Abschluss des Mietvertrages; spätere einvernehmliche Mieterhöhungen sind dagegen auch dann zulässig, wenn sie den Rahmen des § 556 d BGB übersteigen. Da sich die Vormieterin unstreitig nachträglich mit der damaligen Vermieterin darauf geeinigt hatte, die Miete von ursprünglich 1.050 € netto auf rd. 840 € netto zu reduzieren, durfte die Vermieterin diese Miete gem. § 556 e BGB wirksam auch mit dem Kläger vereinbaren. Entsprechend der Indexmieten-Vereinbarung sind jeweils ab Juli eines Jahres die entsprechenden Mietsteigerungen zu berücksichtigen. Demnach betrug die zulässige Miete ab 1.7.2023 rd. 900 €, ab 1.7.2024 rd. 920 € und ab 1.7.2025 rd. 940 €.
Auch für die Monate Dezember 2025 bis März 2026 ist trotz Auslaufens der Hessischen MieterschutzVO am 25.11.2025 die Mietdifferenz zu erstatten. Das BGB trifft keine Regelung zu der Frage, wie sich das Ende der Gültigkeit einer Mieterschutzverordnung rechtlich auf Mietvereinbarungen auswirkt, die während ihrer Geltungsdauer abgeschlossen worden sind. Auszugehen ist zunächst von einer fortdauernden (Teil-) Unwirksamkeit der vereinbarten Miethöhe. Andererseits kann ein Vertrag, der zunächst wegen Verstoßes gegen eine Verbotsnorm als unwirksam anzusehen war, von den Vertragsparteien bestätigt werden mit der Rechtsfolge des § 141 Abs. 2 BGB, dass sie einander zu gewähren haben, was sie haben würden, wenn der Vertrag von Anfang an gültig gewesen wäre. Eine solche Bestätigung kann auch durch eine konkludente Neuvornahme des Geschäfts geschehen. Davon ist jedoch im vorliegenden Fall nicht auszugehen.
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