Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde bei Kaufvertrag über Aneignungsrecht des Landesfiskus aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB
BGH v. 19.2.2026 - V ZB 41/25
Der Sachverhalt:
Das im Eingang des Beschlusses bezeichnete Grundstück liegt in Nordrhein-Westfalen und ist herrenlos. Mit notariellem Vertrag aus dem Jahr 2024 verkaufte das Land Nordrhein-Westfalen sein Aneignungsrecht aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB an die Beteiligten und trat es ihnen ab. Die Beteiligten nahmen die Abtretung an und erklärten in dem notariellen Vertrag zugleich die Aneignung des Grundstücks.
Das AG - Grundbuchamt - wies den Antrag der Beteiligten auf Eigentumsumschreibung zurück, weil es an einem Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB fehle. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten wies das OLG zurück. Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten wies der BGH das AG an, den Antrag der Beteiligten auf Eintragung als Eigentümer des Grundstücks nicht aus den im Beschluss genannten Gründen abzulehnen.
Die Gründe:
Das Grundbuchamt durfte den Antrag der Beteiligten auf Eintragung als Grundstückseigentümer wegen Fehlens des Negativattestes nur dann zurückweisen, wenn der Kaufvertrag über das Aneignungsrecht aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB für die Gemeinde das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts gem. §§ 24 f. BauGB begründen kann. Dies ist entgegen der Ansicht des OLG nicht der Fall.
Ob der Kauf eines Aneignungsrechts aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB die Gemeinde nach bzw. entsprechend §§ 24 f. BauGB zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts berechtigt, wird unterschiedlich beurteilt. Nach einer Ansicht kann ein Kauf des Aneignungsrechts den Vorkaufsfall auslösen. Das Aneignungsrecht sei die Vorstufe zum Eigentumserwerb und deshalb bestehe eine rechtliche Nähe zum Eigentum. Nach der Gegenauffassung begründet der Abschluss eines solchen Kaufvertrages hingegen keinen Vorkaufsfall.
Die zuletzt genannte Auffassung trifft zu. Der Abschluss eines Kaufvertrags über ein Aneignungsrecht des Landesfiskus aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB berechtigt die Gemeinde nicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach §§ 24 f. BauGB. Das Grundbuchamt darf daher eine aufgrund einer Aneignungserklärung beantragte Eigentumseintragung nicht von der Vorlage eines Zeugnisses über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts i.S.d. § 28 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB abhängig machen.
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Das im Eingang des Beschlusses bezeichnete Grundstück liegt in Nordrhein-Westfalen und ist herrenlos. Mit notariellem Vertrag aus dem Jahr 2024 verkaufte das Land Nordrhein-Westfalen sein Aneignungsrecht aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB an die Beteiligten und trat es ihnen ab. Die Beteiligten nahmen die Abtretung an und erklärten in dem notariellen Vertrag zugleich die Aneignung des Grundstücks.
Das AG - Grundbuchamt - wies den Antrag der Beteiligten auf Eigentumsumschreibung zurück, weil es an einem Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB fehle. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten wies das OLG zurück. Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten wies der BGH das AG an, den Antrag der Beteiligten auf Eintragung als Eigentümer des Grundstücks nicht aus den im Beschluss genannten Gründen abzulehnen.
Die Gründe:
Das Grundbuchamt durfte den Antrag der Beteiligten auf Eintragung als Grundstückseigentümer wegen Fehlens des Negativattestes nur dann zurückweisen, wenn der Kaufvertrag über das Aneignungsrecht aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB für die Gemeinde das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts gem. §§ 24 f. BauGB begründen kann. Dies ist entgegen der Ansicht des OLG nicht der Fall.
Ob der Kauf eines Aneignungsrechts aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB die Gemeinde nach bzw. entsprechend §§ 24 f. BauGB zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts berechtigt, wird unterschiedlich beurteilt. Nach einer Ansicht kann ein Kauf des Aneignungsrechts den Vorkaufsfall auslösen. Das Aneignungsrecht sei die Vorstufe zum Eigentumserwerb und deshalb bestehe eine rechtliche Nähe zum Eigentum. Nach der Gegenauffassung begründet der Abschluss eines solchen Kaufvertrages hingegen keinen Vorkaufsfall.
Die zuletzt genannte Auffassung trifft zu. Der Abschluss eines Kaufvertrags über ein Aneignungsrecht des Landesfiskus aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB berechtigt die Gemeinde nicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach §§ 24 f. BauGB. Das Grundbuchamt darf daher eine aufgrund einer Aneignungserklärung beantragte Eigentumseintragung nicht von der Vorlage eines Zeugnisses über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts i.S.d. § 28 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB abhängig machen.
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