Hohes Alter schützt vor (Eigenbedarfs-)Kündigung
LG Berlin v. 25.5.2021, 67 S 345/18
Der Sachverhalt:
Die mittlerweile 89-jährige Beklagte ist seit 1997 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Diese hatte erstmals im Jahr 2015 und in der Folge wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Die Beklagte und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann widersprachen den Kündigungen unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.
Das AG hatte die von der Klägerin erhobene Räumungsklage mit einem am 26.10.2018 verkündeten Urteil - 20 C 221/16 - abgewiesen. Die dagegen erhobene Berufung der Klägerin blieb zunächst erfolglos, da die Zivilkammer 67 des LG Berlin die Berufung bereits mit Urteil vom 12.3.2019 mit der Begründung zurückgewiesen hatte, der Beklagten stehe gem. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB allein aufgrund ihres hohen Lebensalters ein Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu.
Dieses Berufungsurteil hat der BGH auf Revision der Klägerin mit Urteil vom 3.2.2021 (Az.: VIII ZR 68/19) teilweise aufgehoben und den Rechtsstreit an das LG zurückverwiesen. Nach Auffassung des BGH begründe das hohe Alter eines Mieters alleine und ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter grundsätzlich noch keine Härte. Zudem hänge eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietwohnung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters ab.
Das LG hat die Berufung der Klägerin nunmehr erneut zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die Beklagte kann von der Klägerin unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Unerheblich ist, ob die von der Beklagten behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich derartig erheblich sind, wie vom AG angenommen. Denn Mieter können sich im Einzelfall auch ohne gesundheitliche Beeinträchtigungen berechtigt auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses berufen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Mieter zum Zeitpunkt des Wohnungsverlustes bereits in einem hohen Lebensalter befinden und zudem aufgrund eines langjährigen Mietverhältnisses tief am Ort der Mietsache verwurzelt sind. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Folgen des Wohnungsverlustes wären für die Beklagte so schwerwiegend, dass sie auf eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde hinausliefen.
Die Interessen der klagenden Vermieterin müssen dahinter zurückzustehen. Eine Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters käme bei kündigungsbedingten Verletzungen der Menschenwürde des Mieters allenfalls dann in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses geltend machen könnte, die ein den Interessen des betagten und an seinem Wohnort tief verwurzelten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründen würden. Ein entsprechend hohes Erlangungsinteresse konnte die Klägerin im vorliegenden Fall aber nicht geltend machen, da die von ihr beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung lediglich auf bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile gerichtet war.
Die Kammer hat die erneute Revision nicht zugelassen. Gegen die Nichtzulassung kann Beschwerde beim BGH eingelegt werden. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision würde eine Beschwer von über 20.000 € erfordern. Ob dieser Wert vorliegend erreicht ist, muss der BGH selbst entscheiden.
LG Berlin - Pressemitteilung v. 27.5.2021
Die mittlerweile 89-jährige Beklagte ist seit 1997 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Diese hatte erstmals im Jahr 2015 und in der Folge wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Die Beklagte und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann widersprachen den Kündigungen unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.
Das AG hatte die von der Klägerin erhobene Räumungsklage mit einem am 26.10.2018 verkündeten Urteil - 20 C 221/16 - abgewiesen. Die dagegen erhobene Berufung der Klägerin blieb zunächst erfolglos, da die Zivilkammer 67 des LG Berlin die Berufung bereits mit Urteil vom 12.3.2019 mit der Begründung zurückgewiesen hatte, der Beklagten stehe gem. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB allein aufgrund ihres hohen Lebensalters ein Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu.
Dieses Berufungsurteil hat der BGH auf Revision der Klägerin mit Urteil vom 3.2.2021 (Az.: VIII ZR 68/19) teilweise aufgehoben und den Rechtsstreit an das LG zurückverwiesen. Nach Auffassung des BGH begründe das hohe Alter eines Mieters alleine und ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter grundsätzlich noch keine Härte. Zudem hänge eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietwohnung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters ab.
Das LG hat die Berufung der Klägerin nunmehr erneut zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die Beklagte kann von der Klägerin unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Unerheblich ist, ob die von der Beklagten behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich derartig erheblich sind, wie vom AG angenommen. Denn Mieter können sich im Einzelfall auch ohne gesundheitliche Beeinträchtigungen berechtigt auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses berufen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Mieter zum Zeitpunkt des Wohnungsverlustes bereits in einem hohen Lebensalter befinden und zudem aufgrund eines langjährigen Mietverhältnisses tief am Ort der Mietsache verwurzelt sind. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Folgen des Wohnungsverlustes wären für die Beklagte so schwerwiegend, dass sie auf eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde hinausliefen.
Die Interessen der klagenden Vermieterin müssen dahinter zurückzustehen. Eine Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters käme bei kündigungsbedingten Verletzungen der Menschenwürde des Mieters allenfalls dann in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses geltend machen könnte, die ein den Interessen des betagten und an seinem Wohnort tief verwurzelten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründen würden. Ein entsprechend hohes Erlangungsinteresse konnte die Klägerin im vorliegenden Fall aber nicht geltend machen, da die von ihr beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung lediglich auf bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile gerichtet war.
Die Kammer hat die erneute Revision nicht zugelassen. Gegen die Nichtzulassung kann Beschwerde beim BGH eingelegt werden. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision würde eine Beschwer von über 20.000 € erfordern. Ob dieser Wert vorliegend erreicht ist, muss der BGH selbst entscheiden.