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29.03.2018
BGH 16.2.2018, V ZR 89/17

Jahresabrechnungspflicht trifft den im Zeitpunkt der Entstehung der Pflicht amtierenden Verwalter

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des darauf folgenden Wirtschaftsjahres aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob die Abrechnung im Zeitpunkt seines Ausscheidens bereits fällig war.
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Der Sachverhalt:
Die Beklagte war Verwalterin der klagenden Wohnungseigentümergesellschaft. In der Eigentümerversammlung vom 21.1.2015 wurde ihre Abberufung mit sofortiger Wirkung beschlossen und die Kündigung des Verwaltervertrags mitgeteilt.

Im Juni 2015 forderte die neue Verwalterin die Beklagte zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 auf. Diese lehnte jedoch ab. Eine Fristsetzung zur Erklärung der Abrechnung blieb erfolglos. Die Klägerin ließ daraufhin die Jahresabrechnung 2014 durch die neue Verwalterin aufstellen, die dafür 804,14 € in Rechnung stellte.

Die Klägerin erhob Klage auf Erstattung dieses Betrags nebst Zinsen und außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg.

Die Gründe:
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs.2 BGB wegen der Verletzung einer Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 aus dem Verwaltervertrag zu.

Die Beklagte hat die Erstellung der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG geschuldet. Aufgrund gegenteiliger Feststellungen ist davon auszugehen, dass kein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr vereinbart ist. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf die Abrechnung für das Jahr 2014 ist deshalb spätestens am 1.1.2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte Verwalterin und schuldete daher die Leistung. Dass sie aus dem Verwalteramt im Laufe des Januars 2015 ausschied, ändert daran nichts.

Wer nach einem Wechsel des Verwalteramts die Jahresabrechnung zu erstellen hat, wird unterschiedlich beurteilt. Einigkeit besteht darüber, dass der ausgeschiedene Verwalter nicht für das noch laufende Wirtschaftsjahr eine Abrechnung zu erstellen hat. Streitig ist aber, wer die Abrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen muss, in dem der ausgeschiedene Verwalter noch bestellt war. Eine Ansicht stellt dabei auf den Zeitpunkt der Entstehung ab; eine andere auf den der Fälligkeit. Das Abstellen auf den Zeitpunkt der Entstehung ist die vorzugswürdige Ansicht. Für die Frage, wer die Erstellung schuldet, kann es nur auf das Entstehen der Abrechnungspflicht nach § 28 Abs. 3 WEG ankommen, denn die Fälligkeit sagt nichts darüber aus, wer die Leistung schuldet. Durch sie wird lediglich der Zeitpunkt bestimmt, von dem an der Gläubiger die Leistung verlangen kann. Sie ist anfällig für Unsicherheiten und abhängig von äußeren Umständen. Die Person des Schuldners kann daher nicht vom Eintritt der Fälligkeit abhängen. Ob der Anspruch am 31.12. des abgelaufenen oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres entsteht, kann im vorliegenden Fall offen bleiben, da die Klägerin zu beiden Zeitpunkten als Verwalterin im Amt gewesen ist.

Ist die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entstanden, besteht sie auch fort, wenn der Verwalter - wie hier - im Laufe des Jahres aus dem Amt ausscheidet. Die Pflicht geht nicht auf den neuen Verwalter über. Es handelt sich dabei um eine (nachwirkende) Pflicht aus dem Verwaltervertrag gem. § 28 Abs. 3 WEG. Durch das Ausscheiden aus dem Amt, wird dem Verwalter die Erstellung des Jahresabrechnung auch nicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unmöglich gem. § 275 Abs. 1 Fall 1 BGB, denn ihm steht ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen zu, soweit er die Unterlagen bereits abgegeben hat.

Linkhinweis:
Für den auf den Webseiten des BGH veröffentlichten Volltext der Entscheidung klicken Sie bitte hier.

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 29.03.2018 12:25
Quelle: BGH online