Konkludente Mietverlängerung nach wirksamer E-Mail-Kündigung trotz Schriftformklausel
OLG Düsseldorf v. 18.12.2025 - 10 U 65/24
Der Sachverhalt:
Die Klägerin und die Beklagte waren durch einen gewerblichen Mietvertrag über eine Hallenfläche miteinander verbunden. Die Klägerin hatte der Beklagten insgesamt Mietkautionen i.H.v. 11.340 € geleistet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses per E‑Mail durch die Klägerin, verlangte diese die Rückzahlung dieser Kautionen.
Die Beklagte zweifelte an der Wirksamkeit der Kündigung der Klägerin, da die Parteien zuvor vertraglich eine Schriftformklausel vereinbart hatten. Selbst wenn die Kündigung per E-Mail wirksam wäre, verweigerte die Beklagte die Rückzahlung, da sie sich auf Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis berief. Sie erklärte die Aufrechnung i.H.v. insgesamt 11.995,20 € gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin. Diese Gegenforderungen setzten sich aus angeblich offenen Mieten für eine vordere Hallenfläche (400 m²) für den Zeitraum September bis November 2017 i.H.v. 6.854,40 € sowie aus weiteren Mietrückständen für den Zeitraum Januar 2019 bis Februar 2020 i.H.v. 5.140,80 € zusammen.
Die Beklagte machte zudem geltend, die Klägerin habe die vordere Hallenfläche über den 31.8.2017 hinaus weiter genutzt, sodass sich das Mietverhältnis gem. § 545 BGB stillschweigend verlängert habe und weiterhin Mietzahlungen geschuldet gewesen seien. Außerdem habe die Klägerin auch in dem Zeitraum 2019 bis 2020 Mietzahlungen teilweise nicht vollständig erbracht.
Das LG hat der Klage auf Rückzahlung der Kaution überwiegend stattgegeben und die Aufrechnung der Beklagten nicht in vollem Umfang berücksichtigt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das OLG das Urteil teilweise abgeändert und Klage sowie Widerklage abgewiesen.
Die Gründe:
Die zulässige Berufung der Beklagten war überwiegend erfolgreich. Ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Mietkaution i.H.v. 11.340 € bestand nicht, da die Beklagte wirksam mit Gegenforderungen i.H.v. insgesamt 11.995,20 € gem. § 387 BGB aufgerechnet hatte.
Die Aufrechnung griff zunächst hinsichtlich rückständiger Mieten für die vordere Hallenfläche (400 m²) für den Zeitraum September bis November 2017 i.H.v. 6.854,40 €. Zwar war die Kündigung vom 24.5.2017 wirksam, obwohl sie lediglich per E-Mail erklärt worden war, da die vertraglich vereinbarte Schriftform als gewillkürte Schriftform i.S.d. § 127 BGB auch durch telekommunikative Übermittlung gewahrt werden konnte.
Das Mietverhältnis hat sich jedoch gem. § 545 BGB stillschweigend über den 31.8.2017 hinaus verlängert, da die Klägerin die Fläche weiterhin über eine bloße Zugangsnutzung hinaus verwendet hatte, insbesondere als Arbeits-, Lade- und Zwischenlagerfläche. Dies stand aufgrund der glaubhaften Zeugenaussage fest. Die Verjährung stand der Aufrechnung gem. § 215 BGB nicht entgegen.
Auch die Aufrechnung hinsichtlich weiterer Mietrückstände für den Zeitraum Januar 2019 bis Februar 2020 i.H.v. 5.140,80 € war wirksam. Die Erklärung war hinreichend bestimmt, da eine Saldierung der Forderungen unter Bezugnahme auf die BGH-Rechtsprechung zulässig war. Weitere Zahlungen hatte die Klägerin insoweit nicht substantiiert dargelegt.
Soweit die Beklagte mit der Widerklage einen über die Aufrechnung hinausgehenden Restbetrag von 665,20 € verlangt hatte, blieb die Berufung ohne Erfolg. Insoweit konnte sich die Klägerin auf Verjährung gem. §§ 195, 199, 214 BGB berufen, da die maßgeblichen Forderungen spätestens Ende 2019 entstanden und bei Klageerhebung im Juli 2023 verjährt waren. Zudem hatte die Klägerin die Mieten für Januar und Februar 2020 nachweislich gezahlt.
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Justiz NRW
Die Klägerin und die Beklagte waren durch einen gewerblichen Mietvertrag über eine Hallenfläche miteinander verbunden. Die Klägerin hatte der Beklagten insgesamt Mietkautionen i.H.v. 11.340 € geleistet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses per E‑Mail durch die Klägerin, verlangte diese die Rückzahlung dieser Kautionen.
Die Beklagte zweifelte an der Wirksamkeit der Kündigung der Klägerin, da die Parteien zuvor vertraglich eine Schriftformklausel vereinbart hatten. Selbst wenn die Kündigung per E-Mail wirksam wäre, verweigerte die Beklagte die Rückzahlung, da sie sich auf Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis berief. Sie erklärte die Aufrechnung i.H.v. insgesamt 11.995,20 € gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin. Diese Gegenforderungen setzten sich aus angeblich offenen Mieten für eine vordere Hallenfläche (400 m²) für den Zeitraum September bis November 2017 i.H.v. 6.854,40 € sowie aus weiteren Mietrückständen für den Zeitraum Januar 2019 bis Februar 2020 i.H.v. 5.140,80 € zusammen.
Die Beklagte machte zudem geltend, die Klägerin habe die vordere Hallenfläche über den 31.8.2017 hinaus weiter genutzt, sodass sich das Mietverhältnis gem. § 545 BGB stillschweigend verlängert habe und weiterhin Mietzahlungen geschuldet gewesen seien. Außerdem habe die Klägerin auch in dem Zeitraum 2019 bis 2020 Mietzahlungen teilweise nicht vollständig erbracht.
Das LG hat der Klage auf Rückzahlung der Kaution überwiegend stattgegeben und die Aufrechnung der Beklagten nicht in vollem Umfang berücksichtigt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das OLG das Urteil teilweise abgeändert und Klage sowie Widerklage abgewiesen.
Die Gründe:
Die zulässige Berufung der Beklagten war überwiegend erfolgreich. Ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Mietkaution i.H.v. 11.340 € bestand nicht, da die Beklagte wirksam mit Gegenforderungen i.H.v. insgesamt 11.995,20 € gem. § 387 BGB aufgerechnet hatte.
Die Aufrechnung griff zunächst hinsichtlich rückständiger Mieten für die vordere Hallenfläche (400 m²) für den Zeitraum September bis November 2017 i.H.v. 6.854,40 €. Zwar war die Kündigung vom 24.5.2017 wirksam, obwohl sie lediglich per E-Mail erklärt worden war, da die vertraglich vereinbarte Schriftform als gewillkürte Schriftform i.S.d. § 127 BGB auch durch telekommunikative Übermittlung gewahrt werden konnte.
Das Mietverhältnis hat sich jedoch gem. § 545 BGB stillschweigend über den 31.8.2017 hinaus verlängert, da die Klägerin die Fläche weiterhin über eine bloße Zugangsnutzung hinaus verwendet hatte, insbesondere als Arbeits-, Lade- und Zwischenlagerfläche. Dies stand aufgrund der glaubhaften Zeugenaussage fest. Die Verjährung stand der Aufrechnung gem. § 215 BGB nicht entgegen.
Auch die Aufrechnung hinsichtlich weiterer Mietrückstände für den Zeitraum Januar 2019 bis Februar 2020 i.H.v. 5.140,80 € war wirksam. Die Erklärung war hinreichend bestimmt, da eine Saldierung der Forderungen unter Bezugnahme auf die BGH-Rechtsprechung zulässig war. Weitere Zahlungen hatte die Klägerin insoweit nicht substantiiert dargelegt.
Soweit die Beklagte mit der Widerklage einen über die Aufrechnung hinausgehenden Restbetrag von 665,20 € verlangt hatte, blieb die Berufung ohne Erfolg. Insoweit konnte sich die Klägerin auf Verjährung gem. §§ 195, 199, 214 BGB berufen, da die maßgeblichen Forderungen spätestens Ende 2019 entstanden und bei Klageerhebung im Juli 2023 verjährt waren. Zudem hatte die Klägerin die Mieten für Januar und Februar 2020 nachweislich gezahlt.
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