Grundstückseigentümer contra Immobilienmakler: Ansprüche wegen Vermarktung einer Immobilie ohne ausdrückliche Beauftragung
BGH v. 30.4.2026 - III ZR 164/25
Der Sachverhalt:
Der Kläger begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, welche ihm wegen einer Abmahnung der Beklagten entstanden sind. Der Kläger ist Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in München. Deren Ladenfläche ist derzeit an die V. B. GmbH vermietet. Die Beklagte ist ein auf Immobilien-Dienstleistungen spezialisiertes Unternehmen und bietet insbesondere Maklertätigkeiten an. Die Mieterin des Klägers suchte einen Unter- oder Nachmieter für das Objekt und beauftragte die Beklagte hiermit. Diese vermittelte der Mieterin und dem Kläger im Spätsommer 2023 einen Interessenten, mit dem ein Vertragsschluss jedoch nicht zustande kam.
Jedenfalls im April 2024 vermarktete die Beklagte die Immobilie auf verschiedenen Webseiten als "Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz" zu einer Monatsmiete von rd. 10.000 €. Eine ausdrückliche Beauftragung der Beklagten durch den Kläger, das Objekt öffentlich anzubieten, war nicht erfolgt. Ob der Kläger mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig. Der Kläger, anwaltlich vertreten, mahnte die Beklagte mit Schreiben vom 4.4.2024 ab und forderte sie zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie zum Ersatz der Rechtsanwaltskosten auf. Die Beklagte verpflichtete sich daraufhin "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht jedoch rechtsverbindlich ... es zu unterlassen, die vorgenannte Immobilie als Makler zu vermarkten, insbesondere Exposés samt darin enthaltener Fotos auf Immobilienportalen öffentlich zugänglich zu machen oder analog über Broschüren anzubieten". Der Aufforderung, die Rechtsverfolgungskosten zu übernehmen, kam die Beklagte nicht nach.
Der Kläger behauptet, im Januar 2024 selbst einen Makler beauftragt zu haben. Die Veröffentlichung des Exposés der Beklagten sei für die Vermarktung durch den von ihm beauftragten Makler schädlich gewesen. Insbesondere seien die Chancen beeinträchtigt worden, einen höheren als den im Exposé der Beklagten genannten Mietzins zu erzielen. Er ist der Ansicht, die Maklertätigkeit der Beklagten sei rechtswidrig gewesen und stelle eine Beeinträchtigung seines Eigentums dar. Ihm habe daher ein Unterlassungsanspruch zugestanden, den er mit Hilfe eines Rechtsanwalts habe geltend machen dürfen.
Das AG wies die Klage ab. Das LG gab ihr teilweise statt und wies im Übrigen die Berufung des Klägers zurück. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Urteil des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Mit der vom LG gegebenen Begründung lässt sich ein (Schadensersatz-)Anspruch des Klägers nicht bejahen. Für eine verfahrensabschließende Entscheidung des Rechtsstreits bedarf es weiterer Tatsachenfeststellungen durch die Vorinstanz.
Der Senat verneint jedenfalls für die dem Streitfall zugrunde liegende Konstellation die vom LG in seiner Begründung der Revisionszulassung aufgeworfene Frage, ob dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch gegen den von ihm nicht beauftragten Makler aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 681 Satz 1 BGB) und bei dessen Geltendmachung ein Schadensersatzanspruch (§ 678 BGB) zusteht. Allerdings kommt nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalls ein Unterlassungsanspruch gem. § 1004 Abs. 1 BGB und bei dessen Geltendmachung ein Anspruch auf Ersatz der Rechtsverfolgungskosten gem. §§ 677, 683 Satz 1, § 670 BGB in Betracht.
Auf der Grundlage des derzeitigen Sach- und Streitstands ist die im Auftrag allein der Mieterin erfolgte Vermarktung der Immobilie durch die Beklagte zum Zwecke der Suche eines Unter- oder Nachmieters nicht als Geschäftsbesorgung für den Kläger zu qualifizieren. Es kann dabei auf sich beruhen, ob ein Makler, der einen Unter- oder Nachmieter sucht, stets ausschließlich ein eigenes Geschäft in seinem Provisionsinteresse betreibt. Die allein vom Mieter betriebene Suche nach einer Unter- oder Nachvermietung liegt ausschließlich in dessen Rechts- und Interessensphäre. Dementsprechend wird der von ihm mit einer solchen Suche beauftragte Makler allein in dieser Sphäre tätig. Der Rechtskreis des an den Vorgängen nicht beteiligten Vermieters wird hiervon lediglich reflexhaft betroffen. Der Makler ist vertraglich allein dem Mieter als seinem Auftraggeber gegenüber berechtigt und verpflichtet ist. Soweit die Suche im Reflex die Interessen des Vermieters beeinträchtigt, kommen auf schuldrechtlicher Basis Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche nur in dessen Rechtsverhältnis zum Mieter in Betracht.
Allerdings ist - nach der Maßgabe weiterer tatrichterlicher Feststellungen - ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte, die Vermarktung des Ladenlokals zu unterlassen, auf sachenrechtlicher Grundlage gem. § 1004 Abs. 1 BGB und darauf fußend eine Forderung auf Ersatz der Aufwendungen für die Verfolgung des Anspruchs aus §§ 677, 683 Satz 1, § 670 BGB in Betracht zu ziehen. Nach gefestigter BGH-Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden. Für Fotografien von Innenräumen gilt nichts anderes. Ein Verstoß gegen dieses Recht stellt eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar.
Die Beklagte vermarktete das Ladenlokal zu gewerblichen Zwecken mittels eines von Fotografien aus dem Inneren des Gebäudes geprägten Exposés, so dass ein Eingriff in das Eigentumsrecht des Klägers vorlag. Ist hiernach von einem Unterlassungsanspruch des Klägers auszugehen, steht ihm gem. den §§ 677, 683 Satz 1, § 670 BGB ein Anspruch auf Aufwendungsersatz zu, welcher die Rechtsanwaltskosten für die Abmahnung der Beklagten umfasst, die der Kläger für die Verfolgung seines Anspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB für erforderlich halten durfte. Denn die weitere Voraussetzung, dass die Abmahnung wirksam und erforderlich ist, um dem Unterlassungsschuldner einen Weg zu weisen, den Unterlassungsgläubiger ohne Inanspruchnahme der Gerichte klaglos zu stellen, ist in Ansehung des Abmahnschreibens vom 4.4.2024 erfüllt, mit dem der Kläger von der Beklagten "unter anderem" verlangte, "das von Ihnen erstellte Exposé samt Lichtbildern nicht mehr öffentlich zugänglich zu machen".
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Mit der vom LG gegebenen Begründung lässt sich ein (Schadensersatz-)Anspruch des Klägers nicht bejahen. Für eine verfahrensabschließende Entscheidung des Rechtsstreits bedarf es weiterer Tatsachenfeststellungen durch die Vorinstanz.
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