Interesse an rentablerer Neubebauung und/oder Gewinnoptimierung reichen nicht für Verwertungskündigung
AG Düsseldorf v. 10.2.2026 - 21 C 289/25
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Eigentümer eines Hauses in Düsseldorf. Seit 2017 ist die Wohnung im 3. OG links an die Beklagten vermietet. Für das Grundstück war dem Kläger am 19.12.2024 eine Baugenehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage erteilt worden. Mit Schreiben vom 28.1.2025 kündigte er das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 31.10.2025 unter Berufung auf § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB. Er beabsichtige den Abriss des Bestandsgebäudes und die Errichtung eines Neubaus mit 19 statt bislang acht Wohnungen sowie Tiefgarage und barrierefreier Ausstattung. Die Sanierung sei wegen erheblicher baulicher und energetischer Mängel unwirtschaftlich; eine Modernisierung sei nicht kosteneffizient möglich. Der Kläger erhob am 3.9.2025 Räumungsklage.
Die Beklagten rügten u.a. die angebliche Unzulässigkeit der Klage vor Ablauf der Kündigungsfrist sowie eine unzureichende Darlegung der Voraussetzungen einer Verwertungskündigung. Insbesondere fehle eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsberechnung und ein konkreter Vergleich von Kosten und Nutzen. Zudem sei ein vollständiger Abriss nicht zwingend erforderlich; alternative Planungen oder Teilmodernisierungen seien nicht geprüft worden. Auch eine erhebliche wirtschaftliche Beeinträchtigung sei nicht dargetan; eine reine Gewinnsteigerung reiche nicht aus. Die Beklagten behaupteten, eine Sanierung mit vertretbarem Aufwand sei möglich und könne einen angemessenen Wohnstandard gewährleisten.
Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen.
Die Gründe:
Dem Kläger steht kein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 28.1.2025 nicht beendet wurde. Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lag nämlich nicht vor.
Der Kläger hat nicht ausreichend dargelegt, dass ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks unmöglich gemacht würde und ihm hieraus erhebliche Nachteile entstünden. Es fehlte insbesondere an einer konkreten, nachvollziehbaren Wirtschaftlichkeits- und Vergleichsberechnung zwischen Ist-Zustand und geplanter Neubebauung sowie an einer Prüfung alternativer, weniger eingriffsintensiver Nutzungs- oder Sanierungsmöglichkeiten. Damit war eine einzelfallbezogene Interessenabwägung zwischen Bestandsinteresse der Mieter und Verwertungsinteresse des Eigentümers nicht zugunsten des Klägers möglich.
Nach BGH-Rechtsprechung BGH ist eine Verwertungskündigung eng auszulegen; maßgeblich ist eine Abwägung unter Berücksichtigung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und des grundrechtlich geschützten Besitzrechts des Mieters. Nicht jeder wirtschaftliche Nachteil rechtfertigt eine Kündigung; insbesondere besteht kein Anspruch auf reine Gewinnoptimierung. Auch der nachträglich erteilte Zweckentfremdungsbescheid der Stadt Düsseldorf konnte hieran nichts ändern, da er auf öffentlich-rechtlichen Kriterien beruhte und nicht die zivilrechtliche Interessenabwägung ersetzen konnte.
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Justiz NRW
Der Kläger ist Eigentümer eines Hauses in Düsseldorf. Seit 2017 ist die Wohnung im 3. OG links an die Beklagten vermietet. Für das Grundstück war dem Kläger am 19.12.2024 eine Baugenehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage erteilt worden. Mit Schreiben vom 28.1.2025 kündigte er das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 31.10.2025 unter Berufung auf § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB. Er beabsichtige den Abriss des Bestandsgebäudes und die Errichtung eines Neubaus mit 19 statt bislang acht Wohnungen sowie Tiefgarage und barrierefreier Ausstattung. Die Sanierung sei wegen erheblicher baulicher und energetischer Mängel unwirtschaftlich; eine Modernisierung sei nicht kosteneffizient möglich. Der Kläger erhob am 3.9.2025 Räumungsklage.
Die Beklagten rügten u.a. die angebliche Unzulässigkeit der Klage vor Ablauf der Kündigungsfrist sowie eine unzureichende Darlegung der Voraussetzungen einer Verwertungskündigung. Insbesondere fehle eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsberechnung und ein konkreter Vergleich von Kosten und Nutzen. Zudem sei ein vollständiger Abriss nicht zwingend erforderlich; alternative Planungen oder Teilmodernisierungen seien nicht geprüft worden. Auch eine erhebliche wirtschaftliche Beeinträchtigung sei nicht dargetan; eine reine Gewinnsteigerung reiche nicht aus. Die Beklagten behaupteten, eine Sanierung mit vertretbarem Aufwand sei möglich und könne einen angemessenen Wohnstandard gewährleisten.
Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen.
Die Gründe:
Dem Kläger steht kein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 28.1.2025 nicht beendet wurde. Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lag nämlich nicht vor.
Der Kläger hat nicht ausreichend dargelegt, dass ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks unmöglich gemacht würde und ihm hieraus erhebliche Nachteile entstünden. Es fehlte insbesondere an einer konkreten, nachvollziehbaren Wirtschaftlichkeits- und Vergleichsberechnung zwischen Ist-Zustand und geplanter Neubebauung sowie an einer Prüfung alternativer, weniger eingriffsintensiver Nutzungs- oder Sanierungsmöglichkeiten. Damit war eine einzelfallbezogene Interessenabwägung zwischen Bestandsinteresse der Mieter und Verwertungsinteresse des Eigentümers nicht zugunsten des Klägers möglich.
Nach BGH-Rechtsprechung BGH ist eine Verwertungskündigung eng auszulegen; maßgeblich ist eine Abwägung unter Berücksichtigung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und des grundrechtlich geschützten Besitzrechts des Mieters. Nicht jeder wirtschaftliche Nachteil rechtfertigt eine Kündigung; insbesondere besteht kein Anspruch auf reine Gewinnoptimierung. Auch der nachträglich erteilte Zweckentfremdungsbescheid der Stadt Düsseldorf konnte hieran nichts ändern, da er auf öffentlich-rechtlichen Kriterien beruhte und nicht die zivilrechtliche Interessenabwägung ersetzen konnte.
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