Kein Schadensersatz ohne Nachweis einer Pflichtverletzung bei Grundsteuerumlage
AG Düsseldorf v. 11.5.2026 - 33 C 296/25
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist seit 2004 Mieter einer Wohnung, deren Eigentümer der Beklagte ist. Dieser hatte in seinen jährlichen Betriebskostenabrechnungen die von der Stadt E. festgesetzte Grundsteuer umgelegt. Für 2024 setzte die Stadt zunächst 443,28 € fest. In der Folge rechnete der Beklagte über die durch Haus- und Objektverwaltung P. 443,30 € ab, woraus eine Nachzahlung von 348,16 € resultierte. Nachdem der Kläger auf abweichende Grundsteuerbescheide für andere Wohnungen im Haus hingewiesen hatte, legte der Beklagte Einspruch ein. Die Grundsteuer wurde daraufhin auf 296,80 € reduziert, die Nachzahlung auf 201,68 €.
Der Kläger behauptete, die Wohnungen in dem Haus seien vergleichbar und der Beklagte habe 2022 keine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgegeben, weshalb die Stadt zu hoch festgesetzt habe. Er sah darin einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und verlangte für 10 Jahre je 146,48 € Schadensersatz (insgesamt 1.464,80 € nebst Zinsen). Der Beklagte beantragte Klageabweisung und berief sich auf § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.
Das AG hat die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz. Er ist nicht berechtigt, für die letzten 10 Jahre Rückzahlung von Betriebskostenzahlungen zu verlangen.
Für das Jahr 2024 war die Klage schon deshalb unbegründet, weil der Beklagte den Betrag i.H.v. 146,48 € bei der Betriebskostenabrechnung für dieses Jahr schon vor Klageerhebung berücksichtigt hatte. Es verblieb somit zu Lasten des Klägers aus dieser Abrechnung weiter ein Nachzahlungsbetrag, den er unstreitig an den Beklagten nicht gezahlt hatte.
Auch für das Jahr 2023 hat der Kläger keinen Anspruch auf Schadensersatz, weil er dem Beklagten keine Pflichtverletzung nachgewiesen hatte. Der Kläger war beweisfällig für seine Behauptung, der Beklagte habe erkennen müssen, dass die Grundsteuer für dieses Jahr zu hoch festgesetzt worden war. Über die Höhe der Grundsteuer für andere Wohnungen in dem Haus musste der Beklagte aber keine Kenntnis haben. Er musste weder Kontakt zu anderen Wohnungseigentümern unterhalten, noch konkret sich hierüber erkundigen, noch hätten andere Eigentümer Veranlassung gehabt, dem Beklagten hierüber überhaupt Auskunft zu erteilen.
Auch der vom Beklagten eingesetzte Verwalter musste keine Kenntnis haben. Die Grundsteuer fällt schließlich nicht in den Aufgabenbereich der WEG-Verwaltung, die Stadt hatte sie unmittelbar gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern festgesetzt. Der Kläger konnte dem Beklagten auch nicht nachweisen, dass dieser im Jahr 2022 gegenüber dem Finanzamt die Feststellungserklärung für die Neufestsetzung des Einheitswerts der Wohnung nicht abgegeben hätte. Dafür hatte er kein Beweismittel genannt.
Letztlich hatte der Kläger auch für die Jahre 2015 bis 2022 einen Anspruch auf Schadensersatz nicht schlüssig dargelegt, weil nicht ersichtlich war, in welcher Höhe die Grundsteuer in diesen Jahren auf ihn umgelegt worden war und wie hoch sie jeweils festgesetzt war. Mit der Grundsteuerreform aus dem Jahr 2022 wurden die Einheitswerte neu festgesetzt. Der Kläger selbst bezog sich hierauf. Dem Gericht war allerdings nicht bekannt, wie hoch der Einheitswert für die Wohnung zuvor war und auf welcher Grundlage dies beruhte. Dazu hatte der Kläger nichts vorgetragen.
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Justiz NRW
Der Kläger ist seit 2004 Mieter einer Wohnung, deren Eigentümer der Beklagte ist. Dieser hatte in seinen jährlichen Betriebskostenabrechnungen die von der Stadt E. festgesetzte Grundsteuer umgelegt. Für 2024 setzte die Stadt zunächst 443,28 € fest. In der Folge rechnete der Beklagte über die durch Haus- und Objektverwaltung P. 443,30 € ab, woraus eine Nachzahlung von 348,16 € resultierte. Nachdem der Kläger auf abweichende Grundsteuerbescheide für andere Wohnungen im Haus hingewiesen hatte, legte der Beklagte Einspruch ein. Die Grundsteuer wurde daraufhin auf 296,80 € reduziert, die Nachzahlung auf 201,68 €.
Der Kläger behauptete, die Wohnungen in dem Haus seien vergleichbar und der Beklagte habe 2022 keine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgegeben, weshalb die Stadt zu hoch festgesetzt habe. Er sah darin einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und verlangte für 10 Jahre je 146,48 € Schadensersatz (insgesamt 1.464,80 € nebst Zinsen). Der Beklagte beantragte Klageabweisung und berief sich auf § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.
Das AG hat die Klage abgewiesen.
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Der Kläger hat gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz. Er ist nicht berechtigt, für die letzten 10 Jahre Rückzahlung von Betriebskostenzahlungen zu verlangen.
Für das Jahr 2024 war die Klage schon deshalb unbegründet, weil der Beklagte den Betrag i.H.v. 146,48 € bei der Betriebskostenabrechnung für dieses Jahr schon vor Klageerhebung berücksichtigt hatte. Es verblieb somit zu Lasten des Klägers aus dieser Abrechnung weiter ein Nachzahlungsbetrag, den er unstreitig an den Beklagten nicht gezahlt hatte.
Auch für das Jahr 2023 hat der Kläger keinen Anspruch auf Schadensersatz, weil er dem Beklagten keine Pflichtverletzung nachgewiesen hatte. Der Kläger war beweisfällig für seine Behauptung, der Beklagte habe erkennen müssen, dass die Grundsteuer für dieses Jahr zu hoch festgesetzt worden war. Über die Höhe der Grundsteuer für andere Wohnungen in dem Haus musste der Beklagte aber keine Kenntnis haben. Er musste weder Kontakt zu anderen Wohnungseigentümern unterhalten, noch konkret sich hierüber erkundigen, noch hätten andere Eigentümer Veranlassung gehabt, dem Beklagten hierüber überhaupt Auskunft zu erteilen.
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