Gewerbliche Miete und Wucher: Gericht muss sich bei Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete sachverständig beraten lassen
BGH v. 13.5.2026 - XII ZR 74/24
Der Sachverhalt:
Der Kläger macht als Insolvenzverwalter über das Vermögen der F. GmbH (Gemeinschuldnerin) Ansprüche auf Zahlung von rückständiger Untermiete gegen den Beklagten als persönlich haftenden Gesellschafter der C. OHG geltend.
Die Gemeinschuldnerin hatte von der Hauptvermieterin mit Mietvertrag vom 18.9.2015 Gewerberäume im sechsten und siebten Obergeschoss einer Immobilie in F. angemietet, darunter die sog. Mietfläche 1, bestehend aus Fitnessfläche, Bar- und Loungefläche, anteiliger Allgemeinfläche und Terrasse im siebten Obergeschoss sowie weiterer Terrasse im sechsten Obergeschoss. Die zwischen den Parteien des Hauptmietvertrags für diese Mietfläche vereinbarte Miete (Kaltmiete) betrug mtl. 35 € pro Quadratmeter für die umbaute Fläche und 10 € pro Quadratmeter für die Terrassen, insgesamt rd. 14.300 € netto.
Von der Mietfläche 1 vermietete die Gemeinschuldnerin die genannten Flächen im siebten Obergeschoss sowie die Hälfte der Terrasse im sechsten Obergeschoss mit Vertrag vom 26.10.2016 zu einer Kaltmiete von rd. 33.400 € netto an die C. OHG unter. Beide Mietverträge wurden für die Gemeinschuldnerin von dem Zeugen W. unterzeichnet, der zugleich Gesellschafter einer GmbH war, die neben dem Beklagten persönlich haftender Gesellschafter der C. OHG war und in Vermögensverfall geriet. Gegenstand der Klage sind Mietrückstände aus dem Jahr 2017.
Das LG gab der Klage teilweise statt. Es erachtete den Mietvertrag für wirksam und verurteilte den Beklagten zur Zahlung von rd. 37.300 € nebst Zinsen. Im Übrigen wies es die Klage i.H.v. rd. 67.300 € im Hinblick auf Gegenforderungen des Beklagten als zurzeit unbegründet und die weitergehende Klage ohne Einschränkung ab. Das OLG wies die Klage insgesamt ab. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers hob der BGH das Urteil des OLG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Der Kläger rügt zu Recht, dass er durch die angefochtene Entscheidung in seinem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt ist. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG i.V.m. den Grundsätzen der ZPO, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze findet. Danach durfte das OLG den (als Gegenbeweis zu verstehenden) Antrag des Klägers auf Einholung eines Sachverständigengutachtens für seine Behauptung, die im vom Beklagten vorgelegten Gewerbemarktbericht der IHK F. ausgewiesene Miete für Büroräume gelte nicht für das hiesige Objekt und die im Untermietvertrag vereinbarte Miete entspreche der ortsüblichen Miete, nicht ablehnen.
Zutreffend ist der Ausgangspunkt des OLG, dass ein Vertrag als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und weitere Umstände hinzukommen, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten. Auch bei gewerblichen Mietverträgen liegt ein auffälliges Missverhältnis vor, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand der Miete oder Pacht zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird.
Stehen ausnahmsweise vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung, sind ggf. andere Erfahrungswerte heranzuziehen. Auf die Ermittlung des objektiven (Verkehrs-)Wertes darf aber auch dann nicht verzichtet und der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit nicht verlassen werden. In der Regel wird sich der Tatrichter bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, sachverständig beraten und für den Fall, dass ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen müssen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann.
Insofern findet die Auffassung des OLG, die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sei nicht notwendig, im Prozessrecht keine Stütze. Das OLG hat die ein Jahr zuvor im Hauptmietvertrag für die Mietfläche 1 vereinbarte Miete als objektiven Mietwert mit der Begründung zugrunde gelegt, dieser liege im (oberen) Bereich dessen, was im Gewerbemarktbericht der IHK F. für gewerbliche Büroflächen in der Spitzenlage X. für das Jahr 2015 ausgewiesen sei. Gewerbliche Büroflächen kämen der hier vereinbarten Verwendung der Mietflächen als Fitnessstudio mit Bar noch am nächsten. Von einer Vergleichbarkeit, die der Kläger unter Antritt des Gegenbeweises bestritten hat, durfte das OLG aber nicht ohne sachverständige Beratung ausgehen.
Der weitere Hinweis des OLG darauf, dass der Hauptmietvertrag im sechsten Obergeschoss ärztliche Behandlungs- und Besprechungsräume vorsehe, kann die Heranziehung der Miete für Büroflächen als Vergleichsgröße schon deshalb nicht rechtfertigen, weil diese Räume nicht Gegenstand des Untermietvertrags waren. Der Gewerbemarktbericht der IHK F. für das Jahr 2015 gab mit der dort ausgewiesenen Miete für Büroflächen keinen Aufschluss über die im Jahr 2016 ortsübliche Miete für ein Fitnessstudio mit Bar in der Spitzenlage X., weshalb ein Sachverständiger mit der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu beauftragen war.
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Der Kläger macht als Insolvenzverwalter über das Vermögen der F. GmbH (Gemeinschuldnerin) Ansprüche auf Zahlung von rückständiger Untermiete gegen den Beklagten als persönlich haftenden Gesellschafter der C. OHG geltend.
Die Gemeinschuldnerin hatte von der Hauptvermieterin mit Mietvertrag vom 18.9.2015 Gewerberäume im sechsten und siebten Obergeschoss einer Immobilie in F. angemietet, darunter die sog. Mietfläche 1, bestehend aus Fitnessfläche, Bar- und Loungefläche, anteiliger Allgemeinfläche und Terrasse im siebten Obergeschoss sowie weiterer Terrasse im sechsten Obergeschoss. Die zwischen den Parteien des Hauptmietvertrags für diese Mietfläche vereinbarte Miete (Kaltmiete) betrug mtl. 35 € pro Quadratmeter für die umbaute Fläche und 10 € pro Quadratmeter für die Terrassen, insgesamt rd. 14.300 € netto.
Von der Mietfläche 1 vermietete die Gemeinschuldnerin die genannten Flächen im siebten Obergeschoss sowie die Hälfte der Terrasse im sechsten Obergeschoss mit Vertrag vom 26.10.2016 zu einer Kaltmiete von rd. 33.400 € netto an die C. OHG unter. Beide Mietverträge wurden für die Gemeinschuldnerin von dem Zeugen W. unterzeichnet, der zugleich Gesellschafter einer GmbH war, die neben dem Beklagten persönlich haftender Gesellschafter der C. OHG war und in Vermögensverfall geriet. Gegenstand der Klage sind Mietrückstände aus dem Jahr 2017.
Das LG gab der Klage teilweise statt. Es erachtete den Mietvertrag für wirksam und verurteilte den Beklagten zur Zahlung von rd. 37.300 € nebst Zinsen. Im Übrigen wies es die Klage i.H.v. rd. 67.300 € im Hinblick auf Gegenforderungen des Beklagten als zurzeit unbegründet und die weitergehende Klage ohne Einschränkung ab. Das OLG wies die Klage insgesamt ab. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers hob der BGH das Urteil des OLG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Der Kläger rügt zu Recht, dass er durch die angefochtene Entscheidung in seinem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt ist. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG i.V.m. den Grundsätzen der ZPO, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze findet. Danach durfte das OLG den (als Gegenbeweis zu verstehenden) Antrag des Klägers auf Einholung eines Sachverständigengutachtens für seine Behauptung, die im vom Beklagten vorgelegten Gewerbemarktbericht der IHK F. ausgewiesene Miete für Büroräume gelte nicht für das hiesige Objekt und die im Untermietvertrag vereinbarte Miete entspreche der ortsüblichen Miete, nicht ablehnen.
Zutreffend ist der Ausgangspunkt des OLG, dass ein Vertrag als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und weitere Umstände hinzukommen, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten. Auch bei gewerblichen Mietverträgen liegt ein auffälliges Missverhältnis vor, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand der Miete oder Pacht zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird.
Stehen ausnahmsweise vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung, sind ggf. andere Erfahrungswerte heranzuziehen. Auf die Ermittlung des objektiven (Verkehrs-)Wertes darf aber auch dann nicht verzichtet und der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit nicht verlassen werden. In der Regel wird sich der Tatrichter bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, sachverständig beraten und für den Fall, dass ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen müssen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann.
Insofern findet die Auffassung des OLG, die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sei nicht notwendig, im Prozessrecht keine Stütze. Das OLG hat die ein Jahr zuvor im Hauptmietvertrag für die Mietfläche 1 vereinbarte Miete als objektiven Mietwert mit der Begründung zugrunde gelegt, dieser liege im (oberen) Bereich dessen, was im Gewerbemarktbericht der IHK F. für gewerbliche Büroflächen in der Spitzenlage X. für das Jahr 2015 ausgewiesen sei. Gewerbliche Büroflächen kämen der hier vereinbarten Verwendung der Mietflächen als Fitnessstudio mit Bar noch am nächsten. Von einer Vergleichbarkeit, die der Kläger unter Antritt des Gegenbeweises bestritten hat, durfte das OLG aber nicht ohne sachverständige Beratung ausgehen.
Der weitere Hinweis des OLG darauf, dass der Hauptmietvertrag im sechsten Obergeschoss ärztliche Behandlungs- und Besprechungsräume vorsehe, kann die Heranziehung der Miete für Büroflächen als Vergleichsgröße schon deshalb nicht rechtfertigen, weil diese Räume nicht Gegenstand des Untermietvertrags waren. Der Gewerbemarktbericht der IHK F. für das Jahr 2015 gab mit der dort ausgewiesenen Miete für Büroflächen keinen Aufschluss über die im Jahr 2016 ortsübliche Miete für ein Fitnessstudio mit Bar in der Spitzenlage X., weshalb ein Sachverständiger mit der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu beauftragen war.
Kommentierung | BGB
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