Höchstbetragshypothek wandelt sich bei Vorliegen des Arrestforderungstitels nicht automatisch in Zwangssicherungshypothek um
BGH v. 12.2.2026 - V ZB 60/25
Der Sachverhalt:
Der Beteiligte zu 2) ist hälftiger Miteigentümer des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grundbesitzes. Das OLG Frankfurt a.M. verurteilte ihn am 28.1.2021 in einem Staatsschutzverfahren wegen Mordes zu einer lebenslangen Freiheitsstrafe und legte ihm im Umfang seiner Verurteilung die Kosten des Verfahrens auf. Mit Beschluss vom 16.12.2021 ordnete es zur Sicherung der Vollstreckung der voraussichtlichen Kosten des Strafverfahrens einen Vermögensarrest i.H.v. 150.000 € in das bewegliche und unbewegliche Vermögen des Beteiligten zu 2) an. Auf Ersuchen des Generalbundesanwalts beim BGH wurde am 22.12.2021 zugunsten der Beteiligten zu 1), der Bundesrepublik Deutschland, eine Höchstbetragshypothek i.H.v. bis zu 150.000 € zulasten des Miteigentumsanteils des Beteiligten zu 2) in das Grundbuch eingetragen.
Im Jahr 2022 verwarf der BGH die gegen das Urteil vom 28.1.2021 gerichteten Revisionen. Mit Schreiben vom 17.1.2025 teilte der Generalbundesanwalt mit, dass die Verfahrenskosten insgesamt rd. 180.000 € betrügen, und ersuchte das Grundbuchamt, die eingetragene Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek umzuwandeln und zugunsten der Beteiligten zu 1) auf dem Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 2) eine weitere Zwangssicherungshypothek i.H.v. rd. 30.000 € einzutragen. Das Grundbuchamt nahm beide Eintragungen vor.
In einem ersten Beschwerdeverfahren wies das OLG das Grundbuchamt an, gegen die Eintragung der weiteren Zwangssicherungshypothek einen Widerspruch in das Grundbuch einzutragen. Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1) wies der Senat mit Beschluss vom 16.10.2025 (V ZB 28/25) zurück. Im vorliegenden Verfahren wies das OLG das Grundbuchamt auf die Beschwerde des Beteiligten zu 2) an, in das Grundbuch einen Widerspruch gegen die Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek einzutragen. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1) hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das OLG hat das Grundbuchamt zu Recht angewiesen, gegen die Umschreibung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek einen Amtswiderspruch zu Gunsten des Beteiligten zu 2) einzutragen.
Zu Recht geht das OLG davon aus, dass durch die unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommene Eintragung das Grundbuch unrichtig geworden ist. Liegen die von dem Grundbuchamt zu prüfenden Voraussetzungen für ein Ersuchen nach § 38 GBO auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nicht vor, ist die gleichwohl vorgenommene Eintragung unwirksam mit der Folge, dass die Hypothek nicht gem. § 867 Abs. 1 Satz 2 ZPO entsteht. Das gilt gleichermaßen für die - wie hier - im Wege der Umwandlung in das Grundbuch eingetragene Zwangssicherungshypothek. Soweit die Rechtsbeschwerde meint, das Grundbuch sei durch die Eintragung der Umwandlung nicht unrichtig geworden, weil sich die Höchstbetragshypothek mit der Festsetzung der Kosten gegenüber dem Beteiligten zu 2) von selbst in eine Zwangssicherungshypothek umgewandelt habe, trifft dies nicht zu.
Die Höchstbetragssicherungshypothek bietet dem Gläubiger als Arresthypothek lediglich eine Sicherheit, aber noch keine Befriedigungsmöglichkeit. Die Zwangsvollstreckung in das Grundstück ermöglicht erst die Zwangssicherungshypothek (vgl. §§ 866, 867 ZPO), sobald der Gläubiger gegen den Eigentümer einen Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung wegen der zuerkannten Forderung erlangt hat (§ 1147 BGB). Wie der BGH bereits entschieden hat, führt das Vorliegen eines rechtskräftigen Titels über die Arrestforderung aber nicht dazu, dass aus der Arresthypothek kraft Gesetzes eine Zwangshypothek wird. Vielmehr muss der Arrestgläubiger, nachdem er einen Titel über die gesicherte Forderung erwirkt hat, zunächst seine Arresthypothek in eine Zwangshypothek - mit dem Rang der Arresthypothek - umwandeln lassen, und zwar entweder durch Einigung (§§ 877, 873, 1186 BGB) oder im Vollstreckungswege (vgl. § 867 Abs. 1, § 932 Abs. 2 ZPO) auf Antrag gegenüber dem Grundbuchamt unter Vorlage des Schuldtitels, der die Einigung und Eintragungsbewilligung des Grundstückseigentümers ersetzt, jeweils i.V.m. der Eintragung in das Grundbuch. Dem folgt die übrige Rechtsprechung und die zivilrechtliche Literatur - soweit ersichtlich - einhellig.
Für die vorliegend beantragte Umwandlung gilt nichts anderes. Eine in Vollziehung eines strafrechtlichen Vermögensarrests in das Grundbuch eingetragene Höchstbetragshypothek wandelt sich bei Vorliegen des Titels über die Arrestforderung nicht kraft Gesetzes in eine Zwangssicherungshypothek um; für die Umwandlung bedarf es vielmehr eines Ersuchens der für die Beitreibung der Forderung zuständigen Behörde an das Grundbuchamt und der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.
Die StPO stellt für diese Umwandlung keine von der ZPO abweichenden Regeln auf. Vielmehr sollen nach § 111f Abs. 2 Satz 2 StPO die §§ 928 bis 932 ZPO sinngemäß gelten; davon umfasst ist die Verweisung in § 932 Abs. 2 ZPO auf die Regelungen des § 867 Abs. 1 und 2 ZPO über die Zwangshypothek. Zwar befreit § 38 GBO die Behörde von dem Erfordernis, mit dem Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek den vollstreckbaren Schuldtitel vorzulegen, hier also die Festsetzung von Verfahrenskosten gegenüber dem Beteiligten zu 2) i.H.v. rd. 180.000 € (vgl. § 464b StPO). Das Gesetz bietet aber keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass es nicht einmal eines solchen Ersuchens bedarf und sich die Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek außerhalb des Grundbuchs vollzieht, sobald die Kostenfestsetzung erfolgt ist, was zur Folge hätte, dass das Grundbuch kraft Gesetzes unrichtig würde.
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Der Beteiligte zu 2) ist hälftiger Miteigentümer des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grundbesitzes. Das OLG Frankfurt a.M. verurteilte ihn am 28.1.2021 in einem Staatsschutzverfahren wegen Mordes zu einer lebenslangen Freiheitsstrafe und legte ihm im Umfang seiner Verurteilung die Kosten des Verfahrens auf. Mit Beschluss vom 16.12.2021 ordnete es zur Sicherung der Vollstreckung der voraussichtlichen Kosten des Strafverfahrens einen Vermögensarrest i.H.v. 150.000 € in das bewegliche und unbewegliche Vermögen des Beteiligten zu 2) an. Auf Ersuchen des Generalbundesanwalts beim BGH wurde am 22.12.2021 zugunsten der Beteiligten zu 1), der Bundesrepublik Deutschland, eine Höchstbetragshypothek i.H.v. bis zu 150.000 € zulasten des Miteigentumsanteils des Beteiligten zu 2) in das Grundbuch eingetragen.
Im Jahr 2022 verwarf der BGH die gegen das Urteil vom 28.1.2021 gerichteten Revisionen. Mit Schreiben vom 17.1.2025 teilte der Generalbundesanwalt mit, dass die Verfahrenskosten insgesamt rd. 180.000 € betrügen, und ersuchte das Grundbuchamt, die eingetragene Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek umzuwandeln und zugunsten der Beteiligten zu 1) auf dem Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 2) eine weitere Zwangssicherungshypothek i.H.v. rd. 30.000 € einzutragen. Das Grundbuchamt nahm beide Eintragungen vor.
In einem ersten Beschwerdeverfahren wies das OLG das Grundbuchamt an, gegen die Eintragung der weiteren Zwangssicherungshypothek einen Widerspruch in das Grundbuch einzutragen. Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1) wies der Senat mit Beschluss vom 16.10.2025 (V ZB 28/25) zurück. Im vorliegenden Verfahren wies das OLG das Grundbuchamt auf die Beschwerde des Beteiligten zu 2) an, in das Grundbuch einen Widerspruch gegen die Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek einzutragen. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1) hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das OLG hat das Grundbuchamt zu Recht angewiesen, gegen die Umschreibung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek einen Amtswiderspruch zu Gunsten des Beteiligten zu 2) einzutragen.
Zu Recht geht das OLG davon aus, dass durch die unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommene Eintragung das Grundbuch unrichtig geworden ist. Liegen die von dem Grundbuchamt zu prüfenden Voraussetzungen für ein Ersuchen nach § 38 GBO auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nicht vor, ist die gleichwohl vorgenommene Eintragung unwirksam mit der Folge, dass die Hypothek nicht gem. § 867 Abs. 1 Satz 2 ZPO entsteht. Das gilt gleichermaßen für die - wie hier - im Wege der Umwandlung in das Grundbuch eingetragene Zwangssicherungshypothek. Soweit die Rechtsbeschwerde meint, das Grundbuch sei durch die Eintragung der Umwandlung nicht unrichtig geworden, weil sich die Höchstbetragshypothek mit der Festsetzung der Kosten gegenüber dem Beteiligten zu 2) von selbst in eine Zwangssicherungshypothek umgewandelt habe, trifft dies nicht zu.
Die Höchstbetragssicherungshypothek bietet dem Gläubiger als Arresthypothek lediglich eine Sicherheit, aber noch keine Befriedigungsmöglichkeit. Die Zwangsvollstreckung in das Grundstück ermöglicht erst die Zwangssicherungshypothek (vgl. §§ 866, 867 ZPO), sobald der Gläubiger gegen den Eigentümer einen Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung wegen der zuerkannten Forderung erlangt hat (§ 1147 BGB). Wie der BGH bereits entschieden hat, führt das Vorliegen eines rechtskräftigen Titels über die Arrestforderung aber nicht dazu, dass aus der Arresthypothek kraft Gesetzes eine Zwangshypothek wird. Vielmehr muss der Arrestgläubiger, nachdem er einen Titel über die gesicherte Forderung erwirkt hat, zunächst seine Arresthypothek in eine Zwangshypothek - mit dem Rang der Arresthypothek - umwandeln lassen, und zwar entweder durch Einigung (§§ 877, 873, 1186 BGB) oder im Vollstreckungswege (vgl. § 867 Abs. 1, § 932 Abs. 2 ZPO) auf Antrag gegenüber dem Grundbuchamt unter Vorlage des Schuldtitels, der die Einigung und Eintragungsbewilligung des Grundstückseigentümers ersetzt, jeweils i.V.m. der Eintragung in das Grundbuch. Dem folgt die übrige Rechtsprechung und die zivilrechtliche Literatur - soweit ersichtlich - einhellig.
Für die vorliegend beantragte Umwandlung gilt nichts anderes. Eine in Vollziehung eines strafrechtlichen Vermögensarrests in das Grundbuch eingetragene Höchstbetragshypothek wandelt sich bei Vorliegen des Titels über die Arrestforderung nicht kraft Gesetzes in eine Zwangssicherungshypothek um; für die Umwandlung bedarf es vielmehr eines Ersuchens der für die Beitreibung der Forderung zuständigen Behörde an das Grundbuchamt und der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.
Die StPO stellt für diese Umwandlung keine von der ZPO abweichenden Regeln auf. Vielmehr sollen nach § 111f Abs. 2 Satz 2 StPO die §§ 928 bis 932 ZPO sinngemäß gelten; davon umfasst ist die Verweisung in § 932 Abs. 2 ZPO auf die Regelungen des § 867 Abs. 1 und 2 ZPO über die Zwangshypothek. Zwar befreit § 38 GBO die Behörde von dem Erfordernis, mit dem Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek den vollstreckbaren Schuldtitel vorzulegen, hier also die Festsetzung von Verfahrenskosten gegenüber dem Beteiligten zu 2) i.H.v. rd. 180.000 € (vgl. § 464b StPO). Das Gesetz bietet aber keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass es nicht einmal eines solchen Ersuchens bedarf und sich die Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek außerhalb des Grundbuchs vollzieht, sobald die Kostenfestsetzung erfolgt ist, was zur Folge hätte, dass das Grundbuch kraft Gesetzes unrichtig würde.
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