Hausfriedensstörungen: Pflicht zu niedrigschwelligen Klärungsbemühungen gegenüber dem Initiator
LG Flensburg v. 17.4.2026 - 1 S 64/25
Der Sachverhalt:
Die Klägerin verlangte vom Beklagten die Räumung und Herausgabe der von ihm seit 1998 gemeinsam mit seinem volljährigen Sohn bewohnten Erdgeschosswohnung (Gesamtmiete 436,91 €). Über ihm wohnte seit Ende 2020 die Mieterin S, die die Klägerin bereits 2021 wegen Ruhestörungen abgemahnt hatte. Ab spätestens Februar 2023 klopfte der Beklagte regelmäßig gegen die Zimmerdecke. Die Klägerin mahnte ihn deswegen am 22.2.2023 ab.
Am 7.9.2023 kündigte die Klägerin der S außerordentlich wegen massiver Hausfriedensstörungen. Da der Beklagte sein Verhalten nicht änderte, kündigte sie am 22.1.2024 sowohl ihm als auch S. außerordentlich wegen permanenter und massiver Störung des Hausfriedens und mahnte den Beklagten zusätzlich am 9.7.2024 erneut ab. Am 6.11.2024 erklärte sie ihm gegenüber erneut die fristlose Kündigung. Aus demselben Grund kündigte sie mehrfach auch gegenüber S und erhob gegen diese Räumungsklage.
Der Beklagte wandte sich seinerseits mehrfach an die Klägerin und rief wiederholt die Polizei wegen von S. ausgehender Ruhestörungen. Die Klägerin behauptete tägliche Lärmaktionen des Beklagten (Klopfen, Poltern, Schreien) und stützte sich auf Lärmprotokolle der Mieterin A., die deswegen ausgezogen ist. Der Beklagte bestritt hingegen eigene Störungen, verwies auf S. als Verursacherin und hielt sein Deckenklopfen für reaktive, für andere Mieter nicht wahrnehmbare Reaktionen.
Das AG hat der Klage vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2025 gewährt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das LG das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gem. § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung vom 6.11.2024 nicht beendet.
Maßstab war hier § 543 Abs. 1 BGB i.V.m. § 569 Abs. 2 BGB: Eine fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens setzt eine schwerwiegende Verletzung der aus § 241 Abs. 2 BGB folgenden Rücksichtnahmepflichten voraus. Gehen Störungen von mehreren Mietern aus, darf der Vermieter nicht willkürlich einen Mieter herausgreifen, sondern muss nach Möglichkeit gleichbehandeln (§§ 241 Abs. 2, 242 BGB) und primär den Hauptverantwortlichen kündigen. In der Ausnahmesituation wechselseitiger, sich bedingender Störungen mehrerer Parteien hat er zumindest niedrigschwellige Aufklärungsbemühungen zu entfalten, insbesondere alle Beteiligten anzuhören. Unterbleibt dies vollständig, ist die Kündigung nach § 242 BGB unwirksam.
Hier wusste die Klägerin von Störungen sowohl des Beklagten als auch der Mieterin S., vom langjährig störungsfreien Verlauf des Mietverhältnisses mit dem Beklagten und davon, dass die ersten Abmahnungen S. galten. Der Beklagte hatte mehrfach Ruhestörungen durch S. gemeldet. Beschwerden von S. über den Beklagten waren bis zur mündlichen Verhandlung nicht substantiiert vorgetragen. Der diesbezügliche neue Vortrag der Klägerin war somit nach § 296 Abs. 1 ZPO verspätet und nicht zu berücksichtigen. Unstreitig hatte die Klägerin keinerlei Bemühungen zur Klärung der Hauptverantwortung unternommen. Die Kündigung war daher unwirksam.
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Landesrechtsprechung Schleswig-Holstein
Die Klägerin verlangte vom Beklagten die Räumung und Herausgabe der von ihm seit 1998 gemeinsam mit seinem volljährigen Sohn bewohnten Erdgeschosswohnung (Gesamtmiete 436,91 €). Über ihm wohnte seit Ende 2020 die Mieterin S, die die Klägerin bereits 2021 wegen Ruhestörungen abgemahnt hatte. Ab spätestens Februar 2023 klopfte der Beklagte regelmäßig gegen die Zimmerdecke. Die Klägerin mahnte ihn deswegen am 22.2.2023 ab.
Am 7.9.2023 kündigte die Klägerin der S außerordentlich wegen massiver Hausfriedensstörungen. Da der Beklagte sein Verhalten nicht änderte, kündigte sie am 22.1.2024 sowohl ihm als auch S. außerordentlich wegen permanenter und massiver Störung des Hausfriedens und mahnte den Beklagten zusätzlich am 9.7.2024 erneut ab. Am 6.11.2024 erklärte sie ihm gegenüber erneut die fristlose Kündigung. Aus demselben Grund kündigte sie mehrfach auch gegenüber S und erhob gegen diese Räumungsklage.
Der Beklagte wandte sich seinerseits mehrfach an die Klägerin und rief wiederholt die Polizei wegen von S. ausgehender Ruhestörungen. Die Klägerin behauptete tägliche Lärmaktionen des Beklagten (Klopfen, Poltern, Schreien) und stützte sich auf Lärmprotokolle der Mieterin A., die deswegen ausgezogen ist. Der Beklagte bestritt hingegen eigene Störungen, verwies auf S. als Verursacherin und hielt sein Deckenklopfen für reaktive, für andere Mieter nicht wahrnehmbare Reaktionen.
Das AG hat der Klage vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2025 gewährt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das LG das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gem. § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung vom 6.11.2024 nicht beendet.
Maßstab war hier § 543 Abs. 1 BGB i.V.m. § 569 Abs. 2 BGB: Eine fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens setzt eine schwerwiegende Verletzung der aus § 241 Abs. 2 BGB folgenden Rücksichtnahmepflichten voraus. Gehen Störungen von mehreren Mietern aus, darf der Vermieter nicht willkürlich einen Mieter herausgreifen, sondern muss nach Möglichkeit gleichbehandeln (§§ 241 Abs. 2, 242 BGB) und primär den Hauptverantwortlichen kündigen. In der Ausnahmesituation wechselseitiger, sich bedingender Störungen mehrerer Parteien hat er zumindest niedrigschwellige Aufklärungsbemühungen zu entfalten, insbesondere alle Beteiligten anzuhören. Unterbleibt dies vollständig, ist die Kündigung nach § 242 BGB unwirksam.
Hier wusste die Klägerin von Störungen sowohl des Beklagten als auch der Mieterin S., vom langjährig störungsfreien Verlauf des Mietverhältnisses mit dem Beklagten und davon, dass die ersten Abmahnungen S. galten. Der Beklagte hatte mehrfach Ruhestörungen durch S. gemeldet. Beschwerden von S. über den Beklagten waren bis zur mündlichen Verhandlung nicht substantiiert vorgetragen. Der diesbezügliche neue Vortrag der Klägerin war somit nach § 296 Abs. 1 ZPO verspätet und nicht zu berücksichtigen. Unstreitig hatte die Klägerin keinerlei Bemühungen zur Klärung der Hauptverantwortung unternommen. Die Kündigung war daher unwirksam.
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