Miete: Zur Erfüllungswirkung der Hinterlegung
OLG Hamm v. 5.1.2026 - 18 U 119/24
Der Sachverhalt:
Das im Grundbuch bezeichnete Grundstück (Ärztehaus) stand erstmals bis zum 16.2.2022 unter Zwangsverwaltung (Zwangsverwalter Rechtsanwalt Z). Eigentümerin dieses Grundstücks war bzw. ist die Grundstücksgesellschaft S. GbR. Über die Räumlichkeiten im 1. OG schloss Z am 19.6.2019 mit Wirkung ab dem 1.7.2019 einen Mietvertrag mit der Augenarztpraxis C (Mieterin) zu einer Miete von mtl. rd. 1.400 € zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung von 250 €; ferner war eine Kaution i.H.v. (jedenfalls) 3.000 € zu stellen (§ 10). Mit Beschluss des AG Dortmund vom 16.2.2022 wurde diese Zwangsverwaltung aufgehoben. Die Mieterin stellte unter dem 6.4.2022 einen Hinterlegungsantrag, in dem sie unter Hinweis auf eine beigefügte Kopie des Mietvertrags ausführte, nach "Abschluss der Zwangsverwaltung" sei ihr die Bankverbindung "der Vermieter" nicht bekannt. Im Antragsformular ("Bezeichnung der Personen, die als Empfangsberechtigte für den hinterlegten Betrag in Betracht kommen, ...") führte die Mieterin den Beklagten und Frau E. Q. auf, beide mit einer Anschrift in Italien. Die Mieterin erklärte ferner, auf das Recht der Rücknahme zu verzichten.
Die Hinterlegungsakte weist aus, dass die Mieterin in der Folge Einzahlungen im Zeitraum vom 6.4.2022 bis zum 2.1.2023 in einer Gesamthöhe von rd. 22.000 € auf das ihr im Rahmen des Hinterlegungsantrags bezeichnete Konto der Zentralen Zahlstelle Justiz vornahm (darunter eine Zahlung i.H.v. 3.000 € mit der Bemerkung "Kaution"). Im Januar 2023 wurde die Klägerin zur Zwangsverwalterin bestellt, die das Objekt am 17.1.2023 in Besitz nahm. Der Beklagte beantragte - nach seiner Darstellung als Geschäftsführer der Vermieterin - zusammen mit Frau E. Q. unter dem 19.5.2023 die Auszahlung der hinterlegten Beträge auf ein von ihm bezeichnetes eigenes Konto. Unter dem 31.5.2023 verfügte das AG die Auszahlung. Die Klägerin, die das AG am 6.7.2023 in Unkenntnis der bereits erfolgten Auszahlung um Überweisung des hinterlegten Betrags an sie gebeten hatte, forderte die (Grundstücks-)Gesellschaft mit Schreiben vom 19.9.2023 erfolglos auf, den Betrag an sie zu zahlen.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, sie sei gem. § 152 ZVG gehalten, Mieten zur Zwangsverwaltungsmasse zu vereinnahmen, auch wenn sie Zeiträume vor Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens beträfen. Aus § 1123 Abs. 2 BGB ergebe sich, dass auch solche Mieten von der Beschlagnahmewirkung der Zwangsverwaltung umfasst seien, deren Fälligkeit im Zeitpunkt des Eintritts der Beschlagnahmewirkung noch nicht länger als ein Jahr bestanden habe. Die Mieterin sei mit der Hinterlegung von ihrer Verpflichtung gegenüber dem Vermieter befreit worden. Infolge der Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens hätten ihr, der Klägerin, diese Mieten zugestanden; der Beklagte habe sie ohne Rechtsgrund vereinnahmt. Später hat die Klägerin die Auffassung vertreten, es sei mit der Hinterlegung keine Erfüllung eingetreten, denn diese sei nur "zugunsten des Beklagten und Frau Q.", nicht aber zugunsten der Vermieterin (GbR) vorgenommen worden.
Das LG wies die Klage ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das OLG der Klage statt.
Die Gründe:
Die Klägerin kann von dem Beklagten Zahlung i.H.v. rd. 22.000 € aus § 816 Abs. 2 BGB verlangen.
Die Aktivlegitimation der Klägerin als Zwangsverwalterin für die Geltendmachung dieses Bereicherungsanspruchs besteht. Es existiert ein wirksamer Beschlagnahmebeschluss nebst Einsetzung der Klägerin als Zwangsverwalterin über das Grundstück in A, auf dem sich das Mietobjekt befindet. Die Wirkungen der Beschlagnahme ergeben sich aus §§ 148 Abs. 2, 152 ZVG. Die Mieten für die Zeit ab Februar 2022 für das 1. OG des Hauses J.-straße 00 in A. wurden von der Beschlagnahme vom 13.1.2023 erfasst. Nicht von der Beschlagnahme erfasst wurde die Kautionsforderung gem. § 10 Ziff. 10.1 des Mietvertrags i.H.v. 3.000 €, weil es sich dabei nicht um eine Mietforderung i.S.d. § 1123 BGB handelte.
Die Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters beschränken sich jedoch nicht auf die Einziehung der beschlagnahmten Mieten, sondern schließen die Befugnis ein, auch wegen anderer Forderungen Klage zu erheben, wenn dadurch eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abgewendet werden kann. Ferner erfasst die umfassende Verwaltungsbefugnis des Zwangsverwalters auch die Rechte und Pflichten aus einer Kautionsvereinbarung; eine noch nicht geleistete Kaution des Mieters hat er einzuziehen. Die Befugnis des Zwangsverwalters umfasst auch auf einen Anspruch aus § 816 Abs. 2 BGB, soweit er auf Miet- oder Kautionszahlungen an einen Nichtberechtigten beruht.
Als weiteres Element rechtmäßiger Hinterlegung ist indes erforderlich, dass der "wahre Gläubiger" in dem Hinterlegungsantrag oder nachträglich zumindest auch als empfangsberechtigt benannt worden ist. Dabei ist keine namentliche, sondern nur eine die Bestimmbarkeit ermöglichende Bezeichnung des Gläubigers erforderlich. Entgegen der Auffassung des LG fehlt es daran im Hinblick auf die als Vermieterin fungierende (Grundstücks-)Gesellschaft. Ob sich der "wahre" Gläubiger zumindest unter den bezeichneten Gläubigern befindet, beantwortet sich aus der objektiven Sicht der Hinterlegungsstelle, weil sie die Entscheidung zur Herausgabe des Hinterlegten auf der Grundlage der Angaben im Hinterlegungsantrag zu treffen hat. Dieser Verständnishorizont der Hinterlegungsstelle ist auch zum Schutz des wahren Gläubigers geboten. Er muss sich nur dann die Hinterlegung als Erfüllung zurechnen lassen, wenn er auch - deutlich - als zumindest potenzieller Gläubiger bezeichnet worden ist, weil er nur dann die Möglichkeit hat, gegenüber der Hinterlegungsstelle seine Berechtigung darzulegen und die Auszahlung des Hinterlegten zu erwirken.
Aus § 380 BGB ergibt sich insoweit nichts anderes, diese Vorschrift regelt lediglich Nebenpflichten des Schuldners gegenüber dem (richtigen) Gläubiger. Nicht ersichtlich ist hingegen, dass sich daraus eine Reduzierung der Anforderungen an die Bestimmung bzw. Bezeichnung des hinterlegungsbegünstigten Gläubigers ergeben würde. Vorliegend ergaben sich nach den soeben genannten Maßstäben für die Hinterlegungsstelle keine tragfähigen Hinweise auf die (Grundstücks-)Gesellschaft als (wahrer) Gläubigerin der hinterlegten Beträge.
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Justiz NRW
Das im Grundbuch bezeichnete Grundstück (Ärztehaus) stand erstmals bis zum 16.2.2022 unter Zwangsverwaltung (Zwangsverwalter Rechtsanwalt Z). Eigentümerin dieses Grundstücks war bzw. ist die Grundstücksgesellschaft S. GbR. Über die Räumlichkeiten im 1. OG schloss Z am 19.6.2019 mit Wirkung ab dem 1.7.2019 einen Mietvertrag mit der Augenarztpraxis C (Mieterin) zu einer Miete von mtl. rd. 1.400 € zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung von 250 €; ferner war eine Kaution i.H.v. (jedenfalls) 3.000 € zu stellen (§ 10). Mit Beschluss des AG Dortmund vom 16.2.2022 wurde diese Zwangsverwaltung aufgehoben. Die Mieterin stellte unter dem 6.4.2022 einen Hinterlegungsantrag, in dem sie unter Hinweis auf eine beigefügte Kopie des Mietvertrags ausführte, nach "Abschluss der Zwangsverwaltung" sei ihr die Bankverbindung "der Vermieter" nicht bekannt. Im Antragsformular ("Bezeichnung der Personen, die als Empfangsberechtigte für den hinterlegten Betrag in Betracht kommen, ...") führte die Mieterin den Beklagten und Frau E. Q. auf, beide mit einer Anschrift in Italien. Die Mieterin erklärte ferner, auf das Recht der Rücknahme zu verzichten.
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Die Klägerin vertritt die Auffassung, sie sei gem. § 152 ZVG gehalten, Mieten zur Zwangsverwaltungsmasse zu vereinnahmen, auch wenn sie Zeiträume vor Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens beträfen. Aus § 1123 Abs. 2 BGB ergebe sich, dass auch solche Mieten von der Beschlagnahmewirkung der Zwangsverwaltung umfasst seien, deren Fälligkeit im Zeitpunkt des Eintritts der Beschlagnahmewirkung noch nicht länger als ein Jahr bestanden habe. Die Mieterin sei mit der Hinterlegung von ihrer Verpflichtung gegenüber dem Vermieter befreit worden. Infolge der Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens hätten ihr, der Klägerin, diese Mieten zugestanden; der Beklagte habe sie ohne Rechtsgrund vereinnahmt. Später hat die Klägerin die Auffassung vertreten, es sei mit der Hinterlegung keine Erfüllung eingetreten, denn diese sei nur "zugunsten des Beklagten und Frau Q.", nicht aber zugunsten der Vermieterin (GbR) vorgenommen worden.
Das LG wies die Klage ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das OLG der Klage statt.
Die Gründe:
Die Klägerin kann von dem Beklagten Zahlung i.H.v. rd. 22.000 € aus § 816 Abs. 2 BGB verlangen.
Die Aktivlegitimation der Klägerin als Zwangsverwalterin für die Geltendmachung dieses Bereicherungsanspruchs besteht. Es existiert ein wirksamer Beschlagnahmebeschluss nebst Einsetzung der Klägerin als Zwangsverwalterin über das Grundstück in A, auf dem sich das Mietobjekt befindet. Die Wirkungen der Beschlagnahme ergeben sich aus §§ 148 Abs. 2, 152 ZVG. Die Mieten für die Zeit ab Februar 2022 für das 1. OG des Hauses J.-straße 00 in A. wurden von der Beschlagnahme vom 13.1.2023 erfasst. Nicht von der Beschlagnahme erfasst wurde die Kautionsforderung gem. § 10 Ziff. 10.1 des Mietvertrags i.H.v. 3.000 €, weil es sich dabei nicht um eine Mietforderung i.S.d. § 1123 BGB handelte.
Die Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters beschränken sich jedoch nicht auf die Einziehung der beschlagnahmten Mieten, sondern schließen die Befugnis ein, auch wegen anderer Forderungen Klage zu erheben, wenn dadurch eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abgewendet werden kann. Ferner erfasst die umfassende Verwaltungsbefugnis des Zwangsverwalters auch die Rechte und Pflichten aus einer Kautionsvereinbarung; eine noch nicht geleistete Kaution des Mieters hat er einzuziehen. Die Befugnis des Zwangsverwalters umfasst auch auf einen Anspruch aus § 816 Abs. 2 BGB, soweit er auf Miet- oder Kautionszahlungen an einen Nichtberechtigten beruht.
Als weiteres Element rechtmäßiger Hinterlegung ist indes erforderlich, dass der "wahre Gläubiger" in dem Hinterlegungsantrag oder nachträglich zumindest auch als empfangsberechtigt benannt worden ist. Dabei ist keine namentliche, sondern nur eine die Bestimmbarkeit ermöglichende Bezeichnung des Gläubigers erforderlich. Entgegen der Auffassung des LG fehlt es daran im Hinblick auf die als Vermieterin fungierende (Grundstücks-)Gesellschaft. Ob sich der "wahre" Gläubiger zumindest unter den bezeichneten Gläubigern befindet, beantwortet sich aus der objektiven Sicht der Hinterlegungsstelle, weil sie die Entscheidung zur Herausgabe des Hinterlegten auf der Grundlage der Angaben im Hinterlegungsantrag zu treffen hat. Dieser Verständnishorizont der Hinterlegungsstelle ist auch zum Schutz des wahren Gläubigers geboten. Er muss sich nur dann die Hinterlegung als Erfüllung zurechnen lassen, wenn er auch - deutlich - als zumindest potenzieller Gläubiger bezeichnet worden ist, weil er nur dann die Möglichkeit hat, gegenüber der Hinterlegungsstelle seine Berechtigung darzulegen und die Auszahlung des Hinterlegten zu erwirken.
Aus § 380 BGB ergibt sich insoweit nichts anderes, diese Vorschrift regelt lediglich Nebenpflichten des Schuldners gegenüber dem (richtigen) Gläubiger. Nicht ersichtlich ist hingegen, dass sich daraus eine Reduzierung der Anforderungen an die Bestimmung bzw. Bezeichnung des hinterlegungsbegünstigten Gläubigers ergeben würde. Vorliegend ergaben sich nach den soeben genannten Maßstäben für die Hinterlegungsstelle keine tragfähigen Hinweise auf die (Grundstücks-)Gesellschaft als (wahrer) Gläubigerin der hinterlegten Beträge.
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