Gewerberaummiete und Pandemie: Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage
BGH v. 15.7.2026 - XII ZR 7/24
Der Sachverhalt:
Die Klägerin verlangt vom Beklagten Zahlung von im Zuge der COVID-19-Pandemie einbehaltener Gewerberaummiete.
Die Klägerin ist Eigentümerin einer mit einem Ladenlokal bebauten Immobilie, die ihre Rechtsvorgängerin im Jahr 2013 an den Beklagten zum Betrieb eines Sportgeschäfts vermietet hatte. Die Miete betrug zuletzt inklusive Betriebskostenvorauszahlung mtl. rd. 11.700 € brutto (Kaltmiete netto rd. 9.100 € zzgl. Betriebskostenvorschuss von netto rd. 740 €, jeweils zzgl. Umsatzsteuer). Aufgrund der Beschränkungen zur Bekämpfung der Pandemie musste der Beklagte in der Zeit vom 17.3.2020 bis zum 19.4.2020 und vom 16.12.2020 bis zum 7.3.2021 sein Ladengeschäft schließen. Danach war bis Mai 2021 die Öffnung des Geschäftslokals nur im Rahmen der Betriebsformen "click and meet" bzw. "click and collect" möglich.
Mit Blick auf diese betrieblichen Beschränkungen entrichtete der Beklagte in diesen Zeiträumen nur teilweise die vertraglich geschuldete Miete. So zahlte er rd. 5.800 € für April 2020, 4.500 € für Mai 2020, 2.900 € für Januar 2021 und für Februar bis Mai 2021 mtl. 5.800 €. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin vom Beklagten Zahlung von rückständiger Miete i.H.v. rd. 45.000 € nebst Zinsen.
Das LG gab der Klage in vollem Umfang, das OLG lediglich i.H.v. rd. 13.000 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abrechnung der "Nebenkostenvorauszahlungen" statt. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Urteil des OLG auf, soweit darin zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist, und verwies die Sache insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück. Die Anschlussrevision des Beklagten hatte keinen Erfolg.
Die Gründe:
Noch zutreffend hat das OLG angenommen, dass für den Fall einer Geschäftsschließung oder -beschränkung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht kommt. Eine solche Anpassung kann gem. § 313 Abs. 1 BGB verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.
Durch die COVID-19-Pandemie und die damit verbundenen weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens hat sich die sog. große Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag schwerwiegend geändert. Ebenso kann davon ausgegangen werden, dass die Parteien den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die Möglichkeit einer Pandemie und die damit verbundene Gefahr einer hoheitlich angeordneten Betriebsschließung oder -einschränkung vorausgesehen und bedacht hätten.
Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Annahme des OLG, die vom Beklagten zu entrichtende Miete sei in den Zeiträumen, in denen sein Geschäftsbetrieb durch die pandemiebedingten Maßnahmen beeinträchtigt gewesen ist, um die Hälfte zu reduzieren. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls.
Erbringt der Mieter ohne Tilgungsbestimmung nur eine Teilzahlung auf die Gesamtbruttomiete, ist § 366 Abs. 2 BGB analog zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlung zu verrechnen ist. Zahlungen, die für die Tilgung der jeweiligen Gesamt-Bruttomiete nicht ausreichen, sind daher zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen. Das OLG hat insoweit rechtsfehlerfrei angenommen, dass die vom Beklagten geleisteten Teilzahlungen vollumfänglich auf die Betriebskostenvorauszahlungen und nur der jeweils verbleibende Restbetrag auf die Bruttokaltmieten zu verrechnen waren und nur noch diese im vorliegenden Fall im Streit sind.
Mehr zum Thema:
Kommentierung | BGB
§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage
Böttcher in Erman, BGB, 17. Aufl. 2023
09/2023 | Rz. 1 - 122
Kommentierung | BGB
§ 366 Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen
Buck-Heeb in Erman, BGB, 17. Aufl. 2023
09/2023 | Rz. 1 - 9
Rechtsprechung (siehe Leitsätze)
Mietzahlungspflichten in COVID-19-Zeiten: Keine Pauschalbetrachtung
BGH vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21
Rainer Burbulla, MietRB 2022, 44
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Die Klägerin verlangt vom Beklagten Zahlung von im Zuge der COVID-19-Pandemie einbehaltener Gewerberaummiete.
Die Klägerin ist Eigentümerin einer mit einem Ladenlokal bebauten Immobilie, die ihre Rechtsvorgängerin im Jahr 2013 an den Beklagten zum Betrieb eines Sportgeschäfts vermietet hatte. Die Miete betrug zuletzt inklusive Betriebskostenvorauszahlung mtl. rd. 11.700 € brutto (Kaltmiete netto rd. 9.100 € zzgl. Betriebskostenvorschuss von netto rd. 740 €, jeweils zzgl. Umsatzsteuer). Aufgrund der Beschränkungen zur Bekämpfung der Pandemie musste der Beklagte in der Zeit vom 17.3.2020 bis zum 19.4.2020 und vom 16.12.2020 bis zum 7.3.2021 sein Ladengeschäft schließen. Danach war bis Mai 2021 die Öffnung des Geschäftslokals nur im Rahmen der Betriebsformen "click and meet" bzw. "click and collect" möglich.
Mit Blick auf diese betrieblichen Beschränkungen entrichtete der Beklagte in diesen Zeiträumen nur teilweise die vertraglich geschuldete Miete. So zahlte er rd. 5.800 € für April 2020, 4.500 € für Mai 2020, 2.900 € für Januar 2021 und für Februar bis Mai 2021 mtl. 5.800 €. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin vom Beklagten Zahlung von rückständiger Miete i.H.v. rd. 45.000 € nebst Zinsen.
Das LG gab der Klage in vollem Umfang, das OLG lediglich i.H.v. rd. 13.000 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abrechnung der "Nebenkostenvorauszahlungen" statt. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Urteil des OLG auf, soweit darin zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist, und verwies die Sache insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück. Die Anschlussrevision des Beklagten hatte keinen Erfolg.
Die Gründe:
Noch zutreffend hat das OLG angenommen, dass für den Fall einer Geschäftsschließung oder -beschränkung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht kommt. Eine solche Anpassung kann gem. § 313 Abs. 1 BGB verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.
Durch die COVID-19-Pandemie und die damit verbundenen weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens hat sich die sog. große Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag schwerwiegend geändert. Ebenso kann davon ausgegangen werden, dass die Parteien den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die Möglichkeit einer Pandemie und die damit verbundene Gefahr einer hoheitlich angeordneten Betriebsschließung oder -einschränkung vorausgesehen und bedacht hätten.
Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Annahme des OLG, die vom Beklagten zu entrichtende Miete sei in den Zeiträumen, in denen sein Geschäftsbetrieb durch die pandemiebedingten Maßnahmen beeinträchtigt gewesen ist, um die Hälfte zu reduzieren. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls.
Erbringt der Mieter ohne Tilgungsbestimmung nur eine Teilzahlung auf die Gesamtbruttomiete, ist § 366 Abs. 2 BGB analog zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlung zu verrechnen ist. Zahlungen, die für die Tilgung der jeweiligen Gesamt-Bruttomiete nicht ausreichen, sind daher zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen. Das OLG hat insoweit rechtsfehlerfrei angenommen, dass die vom Beklagten geleisteten Teilzahlungen vollumfänglich auf die Betriebskostenvorauszahlungen und nur der jeweils verbleibende Restbetrag auf die Bruttokaltmieten zu verrechnen waren und nur noch diese im vorliegenden Fall im Streit sind.
Kommentierung | BGB
§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage
Böttcher in Erman, BGB, 17. Aufl. 2023
09/2023 | Rz. 1 - 122
Kommentierung | BGB
§ 366 Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen
Buck-Heeb in Erman, BGB, 17. Aufl. 2023
09/2023 | Rz. 1 - 9
Rechtsprechung (siehe Leitsätze)
Mietzahlungspflichten in COVID-19-Zeiten: Keine Pauschalbetrachtung
BGH vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21
Rainer Burbulla, MietRB 2022, 44
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