Keine Laufzeitverlängerung des Mietvertrags aufgrund eines "Lockdowns"
OLG Düsseldorf v. 31.7.2025 - 10 U 78/25
Der Sachverhalt:
Die Parteien eines gewerblichen Mietvertrags hatten diesen bis Ende November 2024 befristet. Der Mieter gab die Mietsache nicht zurück. Er meint, eine Verlängerung der Mietzeit um jenen Zeitraum beanspruchen zu können, in dem er wegen staatlicher Öffnungsverbote keine Umsätze erwirtschaftete. Hierzu legte er betriebswirtschaftliche Auswertungen für die Jahre 2020 - 2022 vor. Der Vermieter nimmt ihn auf Räumung und Herausgabe der Mietsache in Anspruch.
Das OLG bestätigte das erstinstanzliche Räumungsurteil.
Die Gründe:
Ein Anspruch auf Vertragsanpassung gem. § 313 BGB hat der Mieter bereits dem Grunde nach nicht hinreichend dargestellt. Zwar sind die Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID‑19-Pandemie grundsätzlich geeignet, eine Vertragsanpassung zu rechtfertigen. Dass dem Mieter aber ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar war, kann auf Basis seiner Darstellung nicht angenommen werden. Hierzu muss u.a. die Umsatzentwicklung der letzten fünf Jahre belegt werden. Weiter ist zu staatlichen Hilfen und zu Art und Intensität der staatlichen Maßnahmen und deren Auswirkungen auf den Mieterbetrieb vorzutragen. Das aber hat der Mieter unterlassen.
Überdies kommt aber schon grundsätzlich keine Anpassung des Vertrages im Wege einer Verlängerung der Vertragszeit in Betracht. Diese steht nämlich dem ebenfalls zu berücksichtigenden Interesse des Vermieters entgegen, der nur eine befristete Laufzeit hat vereinbaren wollen. Eine solche Rechtsfolge unterfällt nicht dem Schutzzweck des § 313 BGB, nämlich der Wiederherstellung einer Vertragsgerechtigkeit.
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Ein Anspruch auf Vertragsanpassung gem. § 313 BGB hat der Mieter bereits dem Grunde nach nicht hinreichend dargestellt. Zwar sind die Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID‑19-Pandemie grundsätzlich geeignet, eine Vertragsanpassung zu rechtfertigen. Dass dem Mieter aber ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar war, kann auf Basis seiner Darstellung nicht angenommen werden. Hierzu muss u.a. die Umsatzentwicklung der letzten fünf Jahre belegt werden. Weiter ist zu staatlichen Hilfen und zu Art und Intensität der staatlichen Maßnahmen und deren Auswirkungen auf den Mieterbetrieb vorzutragen. Das aber hat der Mieter unterlassen.
Überdies kommt aber schon grundsätzlich keine Anpassung des Vertrages im Wege einer Verlängerung der Vertragszeit in Betracht. Diese steht nämlich dem ebenfalls zu berücksichtigenden Interesse des Vermieters entgegen, der nur eine befristete Laufzeit hat vereinbaren wollen. Eine solche Rechtsfolge unterfällt nicht dem Schutzzweck des § 313 BGB, nämlich der Wiederherstellung einer Vertragsgerechtigkeit.
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