Mietspiegel als vorrangige Schätzgrundlage trotz abweichenden Sachverständigengutachtens
LG Berlin II v. 27.8.2025 - 64 S 127/23
Der Sachverhalt:
Es ging um die zulässige Nettokaltmiete einer rund 120 m² großen Berliner Wohnung, die ab Oktober 2019 für 1.375 € vermietet war. Die Mieter verlangten Rückzahlung überhöhter Miete nach der sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Der Vermieter stützte die verlangte Miethöhe auf ein Sachverständigengutachten, das unter Heranziehung von Vergleichswohnungen eine ortsübliche Miete oberhalb der Mittelwerte des Berliner Mietspiegels 2019 auswies. Streitentscheidend war die Frage, ob das Gericht trotz des abweichenden Ergebnisses des Gutachtens die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels schätzen darf.
Das AG wies die Klage weitgehend ab und setzte die höchstzulässige Nettokaltmiete auf 1.236 € fest. Das LG änderte auf die Berufung der Mieter das Urteil teilweise ab und bestimmte die zulässige Miete mit 1.045 €. Die Vermieterin wurde zur Rückzahlung von 4.288 € überzahlter Miete für den Zeitraum Februar 2020 bis Februar 2021 verurteilt. (Hinweis der Redaktion: Die zugelassene Revision wurde eingelegt, Az. Beim BGH: VIII ZR 276/25).
Die Gründe:
Die Kammer ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nach dem erstinstanzlichen Sachverständigengutachten, sondern auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019. Die Wohnung fällt in das Feld L 1 (Bezugsfertigkeit bis 1918, gute Wohnlage). Unter Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist der Mittelwert zzgl. 20 % und damit eine Vergleichsmiete von 7,96 €/m² anzusetzen.
Nach § 286 ZPO ist das Gericht an ein Sachverständigengutachten nicht gebunden, wenn Zweifel an der Methodik oder an der Repräsentativität der Datengrundlage bestehen. Der Berliner Mietspiegel 2019 erfüllt die Anforderungen eines einfachen Mietspiegels (§ 558c BGB) und bildet - insbesondere bei Wohnungen durchschnittlicher Ausstattung und Größe - eine tragfähige Schätzgrundlage i.S.d. § 287 ZPO.
Das Sachverständigengutachten genügt diesen Anforderungen nicht. Die Auswertung von lediglich zwölf Vergleichswohnungen ist nicht repräsentativ; Mieten städtischer Wohnungsbaugesellschaften sind unterrepräsentiert, eine Aufschlüsselung zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten fehlt. Dagegen beruht der Mietspiegel 2019 auf einer deutlich breiteren Datengrundlage (39 % Neuvertragsmieten, 61 % Bestandsmieten) mit erheblichem Anteil öffentlicher Vermieter und ist daher aussagekräftiger. Da die Wohnung weder überdurchschnittlich groß noch besonders ausgestattet ist, fällt sie in den Anwendungsbereich des Mietspiegels. Die Kammer sieht den Mietspiegel 2019 als die geeignetere Schätzgrundlage an und berücksichtigt das Gutachten nicht.
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Konsequenzen für die Praxis, Beraterhinweis von
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Es ging um die zulässige Nettokaltmiete einer rund 120 m² großen Berliner Wohnung, die ab Oktober 2019 für 1.375 € vermietet war. Die Mieter verlangten Rückzahlung überhöhter Miete nach der sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Der Vermieter stützte die verlangte Miethöhe auf ein Sachverständigengutachten, das unter Heranziehung von Vergleichswohnungen eine ortsübliche Miete oberhalb der Mittelwerte des Berliner Mietspiegels 2019 auswies. Streitentscheidend war die Frage, ob das Gericht trotz des abweichenden Ergebnisses des Gutachtens die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels schätzen darf.
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