Hausverwaltung: Vergütungsbeschluss kann Vertrag heilen - Kündigung nur gemeinsam
OLG München v. 7.10.2026, 7 U 2521/24 e
Der Sachverhalt:
Die klagende Stiftung und der Beklagte sind je zur Hälfte Miteigentümer eines Anwesens mit zwei Mehrfamilienhäusern. Der Vater des Beklagten hatte die Stiftung 1994 errichtet und ihr 1995 seinen Miteigentumsanteil übertragen. Am 7.7.1995 war ein Hausverwaltungsvertrag mit einer GmbH geschlossen worden, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer damals der Stifter war. Dieser hatte sowohl für die Eigentümerseite als auch für die GmbH unterzeichnet.
Der Vertrag sah eine Laufzeit bis Ende 2005 mit jährlicher Verlängerung vor. Im Jahr 2006 wurde der Beklagte Mitgesellschafter und einzelvertretungsberechtigter Geschäftsführer der inzwischen als R. GmbH firmierenden Gesellschaft. Im Jahr 2007 hat die Stiftung dieser weiteren Verwaltungsaufgaben übertragen. Die GmbH erstellte laufend Mietübersichten, Jahresabrechnungen und Voranschläge. Die Jahresvoranschläge wurde den Stiftungsräten vorab rechtzeitig für die Stiftungsratssitzungen bereitgestellt.
Nach dem Tod des Stifters im Jahr 2021 kündigte die Stiftung am 25.10.2021 vorsorglich sämtliche Hausverwaltungsaufträge zum 15.11.2021. Der Beklagte lehnte eine Kündigung ab. Ein gemeinsamer Beschluss kam nicht zustande. Daraufhin begehrte die Stiftung die Feststellung, dass kein Verwaltungsvertragsverhältnis besteht, hilfsweise die Verpflichtung des Beklagten zur Kündigung. Sie berief sich auf Vertretungsmängel, unzulässige Insichgeschäfte, fehlende stiftungsaufsichtliche Genehmigungen und ihre Kündigung. Seit dem Tod des Stifters sei sie zudem von der Verwaltung ausgeschlossen. Der Beklagte hielt die Verträge für wirksam bzw. nachträglich genehmigt und die einseitige Kündigung für unwirksam.
Das LG hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Es hielt die Verträge für wirksam und die Kündigung mangels Mitwirkung beider Miteigentümer für unwirksam. Ein Anspruch auf Kündigung bestehe mangels wesentlicher Veränderung oder Unzumutbarkeit nicht. Das OLG hat die Entscheidung im Berufungsverfahren bestätigt.
Die Gründe:
Die Berufung war unbegründet. Das Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO konnte offenbleiben, da der Hauptantrag jedenfalls in der Sache abzuweisen war. Der Hausverwaltungsvertrag von 1995 besteht fort.
Die Stiftung war bei Vertragsschluss wirksam durch ihren einzelvertretungsberechtigten Vorstand vertreten worden. Ihre damals noch fehlende Eigentümerstellung war unschädlich. Weil der Vorstand zugleich für die Verwalter-GmbH handelte, lag allerdings ein Insichgeschäft nach § 181 BGB vor. Die daraus folgende schwebende Unwirksamkeit wurde jedoch durch die Genehmigung des zuständigen Stiftungsrats beseitigt. Dessen ausdrückliche jährliche Beschlüsse zur Verwaltervergütung waren insofern als Genehmigung des gesamten Vertrags auszulegen. Bereits der erste Vergütungsbeschluss ließ diesen Mangel entfallen. Die stiftungsrechtliche schwebende Unwirksamkeit endete spätestens mit der Abschaffung der Genehmigungspflicht zum 1.8.2023.
Die allein von der Stiftung erklärte Kündigung vom 25.10.2021 war unwirksam, da das Kündigungsrecht grundsätzlich nur von beiden Miteigentümern gemeinsam ausgeübt werden kann. Ein Ausnahmefall nach § 744 Abs. 2 BGB lag nicht vor. Der Vertrag enthielt zudem eine Vergütungsregelung. Deren Fehlen würde ihn ohnehin nicht unwirksam machen. Auch die ergänzende Vereinbarung von 2007 war wirksam und nicht beendet worden.
Auch der Hilfsantrag scheiterte. Eine Änderung der einstimmig vereinbarten Verwaltung kann nur verlangt werden, wenn veränderte tatsächliche Umstände deren Fortführung unerträglich machen. Dies war hier trotz des Todes des Stifters und persönlicher Spannungen nicht der Fall. Die Verwaltung funktioniert. Die Parteien können sich über Sanierungen und Vermietungen verständigen. Die Stiftung bleibt in Entscheidungen eingebunden und verfügt über die Mieteinnahmen gemeinsam mit dem Beklagten. Dessen Ablehnung eines Verkaufs seines Miteigentumsanteils betraf nicht die Verwaltung und begründet ebenfalls keine Unerträglichkeit.
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Bayern.Recht
Die klagende Stiftung und der Beklagte sind je zur Hälfte Miteigentümer eines Anwesens mit zwei Mehrfamilienhäusern. Der Vater des Beklagten hatte die Stiftung 1994 errichtet und ihr 1995 seinen Miteigentumsanteil übertragen. Am 7.7.1995 war ein Hausverwaltungsvertrag mit einer GmbH geschlossen worden, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer damals der Stifter war. Dieser hatte sowohl für die Eigentümerseite als auch für die GmbH unterzeichnet.
Der Vertrag sah eine Laufzeit bis Ende 2005 mit jährlicher Verlängerung vor. Im Jahr 2006 wurde der Beklagte Mitgesellschafter und einzelvertretungsberechtigter Geschäftsführer der inzwischen als R. GmbH firmierenden Gesellschaft. Im Jahr 2007 hat die Stiftung dieser weiteren Verwaltungsaufgaben übertragen. Die GmbH erstellte laufend Mietübersichten, Jahresabrechnungen und Voranschläge. Die Jahresvoranschläge wurde den Stiftungsräten vorab rechtzeitig für die Stiftungsratssitzungen bereitgestellt.
Nach dem Tod des Stifters im Jahr 2021 kündigte die Stiftung am 25.10.2021 vorsorglich sämtliche Hausverwaltungsaufträge zum 15.11.2021. Der Beklagte lehnte eine Kündigung ab. Ein gemeinsamer Beschluss kam nicht zustande. Daraufhin begehrte die Stiftung die Feststellung, dass kein Verwaltungsvertragsverhältnis besteht, hilfsweise die Verpflichtung des Beklagten zur Kündigung. Sie berief sich auf Vertretungsmängel, unzulässige Insichgeschäfte, fehlende stiftungsaufsichtliche Genehmigungen und ihre Kündigung. Seit dem Tod des Stifters sei sie zudem von der Verwaltung ausgeschlossen. Der Beklagte hielt die Verträge für wirksam bzw. nachträglich genehmigt und die einseitige Kündigung für unwirksam.
Das LG hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Es hielt die Verträge für wirksam und die Kündigung mangels Mitwirkung beider Miteigentümer für unwirksam. Ein Anspruch auf Kündigung bestehe mangels wesentlicher Veränderung oder Unzumutbarkeit nicht. Das OLG hat die Entscheidung im Berufungsverfahren bestätigt.
Die Gründe:
Die Berufung war unbegründet. Das Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO konnte offenbleiben, da der Hauptantrag jedenfalls in der Sache abzuweisen war. Der Hausverwaltungsvertrag von 1995 besteht fort.
Die Stiftung war bei Vertragsschluss wirksam durch ihren einzelvertretungsberechtigten Vorstand vertreten worden. Ihre damals noch fehlende Eigentümerstellung war unschädlich. Weil der Vorstand zugleich für die Verwalter-GmbH handelte, lag allerdings ein Insichgeschäft nach § 181 BGB vor. Die daraus folgende schwebende Unwirksamkeit wurde jedoch durch die Genehmigung des zuständigen Stiftungsrats beseitigt. Dessen ausdrückliche jährliche Beschlüsse zur Verwaltervergütung waren insofern als Genehmigung des gesamten Vertrags auszulegen. Bereits der erste Vergütungsbeschluss ließ diesen Mangel entfallen. Die stiftungsrechtliche schwebende Unwirksamkeit endete spätestens mit der Abschaffung der Genehmigungspflicht zum 1.8.2023.
Die allein von der Stiftung erklärte Kündigung vom 25.10.2021 war unwirksam, da das Kündigungsrecht grundsätzlich nur von beiden Miteigentümern gemeinsam ausgeübt werden kann. Ein Ausnahmefall nach § 744 Abs. 2 BGB lag nicht vor. Der Vertrag enthielt zudem eine Vergütungsregelung. Deren Fehlen würde ihn ohnehin nicht unwirksam machen. Auch die ergänzende Vereinbarung von 2007 war wirksam und nicht beendet worden.
Auch der Hilfsantrag scheiterte. Eine Änderung der einstimmig vereinbarten Verwaltung kann nur verlangt werden, wenn veränderte tatsächliche Umstände deren Fortführung unerträglich machen. Dies war hier trotz des Todes des Stifters und persönlicher Spannungen nicht der Fall. Die Verwaltung funktioniert. Die Parteien können sich über Sanierungen und Vermietungen verständigen. Die Stiftung bleibt in Entscheidungen eingebunden und verfügt über die Mieteinnahmen gemeinsam mit dem Beklagten. Dessen Ablehnung eines Verkaufs seines Miteigentumsanteils betraf nicht die Verwaltung und begründet ebenfalls keine Unerträglichkeit.
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