Inanspruchnahme von Maklerleistungen auf der Grundlage eines teilweise unwirksamen Makler-Alleinauftrags
OLG Hamm v. 7.1.2021 - 18 U 109/18
Der Sachverhalt:
Die Parteien streiten um die Provision aus einem Maklervertrag. Der Kläger schloss 2015 mit dem Beklagten einen von ihm vorgelegten formularmäßigen Maklervertrag ("Makler-Allein-Auftrag"), der als Auftragsinhalt u.a. den Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung von Kaufvertragsabschlüssen zu einem Provisionssatz von 4,76 % vorsah.
Nach dem vermittelten Abschluss eines Kaufvertrages über ein Grundstück verweigerte der Beklagte die Zahlung der Maklerprovision, da er der Auffassung war, der Maklervertrag sei unwirksam. Denn er enthalte einseitig benachteiligende Klauseln, die den Vertrag unwirksam werden ließen. Im Einzelnen bezog er sich auf eine Verweisungsklausel und eine Schadensersatzklausel.
Die Verweisungsklausel verpflichtete den Auftraggeber,
- während der Auftragslaufzeit keine Maklerdienste Dritter in Bezug auf das Auftragsobjekt in Anspruch zu nehmen sowie
- sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen.
Die Schadensersatzklausel bestimmte, dass der Makler die vertraglich vereinbarte Provision ersatzweise vom Auftraggeber in dem Fall erhalten sollte, dass der Auftraggeber während der Auftragslaufzeit das Verkaufsobjekt an einen eigenen Interessenten oder nach der Beendigung des Makler-Allein-Auftrags an einen während der Auftragslaufzeit vom Makler nachgewiesenen Interessenten verkaufen sollte.
Außerdem hielt der Beklagte die Verlängerungsklausel für unwirksam, nach der sich der Maklervertrag stillschweigend jeweils um ein Vierteljahr verlängern sollte, sofern er nicht unter Einhaltung einer Monatsfrist schriftlich gekündigt werde.
Das LG hatte der Klage auf Zahlung der Provision stattgegeben. Das OLG hat nun die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Die Revision wurde nicht zugelassen.
Die Gründe:
Der Maklervertrag ist wirksam. Zwar sind einzelne Bestimmungen unwirksam, jedoch folgt daraus keine - gänzliche - Unwirksamkeit des Maklervertrags.
Unwirksam sind die sog. Verweisungsklausel sowie die Schadensersatzklausel, die eine (Schadens-)Ersatzverpflichtung des Maklerkunden bestimmt, weil solche Regelungen nur individualvertraglich vereinbart werden können. Es liegt ein Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (§ 9 AGBG) vor, weil sich der Maklerkunde mit der Beauftragung eines Maklers nach der gesetzlichen Konzeption des § 652 Abs. 1 BGB nicht der Möglichkeit begibt, selbst nach Vertragsmöglichkeiten zu suchen und solche wahrzunehmen, ohne sich dadurch dem Makler ggü. schadensersatzpflichtig zu machen, und weil der Makler eine Provision nur verdient, wenn eigene Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zum beabsichtigten Hauptvertrag führt.
Diese Unwirksamkeit der genannten Klauseln ergreift gem. § 306 Abs. 2 BGB jedoch nicht den Maklervertrag insgesamt. Nicht unwirksam ist insbesondere die Verlängerungsklausel als solche. Ihre Unwirksamkeit ließe sich nur daraus herleiten, dass sie auch die (automatische) Verlängerung eines in bestimmten Teilen (nämlich in Bezug auf die Verweisungs- und Schadensersatzklauseln) unwirksamen Maklervertrags anordnet. Hingegen wäre die Verlängerungsklausel in einem sog. einfachen Makleralleinauftrag unbedenklich.
Da sich die Unwirksamkeit des Maklervertrags auf die Verweisungsklausel sowie die Schadensersatzklausel beschränkt, die bereits als solche - und nicht erst wegen oder im Zusammenhang mit der Verlängerungsregelung - unwirksam sind, "infiziert" diese Unwirksamkeit nicht zugleich auch die Verlängerungsregelung. Daher besteht nach Abschluss des Kaufvertrags der Provisionsanspruch des Klägers i.H.v. 4,76 %.
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Die Parteien streiten um die Provision aus einem Maklervertrag. Der Kläger schloss 2015 mit dem Beklagten einen von ihm vorgelegten formularmäßigen Maklervertrag ("Makler-Allein-Auftrag"), der als Auftragsinhalt u.a. den Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung von Kaufvertragsabschlüssen zu einem Provisionssatz von 4,76 % vorsah.
Nach dem vermittelten Abschluss eines Kaufvertrages über ein Grundstück verweigerte der Beklagte die Zahlung der Maklerprovision, da er der Auffassung war, der Maklervertrag sei unwirksam. Denn er enthalte einseitig benachteiligende Klauseln, die den Vertrag unwirksam werden ließen. Im Einzelnen bezog er sich auf eine Verweisungsklausel und eine Schadensersatzklausel.
Die Verweisungsklausel verpflichtete den Auftraggeber,
- während der Auftragslaufzeit keine Maklerdienste Dritter in Bezug auf das Auftragsobjekt in Anspruch zu nehmen sowie
- sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen.
Die Schadensersatzklausel bestimmte, dass der Makler die vertraglich vereinbarte Provision ersatzweise vom Auftraggeber in dem Fall erhalten sollte, dass der Auftraggeber während der Auftragslaufzeit das Verkaufsobjekt an einen eigenen Interessenten oder nach der Beendigung des Makler-Allein-Auftrags an einen während der Auftragslaufzeit vom Makler nachgewiesenen Interessenten verkaufen sollte.
Außerdem hielt der Beklagte die Verlängerungsklausel für unwirksam, nach der sich der Maklervertrag stillschweigend jeweils um ein Vierteljahr verlängern sollte, sofern er nicht unter Einhaltung einer Monatsfrist schriftlich gekündigt werde.
Das LG hatte der Klage auf Zahlung der Provision stattgegeben. Das OLG hat nun die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Die Revision wurde nicht zugelassen.
Die Gründe:
Der Maklervertrag ist wirksam. Zwar sind einzelne Bestimmungen unwirksam, jedoch folgt daraus keine - gänzliche - Unwirksamkeit des Maklervertrags.
Unwirksam sind die sog. Verweisungsklausel sowie die Schadensersatzklausel, die eine (Schadens-)Ersatzverpflichtung des Maklerkunden bestimmt, weil solche Regelungen nur individualvertraglich vereinbart werden können. Es liegt ein Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (§ 9 AGBG) vor, weil sich der Maklerkunde mit der Beauftragung eines Maklers nach der gesetzlichen Konzeption des § 652 Abs. 1 BGB nicht der Möglichkeit begibt, selbst nach Vertragsmöglichkeiten zu suchen und solche wahrzunehmen, ohne sich dadurch dem Makler ggü. schadensersatzpflichtig zu machen, und weil der Makler eine Provision nur verdient, wenn eigene Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zum beabsichtigten Hauptvertrag führt.
Diese Unwirksamkeit der genannten Klauseln ergreift gem. § 306 Abs. 2 BGB jedoch nicht den Maklervertrag insgesamt. Nicht unwirksam ist insbesondere die Verlängerungsklausel als solche. Ihre Unwirksamkeit ließe sich nur daraus herleiten, dass sie auch die (automatische) Verlängerung eines in bestimmten Teilen (nämlich in Bezug auf die Verweisungs- und Schadensersatzklauseln) unwirksamen Maklervertrags anordnet. Hingegen wäre die Verlängerungsklausel in einem sog. einfachen Makleralleinauftrag unbedenklich.
Da sich die Unwirksamkeit des Maklervertrags auf die Verweisungsklausel sowie die Schadensersatzklausel beschränkt, die bereits als solche - und nicht erst wegen oder im Zusammenhang mit der Verlängerungsregelung - unwirksam sind, "infiziert" diese Unwirksamkeit nicht zugleich auch die Verlängerungsregelung. Daher besteht nach Abschluss des Kaufvertrags der Provisionsanspruch des Klägers i.H.v. 4,76 %.