Mangelbeseitigung: Aufwendungsersatzanspruch für Mangelbeseitigung durch Mieter setzt Bestand des Mietvertrages voraus
AG Ratzeburg v. 23.7.2025 - 17 C 235/23
Der Sachverhalt:
Vorliegend hatte der Mieter den Vermieter zur Beseitigung diverser genau angegebener Mängel aufgefordert. Der Mieter ließ ein selbstständiges Beweisverfahren diesbezüglich durchführen, das zu Mangelbeseitigungskosten von ca. 117.000 € kam. Im Anschluss daran kündigte die Vermieterin dem Mieter wegen Eigenbedarfs und später auch fristlos wegen Zahlungsverzuges, nachdem der Mieter die Mietzahlung eingestellt hatte. Der Mieter verlangt als Vorschuss auf den Aufwendungsersatzanspruch klageweise ca. 101.000 €.
Die Klage hatte vor dem AG im Wesentlichen Erfolg. Danach hat der Mieter einen Anspruch auf Zahlung der ca. 101.000 €.
Die Gründe:
Gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Für die Vornahme der Mängelbeseitigungsarbeiten kann der Mieter die Zahlung eines Vorschusses verlangen, wenn die Maßnahmen erforderlich sind. Die Erforderlichkeit ist durch das eingeholte Sachverständigengutachten hinreichend belegt. Das Vorliegen des Verzuges war ebenfalls unstreitig. Entscheidend war deshalb die Frage, ob der Mieter gem. § 242 BGB gehindert war, wegen der Kündigungen die Ansprüche noch geltend zu machen. Hier war inzidenter die Wirksamkeit der beiden Kündigungen zu untersuchen.
Die Eigenbedarfskündigung war unwirksam. Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lagen nicht vor. Nach der Rechtsprechung ist hierfür ein nachvollziehbarer, ernsthafter Grund nötig. Nach dem Verhalten des Vermieters war kein solcher Grund zu erkennen. Stattdessen deuteten das zögerliche Verhalten bei der Mangelbeseitigung, die weiterverfolgten Verkaufsabsichten und weitere widersprüchliche Angaben darauf hin, dass die Kündigung allein aus taktischen Gründen erfolgte. Jegliche Hinweise auf ein soziales Umfeld des Vermieters am Ort der Wohnung fehlten.
Außerdem genügte das Kündigungsschreiben bereits den formalen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB nicht, da die Person(en), für die der Eigenbedarf geltend gemacht wurde, nicht ausreichend benannt wurde(n). Erst als das Gericht darauf hingewiesen hatte, dass 210 qm für eine Person wohl einen überhöhten Wohnbedarf darstellen könnten, wurden nachträglich widersprüchliche Angaben zu einer Lebensgefährtin gemacht.
Auch die außerordentliche fristlose Kündigung ist unwirksam, da weder ein wichtiger Grund vorgetragen war noch trotz Rüge eine Vollmacht vorgelegt wurde.
Mehr zum Thema:
Link zum Volltext der Entscheidung
Konsequenzen für die Praxis/Beraterhinweis
von Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus
in MietRB 2026, 45
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Verlag Dr. Otto Schmidt
Vorliegend hatte der Mieter den Vermieter zur Beseitigung diverser genau angegebener Mängel aufgefordert. Der Mieter ließ ein selbstständiges Beweisverfahren diesbezüglich durchführen, das zu Mangelbeseitigungskosten von ca. 117.000 € kam. Im Anschluss daran kündigte die Vermieterin dem Mieter wegen Eigenbedarfs und später auch fristlos wegen Zahlungsverzuges, nachdem der Mieter die Mietzahlung eingestellt hatte. Der Mieter verlangt als Vorschuss auf den Aufwendungsersatzanspruch klageweise ca. 101.000 €.
Die Klage hatte vor dem AG im Wesentlichen Erfolg. Danach hat der Mieter einen Anspruch auf Zahlung der ca. 101.000 €.
Die Gründe:
Gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Für die Vornahme der Mängelbeseitigungsarbeiten kann der Mieter die Zahlung eines Vorschusses verlangen, wenn die Maßnahmen erforderlich sind. Die Erforderlichkeit ist durch das eingeholte Sachverständigengutachten hinreichend belegt. Das Vorliegen des Verzuges war ebenfalls unstreitig. Entscheidend war deshalb die Frage, ob der Mieter gem. § 242 BGB gehindert war, wegen der Kündigungen die Ansprüche noch geltend zu machen. Hier war inzidenter die Wirksamkeit der beiden Kündigungen zu untersuchen.
Die Eigenbedarfskündigung war unwirksam. Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lagen nicht vor. Nach der Rechtsprechung ist hierfür ein nachvollziehbarer, ernsthafter Grund nötig. Nach dem Verhalten des Vermieters war kein solcher Grund zu erkennen. Stattdessen deuteten das zögerliche Verhalten bei der Mangelbeseitigung, die weiterverfolgten Verkaufsabsichten und weitere widersprüchliche Angaben darauf hin, dass die Kündigung allein aus taktischen Gründen erfolgte. Jegliche Hinweise auf ein soziales Umfeld des Vermieters am Ort der Wohnung fehlten.
Außerdem genügte das Kündigungsschreiben bereits den formalen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB nicht, da die Person(en), für die der Eigenbedarf geltend gemacht wurde, nicht ausreichend benannt wurde(n). Erst als das Gericht darauf hingewiesen hatte, dass 210 qm für eine Person wohl einen überhöhten Wohnbedarf darstellen könnten, wurden nachträglich widersprüchliche Angaben zu einer Lebensgefährtin gemacht.
Auch die außerordentliche fristlose Kündigung ist unwirksam, da weder ein wichtiger Grund vorgetragen war noch trotz Rüge eine Vollmacht vorgelegt wurde.
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