Grundstücksverkäufer darf nicht bagatellisieren
OLG Hamm v. 23.3.2026 - 22 U 66/25
Der Sachverhalt:
Die Kläger begehrten die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags wegen behaupteter arglistiger Täuschung. Sie hatten mit notariellem Vertrag vom 7.7.2023 von der Beklagten ein Grundstück zum Kaufpreis von 320.000 € erworben. Die Kläger behaupteten, sie hätten vor Vertragsschluss gefragt, ob neben einer von der Beklagten offengelegten Feuchtigkeit an einer Kellerwand auch die übrigen Kellerwände durch einen Gutachter untersucht worden und trocken seien. Die Beklagte habe dies wahrheitswidrig bestätigt, obwohl sämtliche Kellerwände feucht gewesen seien.
Das LG hat die Klage abgewiesen. Es sah bereits Zweifel am Vorliegen eines Mangels, da der Keller aus dem Jahr 1922 stamme. Zudem greife der vertragliche Gewährleistungsausschluss. Die Voraussetzungen des § 444 BGB seien nicht nachgewiesen. Zwar seien die Kellerwände nach dem Sachverständigengutachten nass gewesen, es lasse sich jedoch nicht feststellen, dass die Beklagte hiervon in einem über das altersbedingte Maß hinausgehenden Umfang Kenntnis hatte oder die behaupteten Erklärungen abgegeben habe. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung und culpa in contrahendo verneinte das LG ebenfalls.
Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das OLG die erstinstanzliche Entscheidung abgeändert und der Klage weitgehend stattgegeben.
Die Gründe:
Den Klägern steht ein Anspruch auf Zahlung von 320.000 € gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu.
Der Grundstückskaufvertrag war wirksam gem. § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten worden. Die Beklagte musste sich das Verhalten ihres Sohnes als Verhandlungsgehilfen analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Dieser hatte die Besichtigungen und die Vertragsanbahnung durchgeführt. Dabei hatte er die Kläger durch unvollständige und irreführende Angaben zu Feuchtigkeitsproblemen im Keller getäuscht. Auf Nachfrage hatte er Feuchtigkeitsprobleme verneint, obwohl ihm eine Stellungnahme des Sachverständigen aus 2021 bekannt war, wonach die Kellerwände nass waren und erhebliche Feuchtigkeitswerte sowie Feuchte- und Schimmelschäden in der Einliegerwohnung festgestellt worden waren. Diese Erkenntnisse wurden verschwiegen bzw. durch Hinweise auf einen lediglich "tennisballgroßen Stockfleck" bagatellisiert.
Sowohl die objektiven als auch die subjektiven Voraussetzungen der Arglist waren erfüllt. Der Sohn. wusste von den Feststellungen des Gutachters und hielt es zumindest für möglich, dass deren Offenlegung die Kaufentscheidung oder den Kaufpreis beeinflusst hätte. Die gezielte Zurückhaltung der Informationen erfolgte nach Überzeugung des Senats, um den Verkauf nicht zu gefährden. Die Täuschung war auch kausal für den Vertragsschluss, da die Kläger wegen ihrer begrenzten finanziellen Möglichkeiten gezielt nach Kellerfeuchtigkeit gefragt hatten.
Nach erfolgreicher Anfechtung ist der Kaufpreis nach den Grundsätzen der Zweikondiktionenlehre zurückzuzahlen; die Rückübereignung erfolgt Zug um Zug. Zudem sind vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 5.254 € ersatzfähig. Die geltend gemachten Verzugs- und Prozesszinsen wurden hingegen mangels Annahmeverzugs der Beklagten abgewiesen.
Mehr zum Thema:
Beratermodul STAUDINGER BGB Immobilienrecht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Expertenwissen des maßgebenden Großkommentars im Zivilrecht für das Mietrecht. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.
Die Kläger begehrten die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags wegen behaupteter arglistiger Täuschung. Sie hatten mit notariellem Vertrag vom 7.7.2023 von der Beklagten ein Grundstück zum Kaufpreis von 320.000 € erworben. Die Kläger behaupteten, sie hätten vor Vertragsschluss gefragt, ob neben einer von der Beklagten offengelegten Feuchtigkeit an einer Kellerwand auch die übrigen Kellerwände durch einen Gutachter untersucht worden und trocken seien. Die Beklagte habe dies wahrheitswidrig bestätigt, obwohl sämtliche Kellerwände feucht gewesen seien.
Das LG hat die Klage abgewiesen. Es sah bereits Zweifel am Vorliegen eines Mangels, da der Keller aus dem Jahr 1922 stamme. Zudem greife der vertragliche Gewährleistungsausschluss. Die Voraussetzungen des § 444 BGB seien nicht nachgewiesen. Zwar seien die Kellerwände nach dem Sachverständigengutachten nass gewesen, es lasse sich jedoch nicht feststellen, dass die Beklagte hiervon in einem über das altersbedingte Maß hinausgehenden Umfang Kenntnis hatte oder die behaupteten Erklärungen abgegeben habe. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung und culpa in contrahendo verneinte das LG ebenfalls.
Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das OLG die erstinstanzliche Entscheidung abgeändert und der Klage weitgehend stattgegeben.
Die Gründe:
Den Klägern steht ein Anspruch auf Zahlung von 320.000 € gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu.
Der Grundstückskaufvertrag war wirksam gem. § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten worden. Die Beklagte musste sich das Verhalten ihres Sohnes als Verhandlungsgehilfen analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Dieser hatte die Besichtigungen und die Vertragsanbahnung durchgeführt. Dabei hatte er die Kläger durch unvollständige und irreführende Angaben zu Feuchtigkeitsproblemen im Keller getäuscht. Auf Nachfrage hatte er Feuchtigkeitsprobleme verneint, obwohl ihm eine Stellungnahme des Sachverständigen aus 2021 bekannt war, wonach die Kellerwände nass waren und erhebliche Feuchtigkeitswerte sowie Feuchte- und Schimmelschäden in der Einliegerwohnung festgestellt worden waren. Diese Erkenntnisse wurden verschwiegen bzw. durch Hinweise auf einen lediglich "tennisballgroßen Stockfleck" bagatellisiert.
Sowohl die objektiven als auch die subjektiven Voraussetzungen der Arglist waren erfüllt. Der Sohn. wusste von den Feststellungen des Gutachters und hielt es zumindest für möglich, dass deren Offenlegung die Kaufentscheidung oder den Kaufpreis beeinflusst hätte. Die gezielte Zurückhaltung der Informationen erfolgte nach Überzeugung des Senats, um den Verkauf nicht zu gefährden. Die Täuschung war auch kausal für den Vertragsschluss, da die Kläger wegen ihrer begrenzten finanziellen Möglichkeiten gezielt nach Kellerfeuchtigkeit gefragt hatten.
Nach erfolgreicher Anfechtung ist der Kaufpreis nach den Grundsätzen der Zweikondiktionenlehre zurückzuzahlen; die Rückübereignung erfolgt Zug um Zug. Zudem sind vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 5.254 € ersatzfähig. Die geltend gemachten Verzugs- und Prozesszinsen wurden hingegen mangels Annahmeverzugs der Beklagten abgewiesen.
Beratermodul STAUDINGER BGB Immobilienrecht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Expertenwissen des maßgebenden Großkommentars im Zivilrecht für das Mietrecht. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.