Mietvertrag mit Vorkaufsrecht bedarf der notariellen Form
LG Köln v. 21.8.2025 - 36 O 34/25
Der Sachverhalt:
Die Parteien verbindet ein mit "Mietvertrag für gewerbliche Räume" überschriebener Mietvertrag (MV). Der MV besteht aus drei Teilen, Teil I beinhaltet die Vermietung von Gewerberaum, Teil II die Vermietung von Wohnräumen und Teil III Allgemeine Vertragsbedingungen. In Teil III unter § 1 MV haben die Parteien folgende Regelung vereinbart:
"Kauf/Verkauf der Mietobjekte 1. Der Vermieter beabsichtigt, die Mietobjekte zu veräußern. Die Mietobjekte sind derzeit nicht veräußerbar, da hierzu noch entsprechende Voraussetzungen geschaffen werden müssen. Diese Voraussetzungen sollen durch den Vermieter innerhalb der nächsten drei Jahre hergestellt werden. 2. Dem Mieter wird bezogen auf die Mietobjekte ein Vorkaufsrecht eingeräumt. 3. Im Falle eines Verkaufs an den Mieter werden ihm die bis zum Verkauf geleisteten Zahlungen der Grundmiete (ohne Betriebskosten) für max. 3 Jahre und der Kaution auf den Kaufpreis angerechnet. Bis zum möglichen Verkauf durch den Vermieter geleistete wert- und substanzverbessernde Maßnahmen werden bei der Kaufpreisermittlung in Ansatz gebracht."
Der Vermieter kündigte den Mietvertrag. Er beruft sich auf eine Formnichtigkeit des Mietvertrags wegen fehlender notarieller Beurkundung. Mit seiner Klage verlangt der Vermieter Räumung und Herausgabe.
Das LG wies die Klage ab.
Die Gründe:
Es besteht kein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB, da die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet hat.
Zwar ist das unter Teil III § 1 MV zugunsten des Mieters vereinbarte Vorkaufsrecht wegen Verstoßes gegen die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB gem. § 125 S. 1 BGB formnichtig. Denn nach § 311b S. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der damit angeordnete Formzwang gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts, und zwar sowohl für das persönliche wie für das dingliche, und erstreckt sich auf die Bestellung selbst wie auch auf die Verpflichtung dazu (OLG Hamm v. 14.6.2024 - 30 U 99/22, MietRB 2025, 7 [Westermeyer]). Vorliegend sind weder eine notarielle Beurkundung noch eine Eintragung des Vorkaufsrechtes im Grundbuch und damit auch keine Heilung nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB erfolgt.
Die Frage, ob die Formnichtigkeit der Vorkaufsabrede die Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages zur Folge habe, kann dahinstehen. Es bedurfte deshalb auch keiner Beweisaufnahme zu der Frage, ob der Mietvertrag und die Vereinbarung des Vorkaufsrechts zugunsten des Mieters nach dem Willen der ursprünglichen Vertragsparteien bei Vertragsschluss derart miteinander verknüpft waren, dass sie miteinander stehen und fallen sollten, wobei insoweit von einer Darlegungs- und Beweislast des Mieters auszugehen ist, da sich die salvatorische Klausel unter Teil I § 18 MV nur auf die Wirksamkeit der "obigen Bestimmungen" bezieht und am Ende von Teil II und III des Mietvertrags keine salvatorische Klausel enthalten ist.
Die Vermieterin kann sich wegen des von dem Mieter erhobenen Arglisteinwandes jedenfalls nicht auf eine aus der Formnichtigkeit der Vorkaufsabrede folgende Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages berufen. Die Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit steht unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben (§ 242 BGB); im Prozess kann ihr die Arglisteinrede entgegengesetzt werden. Eine Partei kann sich daher nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam sind und dieser dennoch am Vertrag festhalten will; der andere Teil kann dann der Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit die Einrede der Arglist entgegensetzen (OLG Hamm v. 14.6.2024 - 30 U 99/22, MietRB 2025, 7 [Westermeyer]). Diese Voraussetzungen liegen hier mit Blick auf die Formnichtigkeit der Vereinbarung zur Einräumung des Vorkaufsrechts vor. Denn das dem Mieter eingeräumte Vorkaufsrecht an den gemieteten Räumen stellt eine allein den Mieter begünstigende Regelung dar - und der Mieter will gleichwohl an dem Mietvertrag festhalten, wie sich insbesondere aus seiner Verteidigung gegen die Klage ergibt.
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Die Parteien verbindet ein mit "Mietvertrag für gewerbliche Räume" überschriebener Mietvertrag (MV). Der MV besteht aus drei Teilen, Teil I beinhaltet die Vermietung von Gewerberaum, Teil II die Vermietung von Wohnräumen und Teil III Allgemeine Vertragsbedingungen. In Teil III unter § 1 MV haben die Parteien folgende Regelung vereinbart:
"Kauf/Verkauf der Mietobjekte 1. Der Vermieter beabsichtigt, die Mietobjekte zu veräußern. Die Mietobjekte sind derzeit nicht veräußerbar, da hierzu noch entsprechende Voraussetzungen geschaffen werden müssen. Diese Voraussetzungen sollen durch den Vermieter innerhalb der nächsten drei Jahre hergestellt werden. 2. Dem Mieter wird bezogen auf die Mietobjekte ein Vorkaufsrecht eingeräumt. 3. Im Falle eines Verkaufs an den Mieter werden ihm die bis zum Verkauf geleisteten Zahlungen der Grundmiete (ohne Betriebskosten) für max. 3 Jahre und der Kaution auf den Kaufpreis angerechnet. Bis zum möglichen Verkauf durch den Vermieter geleistete wert- und substanzverbessernde Maßnahmen werden bei der Kaufpreisermittlung in Ansatz gebracht."
Der Vermieter kündigte den Mietvertrag. Er beruft sich auf eine Formnichtigkeit des Mietvertrags wegen fehlender notarieller Beurkundung. Mit seiner Klage verlangt der Vermieter Räumung und Herausgabe.
Das LG wies die Klage ab.
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Es besteht kein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB, da die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet hat.
Zwar ist das unter Teil III § 1 MV zugunsten des Mieters vereinbarte Vorkaufsrecht wegen Verstoßes gegen die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB gem. § 125 S. 1 BGB formnichtig. Denn nach § 311b S. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der damit angeordnete Formzwang gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts, und zwar sowohl für das persönliche wie für das dingliche, und erstreckt sich auf die Bestellung selbst wie auch auf die Verpflichtung dazu (OLG Hamm v. 14.6.2024 - 30 U 99/22, MietRB 2025, 7 [Westermeyer]). Vorliegend sind weder eine notarielle Beurkundung noch eine Eintragung des Vorkaufsrechtes im Grundbuch und damit auch keine Heilung nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB erfolgt.
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Die Vermieterin kann sich wegen des von dem Mieter erhobenen Arglisteinwandes jedenfalls nicht auf eine aus der Formnichtigkeit der Vorkaufsabrede folgende Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages berufen. Die Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit steht unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben (§ 242 BGB); im Prozess kann ihr die Arglisteinrede entgegengesetzt werden. Eine Partei kann sich daher nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam sind und dieser dennoch am Vertrag festhalten will; der andere Teil kann dann der Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit die Einrede der Arglist entgegensetzen (OLG Hamm v. 14.6.2024 - 30 U 99/22, MietRB 2025, 7 [Westermeyer]). Diese Voraussetzungen liegen hier mit Blick auf die Formnichtigkeit der Vereinbarung zur Einräumung des Vorkaufsrechts vor. Denn das dem Mieter eingeräumte Vorkaufsrecht an den gemieteten Räumen stellt eine allein den Mieter begünstigende Regelung dar - und der Mieter will gleichwohl an dem Mietvertrag festhalten, wie sich insbesondere aus seiner Verteidigung gegen die Klage ergibt.
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