Gesetzlicher Entgeltausschluss gilt für Provisionsvereinbarungen des Wohnungsvermittlers mit Mieter und Vermieter
BGH v. 21.5.2026 - I ZR 224/25
Der Sachverhalt:
Die Klägerin übertrug der Beklagten mit schriftlichem Vertrag im Juli 2020 die Verwaltung ihr gehörender Immobilien mit 129 Wohneinheiten und 134 Garagen in D. und E. Nach dem Verwaltervertrag war die Beklagte mit der Erledigung aller zur laufenden Verwaltung notwendigen und zweckmäßigen Angelegenheiten betraut. Hierzu zählte u.a. der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Klägerin. Für die laufende Verwaltung war eine mtl. Vergütung von 24 € pro Wohneinheit und 4 € pro Garage jeweils nebst Mehrwertsteuer sowie im Fall der Neuvermietung einer Wohnung eine Provision i.H.v. zwei Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer - gedeckelt auf 10.000 € brutto jährlich - vorgesehen.
Während der Vertragsdauer kam es unter Vermittlung der Beklagten zu 13 Neuvermietungen von ihr verwalteter Wohneinheiten. Hierfür stellte die Beklagte der Klägerin Provisionen von insgesamt rd. 17.000 € (2020-2022) in Rechnung, die diese beglich. Nach der Kündigung des Verwaltervertrags machte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben im Oktober 2023 geltend, nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) hätten der Beklagten die vereinnahmten Provisionen nicht zugestanden, und forderte sie erfolglos zur Erstattung der Gesamtsumme auf. Die Klägerin nahm die Beklagte insbesondere auf Rückzahlung von rd. 17.000 € nebst Zinsen in Anspruch.
Das LG wies die Beklagte ganz überwiegend ab; das OLG gab ihr statt. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Die Revision wendet sich ohne Erfolg gegen die Annahme des OLG, die im Verwaltervertrag getroffene Provisionsvereinbarung für den Fall der Neuvermietung einer Wohnung sei unwirksam, weil sie gegen § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG verstoße. Das OLG hat ohne Rechtsfehler angenommen, der gesetzliche Entgeltausschluss gelte nicht nur für Provisionsvereinbarungen, die der Wohnungsvermittler und -verwalter mit dem Mieter getroffen hat, sondern auch für solche mit dem Vermieter der Wohnräume.
Nach seinem Wortlaut erfasst § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG das Entgelt des Wohnungsvermittlers für jegliche Vermittlung eines Mietvertrags über Wohnräume, deren Verwalter er ist. Eine Beschränkung auf Provisionsvereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden ergibt sich nicht aus der Formulierung "Ein Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn (...)". Der Regelungszusammenhang mit anderen Bestimmungen in § 2 WoVermittG spricht dafür, dass der in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG normierte Provisionsausschluss nicht nur zugunsten des Mieters, sondern auch zugunsten des Vermieters der vermittelten Wohnräume eingreift.
Sinn und Zweck von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG erfordern keine einschränkende Auslegung der Bestimmung dahin, dass ihr Provisionsvereinbarungen zwischen dem zugleich als Verwalter tätig werdenden Wohnungsvermittler und dem Vermieter der Wohnung nicht unterfallen. Ob der Provisionsausschluss in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG mit Blick auf seinen Sinn und Zweck auf die Entgeltvereinbarung des Wohnungsvermittlers und -verwalters mit dem Mieter zu beschränken ist oder auch auf eine solche mit dem Vermieter der vermittelten Wohnräume Anwendung findet, ist in instanzgerichtlicher Rechtsprechung und Schrifttum umstritten.
Eine Auffassung, der sich das LG angeschlossen hat, nimmt an, der Provisionsausschluss greife nicht zugunsten des Vermieters der Wohnräume, weil er nicht vom Schutzzweck des - allein den Belangen des Wohnungssuchenden dienenden - § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG erfasst sei. Nach anderer, vom OLG geteilter Ansicht besteht mit Blick auf die Zielrichtung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG kein Anlass, die Vorschrift nicht auf Provisionsvereinbarungen des sich zugleich als Verwalter betätigenden Wohnungsvermittlers mit dem Vermieter anzuwenden. Der zuletzt genannten Ansicht ist zuzustimmen. Sinn und Zweck von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG erfordern keine Einschränkung des Anwendungsbereichs der Vorschrift im Wege einer teleologischen Reduktion.
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Die Klägerin übertrug der Beklagten mit schriftlichem Vertrag im Juli 2020 die Verwaltung ihr gehörender Immobilien mit 129 Wohneinheiten und 134 Garagen in D. und E. Nach dem Verwaltervertrag war die Beklagte mit der Erledigung aller zur laufenden Verwaltung notwendigen und zweckmäßigen Angelegenheiten betraut. Hierzu zählte u.a. der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Klägerin. Für die laufende Verwaltung war eine mtl. Vergütung von 24 € pro Wohneinheit und 4 € pro Garage jeweils nebst Mehrwertsteuer sowie im Fall der Neuvermietung einer Wohnung eine Provision i.H.v. zwei Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer - gedeckelt auf 10.000 € brutto jährlich - vorgesehen.
Während der Vertragsdauer kam es unter Vermittlung der Beklagten zu 13 Neuvermietungen von ihr verwalteter Wohneinheiten. Hierfür stellte die Beklagte der Klägerin Provisionen von insgesamt rd. 17.000 € (2020-2022) in Rechnung, die diese beglich. Nach der Kündigung des Verwaltervertrags machte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben im Oktober 2023 geltend, nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) hätten der Beklagten die vereinnahmten Provisionen nicht zugestanden, und forderte sie erfolglos zur Erstattung der Gesamtsumme auf. Die Klägerin nahm die Beklagte insbesondere auf Rückzahlung von rd. 17.000 € nebst Zinsen in Anspruch.
Das LG wies die Beklagte ganz überwiegend ab; das OLG gab ihr statt. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Die Revision wendet sich ohne Erfolg gegen die Annahme des OLG, die im Verwaltervertrag getroffene Provisionsvereinbarung für den Fall der Neuvermietung einer Wohnung sei unwirksam, weil sie gegen § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG verstoße. Das OLG hat ohne Rechtsfehler angenommen, der gesetzliche Entgeltausschluss gelte nicht nur für Provisionsvereinbarungen, die der Wohnungsvermittler und -verwalter mit dem Mieter getroffen hat, sondern auch für solche mit dem Vermieter der Wohnräume.
Nach seinem Wortlaut erfasst § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG das Entgelt des Wohnungsvermittlers für jegliche Vermittlung eines Mietvertrags über Wohnräume, deren Verwalter er ist. Eine Beschränkung auf Provisionsvereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden ergibt sich nicht aus der Formulierung "Ein Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn (...)". Der Regelungszusammenhang mit anderen Bestimmungen in § 2 WoVermittG spricht dafür, dass der in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG normierte Provisionsausschluss nicht nur zugunsten des Mieters, sondern auch zugunsten des Vermieters der vermittelten Wohnräume eingreift.
Sinn und Zweck von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG erfordern keine einschränkende Auslegung der Bestimmung dahin, dass ihr Provisionsvereinbarungen zwischen dem zugleich als Verwalter tätig werdenden Wohnungsvermittler und dem Vermieter der Wohnung nicht unterfallen. Ob der Provisionsausschluss in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG mit Blick auf seinen Sinn und Zweck auf die Entgeltvereinbarung des Wohnungsvermittlers und -verwalters mit dem Mieter zu beschränken ist oder auch auf eine solche mit dem Vermieter der vermittelten Wohnräume Anwendung findet, ist in instanzgerichtlicher Rechtsprechung und Schrifttum umstritten.
Eine Auffassung, der sich das LG angeschlossen hat, nimmt an, der Provisionsausschluss greife nicht zugunsten des Vermieters der Wohnräume, weil er nicht vom Schutzzweck des - allein den Belangen des Wohnungssuchenden dienenden - § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG erfasst sei. Nach anderer, vom OLG geteilter Ansicht besteht mit Blick auf die Zielrichtung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG kein Anlass, die Vorschrift nicht auf Provisionsvereinbarungen des sich zugleich als Verwalter betätigenden Wohnungsvermittlers mit dem Vermieter anzuwenden. Der zuletzt genannten Ansicht ist zuzustimmen. Sinn und Zweck von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG erfordern keine Einschränkung des Anwendungsbereichs der Vorschrift im Wege einer teleologischen Reduktion.
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