Kündigung unwirksam: Vermieter muss für falsche Rechtsberatung einstehen und Schadensersatz zahlen
OLG München v. 23.7.2025 - 32 U 3422/24e
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Inhaberin einer Facharztpraxis für Dermatologie. Sie hatte im Frühjahr 2014 Praxisräume die Dauer von zehn Jahren angemietet. Die Beklagte erwarb im Jahr 2020 das Grundstück. Mit Schreiben vom 28.9.2020 teilte sie der Klägerin den Eigentumsübergang mit und erklärte zugleich die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.3.2021. Sie berief sich dabei auf verschiedene Schriftformmängel, so sei der Mietgegenstand nicht klar bestimmt und der Mietbeginn sei unzureichend dokumentiert, so dass unklar bleibe, wann das Mietverhältnis ende.
Die Klägerin widersprach der Kündigung und wies darauf hin, dass sich der Mietbeginn aus dem Übergabeprotokoll vom 28.11.2014 ergebe. Durch einen Nachtrag aus Mai 2021 sei das Mietende auf den 13.5.2041 festgelegt worden. Die Beklagte erhob am 26.3.2021 Klage auf Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten. Die Klägerin gab die Mieträumlichkeiten am 16.6.2021 an die Beklagte zurück. Der durch diese erklärte Erledigung stimmte die Klägerin nicht zu. Das LG wies die Räumungsklage ab. Ein Schriftformmangel liege nicht vor.
Daraufhin verlangte die Klägerin Schadensersatz von der Beklagten. Die Unwirksamkeit der Kündigungen stehe rechtskräftig fest. Ihr seien durch die erzwungene Verlegung der Praxisräume ganz erhebliche Schäden entstanden. Das LG hat entschieden, dass die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Die Beklagte war der Ansicht, dass in der Erhebung einer Räumungsklage keine Pflichtverletzung liegen könne. Es fehle auch am Vertretenmüssen, da die Kündigung aufgrund zweier Rechtsgutachten von Großkanzleien bei Erwerb des Anwesens ausgesprochen worden sei.
Das OLG hat das Urteil des LG bestätigt und die Berufung zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 28.9.2020 war nach § 542 Abs. 2 BGB unwirksam, da der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden war und die vertraglich bestimmte Zeit noch nicht abgelaufen war. Entgegen der Auffassung der Beklagten lag kein Schriftformmangel i.S.v. § 550 S. 1 BGB vor. Mit dem Ausspruch der unwirksamen, ordentlichen Kündigung hat die Beklagte ihre gegenüber der Klägerin als Mieterin bestehenden mietvertraglichen Pflichten verletzt. Ein Vermieter verletzt den Mietvertrag, wenn er das Mietverhältnis schuldhaft ohne Grund kündigt, anficht, oder vom Vertrag zurücktritt. Jede Partei hat nach § 241 Abs. 2 BGB eine Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Vertragspartners. Entgegen der Auffassung der Beklagten betrifft die höchstrichterliche Rechtsprechung gerade auch gewerbliche Mietverhältnisse.
Die Beklagte hat die Pflichtverletzung nach §§ 280 Abs. 1 S. 2, 276 Abs. 1 BGB auch zu vertreten. Für die Annahme eines unverschuldeten Irrtums der Beklagten war kein Raum. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach BGH-Rechtsprechung grundsätzlich strenge Maßstäbe anzulegen. Der Versuch der klageweisen Durchsetzung des behaupteten Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache führt insofern nicht dazu, dass hier der für den Gläubiger geltende Maßstab für das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums gelten würde. Das Verschulden des Vermieters entfällt insbesondere nicht deshalb, weil zwei Großkanzleien im Rahmen einer due diligence Prüfung bei Erwerb des Anwesens die Kündigung im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung als erfolgversprechend angesehen haben. Für ein etwaiges Verschulden seines Rechtsberaters hat der Schuldner nach § 278 BGB einzustehen.
Der Schadensersatzanspruch der Klägerin ist letztlich auch nicht wegen eines Mitverschuldens der Klägerin nach § 254 Abs. 1 BGB ganz oder auch nur teilweise entfallen. Denn den Mieter trifft regelmäßig kein Mitverschulden, wenn er die Mietsache räumt und an den Vermieter herausgibt, ohne sich auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter einzulassen oder einen Rechtsstreit zu führen.
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Bayern.Recht
Die Klägerin ist Inhaberin einer Facharztpraxis für Dermatologie. Sie hatte im Frühjahr 2014 Praxisräume die Dauer von zehn Jahren angemietet. Die Beklagte erwarb im Jahr 2020 das Grundstück. Mit Schreiben vom 28.9.2020 teilte sie der Klägerin den Eigentumsübergang mit und erklärte zugleich die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.3.2021. Sie berief sich dabei auf verschiedene Schriftformmängel, so sei der Mietgegenstand nicht klar bestimmt und der Mietbeginn sei unzureichend dokumentiert, so dass unklar bleibe, wann das Mietverhältnis ende.
Die Klägerin widersprach der Kündigung und wies darauf hin, dass sich der Mietbeginn aus dem Übergabeprotokoll vom 28.11.2014 ergebe. Durch einen Nachtrag aus Mai 2021 sei das Mietende auf den 13.5.2041 festgelegt worden. Die Beklagte erhob am 26.3.2021 Klage auf Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten. Die Klägerin gab die Mieträumlichkeiten am 16.6.2021 an die Beklagte zurück. Der durch diese erklärte Erledigung stimmte die Klägerin nicht zu. Das LG wies die Räumungsklage ab. Ein Schriftformmangel liege nicht vor.
Daraufhin verlangte die Klägerin Schadensersatz von der Beklagten. Die Unwirksamkeit der Kündigungen stehe rechtskräftig fest. Ihr seien durch die erzwungene Verlegung der Praxisräume ganz erhebliche Schäden entstanden. Das LG hat entschieden, dass die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Die Beklagte war der Ansicht, dass in der Erhebung einer Räumungsklage keine Pflichtverletzung liegen könne. Es fehle auch am Vertretenmüssen, da die Kündigung aufgrund zweier Rechtsgutachten von Großkanzleien bei Erwerb des Anwesens ausgesprochen worden sei.
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Die Beklagte hat die Pflichtverletzung nach §§ 280 Abs. 1 S. 2, 276 Abs. 1 BGB auch zu vertreten. Für die Annahme eines unverschuldeten Irrtums der Beklagten war kein Raum. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach BGH-Rechtsprechung grundsätzlich strenge Maßstäbe anzulegen. Der Versuch der klageweisen Durchsetzung des behaupteten Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache führt insofern nicht dazu, dass hier der für den Gläubiger geltende Maßstab für das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums gelten würde. Das Verschulden des Vermieters entfällt insbesondere nicht deshalb, weil zwei Großkanzleien im Rahmen einer due diligence Prüfung bei Erwerb des Anwesens die Kündigung im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung als erfolgversprechend angesehen haben. Für ein etwaiges Verschulden seines Rechtsberaters hat der Schuldner nach § 278 BGB einzustehen.
Der Schadensersatzanspruch der Klägerin ist letztlich auch nicht wegen eines Mitverschuldens der Klägerin nach § 254 Abs. 1 BGB ganz oder auch nur teilweise entfallen. Denn den Mieter trifft regelmäßig kein Mitverschulden, wenn er die Mietsache räumt und an den Vermieter herausgibt, ohne sich auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter einzulassen oder einen Rechtsstreit zu führen.
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