Haftungsklauseln gegenüber Nachfolgern unwirksam
KG Berlin v. 10.3.2026 - 1 W 49/26
Der Sachverhalt:
Die Beschwerdeführerin ist eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern (GdWE). Nach Abschnitt III Ziffer 5.2. der am 1.7.1998 errichteten Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums der Genehmigung des jeweiligen Verwalters. Die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) bestimmt ferner in Abschnitt III Ziffer 5.6.:
"Der Rechtsnachfolger haftet gesamtschuldnerisch für alle Verbindlichkeiten des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft."
Am 23.12.2025 hatte die Verwalterin der GdWE die Richtigstellung des Grundbuchs und die ausdrückliche Eintragung der Veräußerungsbeschränkung gemäß Abschnitt III 5.2. und der Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden gemäß Abschnitt III Ziffer 5.6 der Teilungserklärung beantragt. Der Antrag ist am 6.1.2026 beim Grundbuchamt eingegangen. Am 7.1.2026 wurde ein Eigentumswechsel bezüglich der zur Anlage gehörenden Sondereigentumseinheit Nr. 57 im Grundbuch eingetragen.
Am 16.1.2026 wies das Grundbuchamt die Anträge der Beschwerdeführerin zurück und führte zu Begründung aus: Die vereinbarte Veräußerungsbeschränkung sei bereits am 23.2.2021 in sämtlichen Bestandsverzeichnissen der betroffenen Grundbuchblätter ausdrücklich vermerkt worden und die begehrte Richtigstellung des Grundbuchs insofern nicht erforderlich. Die Haftung der Sondernachfolger für Geldschulden (sog. Haftungsklausel) könne nicht mehr eingetragen werden, weil zwischenzeitlich ein Eigentumswechsel stattgefunden habe.
Das KG hat die hiergegen gerichtete Beschwerde zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die begehrte Eintragung kann nicht nach Maßgabe des § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG im Wege der Richtigstellung des Grundbuchs erfolgen, da die in Abschnitt III Ziffer 5.6. der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung enthaltene Haftungsklausel mit Eintragung eines Sondernachfolgers im Grundbuch am 7.1.2026 gegenstandslos geworden ist.
Ist eine Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG (Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden) nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bestimmten Übergangsfrist nicht ausdrücklich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs (siehe § 3 Abs. 1 und 2 WGV) eingetragen worden, kann sie im Falle einer nach dem 1.1.2026 erfolgten Veräußerung die Wirkungen gegenüber Sondernachfolgern nach § 10 Abs. 3 WEG jedenfalls ab dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels nicht mehr entfalten. Eine Richtigstellung des Grundbuchs im Wege der ausdrücklichen Eintragung einer Haftungsklausel im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs kann nach Eintritt eines Sondernachfolgers in die Gemeinschaft nicht mehr erfolgen.
Entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin beschränkten sich die Folgen der unterbliebenen ausdrücklichen Eintragung der Haftungsklausel im Bestandsverzeichnis nicht lediglich darauf, dass zu Lasten des am 7.1.2026 als Eigentümer eingetragenen Sondernachfolgers der Einheit Nr. 57 keine Zahlungspflichten begründet wurden, die Klausel im Übrigen aber wirksam und sie somit - für den Fall einer anschließenden Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs - weiterhin Inhalt des Sondereigentums sein kann. Ein solches Verständnis käme nur in Betracht, wenn die vereinbarte Haftungsklausel mit einem Grundpfandrecht vergleichbar wäre. Dies war aber hier nicht der Fall, weshalb sie auch grundbuchrechtlich nicht wie ein solches Recht behandelt wird.
Die Verpflichtung zum Ausgleich etwaiger Geldschulden beruht nicht auf einer Belastung des Wohnungs- oder Teileigentums, sondern auf den Eintritt des Sondernachfolgers in ein rechtsgeschäftlich begründetes Schuldverhältnis. Die unterbliebene ausdrückliche Eintragung im Grundbuch verhinderte den Eintritt des Sondernachfolgers in dieses Schuldverhältnis, weil die Voraussetzungen des § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht vorlagen. Dies hatte zur weiteren Folge, dass auch die übrigen Wohnungseigentümer an die Haftungsklausel nicht mehr gebunden waren. Sie wurde mit Eintritt des Sondernachfolgers in die Gemeinschaft - ebenso wie eine lediglich schuldrechtlich getroffene Vereinbarung - insgesamt hinfällig. Die fortbestehende Bindung aller Wohnungseigentümer ist aber zwingende Voraussetzung für die beantragte Richtigstellung des Grundbuchs. Die Bindung nur einzelner Wohnungseigentümer an die Vereinbarung ist hierfür nicht ausreichend.
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"Der Rechtsnachfolger haftet gesamtschuldnerisch für alle Verbindlichkeiten des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft."
Am 23.12.2025 hatte die Verwalterin der GdWE die Richtigstellung des Grundbuchs und die ausdrückliche Eintragung der Veräußerungsbeschränkung gemäß Abschnitt III 5.2. und der Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden gemäß Abschnitt III Ziffer 5.6 der Teilungserklärung beantragt. Der Antrag ist am 6.1.2026 beim Grundbuchamt eingegangen. Am 7.1.2026 wurde ein Eigentumswechsel bezüglich der zur Anlage gehörenden Sondereigentumseinheit Nr. 57 im Grundbuch eingetragen.
Am 16.1.2026 wies das Grundbuchamt die Anträge der Beschwerdeführerin zurück und führte zu Begründung aus: Die vereinbarte Veräußerungsbeschränkung sei bereits am 23.2.2021 in sämtlichen Bestandsverzeichnissen der betroffenen Grundbuchblätter ausdrücklich vermerkt worden und die begehrte Richtigstellung des Grundbuchs insofern nicht erforderlich. Die Haftung der Sondernachfolger für Geldschulden (sog. Haftungsklausel) könne nicht mehr eingetragen werden, weil zwischenzeitlich ein Eigentumswechsel stattgefunden habe.
Das KG hat die hiergegen gerichtete Beschwerde zurückgewiesen.
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Die begehrte Eintragung kann nicht nach Maßgabe des § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG im Wege der Richtigstellung des Grundbuchs erfolgen, da die in Abschnitt III Ziffer 5.6. der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung enthaltene Haftungsklausel mit Eintragung eines Sondernachfolgers im Grundbuch am 7.1.2026 gegenstandslos geworden ist.
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