Mietminderung wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit der Räumlichkeit für den Spielhallenbetrieb?
OLG Frankfurt a.M. v. 24.10.2023 - 2 U 5/23
Der Sachverhalt:
Die Klägerin vermietete 2012 für zehn Jahre Räumlichkeiten in Büdingen "zur Benutzung als Spielothek/Billard-Sammlung/Wettbüro" an eine Gesellschaft. Der Spielbetrieb war zunächst auf Basis des alten hessischen SpielhallenG (Fassung Juni 2012) genehmigt worden. Den am 1.1.2018 in Kraft getretenen Anforderungen des neuen SpielhallenG entsprach das Anwesen nicht mehr. Die Räumlichkeiten hielten nicht den gesetzlich geforderten Abstand einer Luftlinie von mindestens 300 m zu den drei umliegenden Schulen ein (§ 2 Abs. 3 HSpielG). Der Antrag der Gesellschaft auf Verlängerung der Spielhallenerlaubnis wurde Mitte 2018 abgelehnt. Die Stadt verwies dabei auf die fehlende gewerbliche Zuverlässigkeit der Betreibergesellschaft.
Zum 1.1.2019 übernahm die hiesige Beklagte als Mieterin den zugleich bis 2032 verlängerten Mietvertrag. Ab 2020 stellte sie die Mietzahlungen im Wesentlichen ein. Zur Begründung führte sie an, dass das Objekt aufgrund seiner Lage, der die Einhaltung eines Mindestabstands von 300 m zu den umliegenden drei Schulen nicht gewährleiste, mangelhaft sei. Die Klägerin kündigte daraufhin den Vertrag wegen Zahlungsrückständen und klagt u.a. offene Mieten iHv gut 11.000 € ein.
Das LG gab der Klage im Wesentlichen statt. Die hiergegen eingelegte Berufung hatte vor dem OLG - bei geringer Forderungskorrektur - keinen Erfolg. Das Urteil ist nicht anfechtbar.
Die Gründe:
Die Klägerin kann die Zahlung der offenen Mieten verlangen. Die Miete ist nicht wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache gemindert. Allein die Unzulässigkeit des Spielhallenbetriebs nach dem neuen hessischen SpielhallenG führt nicht zu einem Mangel.
Eine formell rechtswidrige Nutzung stellt für sich genommen noch keinen Sachmangel dar. Voraussetzung hierfür ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Solange die Behörde eine formell illegale Nutzung duldet, ist der vertragsgemäße Gebrauch nicht beeinträchtigt. Ein Sachmangel ist erst dann zu bejahen, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist. Dies ist hier nicht vorgetragen und nicht ersichtlich.
Darüber hinaus sind Gewährleistungsansprüche hier auch ausgeschlossen, da die Beklagte der langfristigen Fortsetzung des Mietvertrages in positiver Kenntnis der fehlenden Genehmigung des Spielhallenbetriebs zugestimmt hat. Zudem sind die Verschärfungen der Bedingungen, unter denen Spielhallen nach dem neuen Gesetz betrieben werden dürfen, in der Fachpresse besprochen worden. Dies hat sich auch auf den erforderlichen Mindestabstand von 300 m zu öffentlichen Schulen bezogen. Es liegt damit jedenfalls grob fahrlässige Unkenntnis hinsichtlich der örtlichen Unzulässigkeit vor.
Schließlich ist die Duldung nicht wegen der örtlichen Beschaffenheit, sondern der fehlenden persönlichen Eignung verweigert worden. Dies fällt nicht in die Risikosphäre der Vermieterin.
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OLG Frankfurt a.M. PM Nr. 64 vom 7.11.2023
Die Klägerin vermietete 2012 für zehn Jahre Räumlichkeiten in Büdingen "zur Benutzung als Spielothek/Billard-Sammlung/Wettbüro" an eine Gesellschaft. Der Spielbetrieb war zunächst auf Basis des alten hessischen SpielhallenG (Fassung Juni 2012) genehmigt worden. Den am 1.1.2018 in Kraft getretenen Anforderungen des neuen SpielhallenG entsprach das Anwesen nicht mehr. Die Räumlichkeiten hielten nicht den gesetzlich geforderten Abstand einer Luftlinie von mindestens 300 m zu den drei umliegenden Schulen ein (§ 2 Abs. 3 HSpielG). Der Antrag der Gesellschaft auf Verlängerung der Spielhallenerlaubnis wurde Mitte 2018 abgelehnt. Die Stadt verwies dabei auf die fehlende gewerbliche Zuverlässigkeit der Betreibergesellschaft.
Zum 1.1.2019 übernahm die hiesige Beklagte als Mieterin den zugleich bis 2032 verlängerten Mietvertrag. Ab 2020 stellte sie die Mietzahlungen im Wesentlichen ein. Zur Begründung führte sie an, dass das Objekt aufgrund seiner Lage, der die Einhaltung eines Mindestabstands von 300 m zu den umliegenden drei Schulen nicht gewährleiste, mangelhaft sei. Die Klägerin kündigte daraufhin den Vertrag wegen Zahlungsrückständen und klagt u.a. offene Mieten iHv gut 11.000 € ein.
Das LG gab der Klage im Wesentlichen statt. Die hiergegen eingelegte Berufung hatte vor dem OLG - bei geringer Forderungskorrektur - keinen Erfolg. Das Urteil ist nicht anfechtbar.
Die Gründe:
Die Klägerin kann die Zahlung der offenen Mieten verlangen. Die Miete ist nicht wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache gemindert. Allein die Unzulässigkeit des Spielhallenbetriebs nach dem neuen hessischen SpielhallenG führt nicht zu einem Mangel.
Eine formell rechtswidrige Nutzung stellt für sich genommen noch keinen Sachmangel dar. Voraussetzung hierfür ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Solange die Behörde eine formell illegale Nutzung duldet, ist der vertragsgemäße Gebrauch nicht beeinträchtigt. Ein Sachmangel ist erst dann zu bejahen, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist. Dies ist hier nicht vorgetragen und nicht ersichtlich.
Darüber hinaus sind Gewährleistungsansprüche hier auch ausgeschlossen, da die Beklagte der langfristigen Fortsetzung des Mietvertrages in positiver Kenntnis der fehlenden Genehmigung des Spielhallenbetriebs zugestimmt hat. Zudem sind die Verschärfungen der Bedingungen, unter denen Spielhallen nach dem neuen Gesetz betrieben werden dürfen, in der Fachpresse besprochen worden. Dies hat sich auch auf den erforderlichen Mindestabstand von 300 m zu öffentlichen Schulen bezogen. Es liegt damit jedenfalls grob fahrlässige Unkenntnis hinsichtlich der örtlichen Unzulässigkeit vor.
Schließlich ist die Duldung nicht wegen der örtlichen Beschaffenheit, sondern der fehlenden persönlichen Eignung verweigert worden. Dies fällt nicht in die Risikosphäre der Vermieterin.
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