Nutzungsentschädigung für nicht rechtzeitig geräumtes Grundstück: Auch die unberechtigte Nutzung von Kellerflächen durch Voreigentümer wirkt werterhöhend
OLG Frankfurt a.M. v. 19.9.2023 - 9 U 36/21
Der Sachverhalt:
Der Beklagte war mit seinen zwei Geschwistern Eigentümer eines in Frankfurt a.M. belegenen und mit einem Dreifamilienhaus bebauten Grundstücks. Er und seine Ehefrau nutzten dort gemeinsam die Dachgeschosswohnung sowie Teile des Kellers und der Garage allein. Die Kläger ersteigerten das Haus 2015 im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Der Beklagte kam der Räumungsaufforderung zum 1.1.2016 unter Verweis auf einen ihn zur weiteren Nutzung berechtigenden Mietvertrag nicht nach. Nachdem das AG diesen Mietvertrag als Scheingeschäft für unwirksam erklärt hatte, räumte er das Hausgrundstück im Januar 2017. Die Kläger begehren nun u.a. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2016.
Das LG sprach den Klägern Nutzungsentschädigung in Höhe von gut 11.000 € zu. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte keinen Erfolg. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BGH die Zulassung der Revision begehren.
Die Gründe:
Der Beklagte hat als unberechtigter Besitzer den Klägern als neuen Eigentümern Nutzungsersatz zu zahlen. Die Höhe des Nutzungsersatzes ist anhand des Mietwertes der Dachgeschosswohnung zu schätzen. Dabei hat das LG zwar zu Unrecht die tatsächliche Wohnfläche der Dachgeschosswohnung um 4 qm zu groß angesetzt. Dies wirkt sich jedoch im Ergebnis auf die Höhe der Nutzungsentschädigung nicht aus.
Der objektive Mietwert für sämtliche von dem Beklagten genutzten Räumlichkeiten einschließlich der Garage beträgt mindestens den vom LG zuerkannten Betrag: Für die Garage ist zu Recht ein Betrag von 90 € angesetzt worden. Basis der weiteren Schätzung sind zunächst die sachverständigen Angaben im Verkehrswertgutachten zum Mietwert der Wohnfläche (hier 10 €/qm). Erhöhend ist jedoch noch zu berücksichtigen, dass die Beklagten neben der Wohnung unstreitig auch Teile des Kellers genutzt haben, etwa den Kellerraum, durch den der Zugang zum Garten erfolgte.
Auch wenn diese Räumlichkeiten gem. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung nicht in die Bemessung der Wohnfläche einzubeziehen sind, steigern zur Wohnung gehörende Abstellflächen - wie gerichtsbekannt ist - die am Markt zu erzielende Miete. Der Mietwert ist deshalb insgesamt auf wenigstens 10,50 €/qm zu schätzen.
Mehr zum Thema:
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht:
Die perfekte Basisausstattung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht für Praktiker. Jetzt topaktuell mit Beiträgen u.a.: Übersicht zu den neuen §§ 5 u. 6a HeizkostenV - Teil I, Wohnungseigentum - praktische Fragen zur Eintragung von Beschlüssen. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!
OLG Frankfurt a.M. PM vom 28.9.2023
Der Beklagte war mit seinen zwei Geschwistern Eigentümer eines in Frankfurt a.M. belegenen und mit einem Dreifamilienhaus bebauten Grundstücks. Er und seine Ehefrau nutzten dort gemeinsam die Dachgeschosswohnung sowie Teile des Kellers und der Garage allein. Die Kläger ersteigerten das Haus 2015 im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Der Beklagte kam der Räumungsaufforderung zum 1.1.2016 unter Verweis auf einen ihn zur weiteren Nutzung berechtigenden Mietvertrag nicht nach. Nachdem das AG diesen Mietvertrag als Scheingeschäft für unwirksam erklärt hatte, räumte er das Hausgrundstück im Januar 2017. Die Kläger begehren nun u.a. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2016.
Das LG sprach den Klägern Nutzungsentschädigung in Höhe von gut 11.000 € zu. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte keinen Erfolg. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BGH die Zulassung der Revision begehren.
Die Gründe:
Der Beklagte hat als unberechtigter Besitzer den Klägern als neuen Eigentümern Nutzungsersatz zu zahlen. Die Höhe des Nutzungsersatzes ist anhand des Mietwertes der Dachgeschosswohnung zu schätzen. Dabei hat das LG zwar zu Unrecht die tatsächliche Wohnfläche der Dachgeschosswohnung um 4 qm zu groß angesetzt. Dies wirkt sich jedoch im Ergebnis auf die Höhe der Nutzungsentschädigung nicht aus.
Der objektive Mietwert für sämtliche von dem Beklagten genutzten Räumlichkeiten einschließlich der Garage beträgt mindestens den vom LG zuerkannten Betrag: Für die Garage ist zu Recht ein Betrag von 90 € angesetzt worden. Basis der weiteren Schätzung sind zunächst die sachverständigen Angaben im Verkehrswertgutachten zum Mietwert der Wohnfläche (hier 10 €/qm). Erhöhend ist jedoch noch zu berücksichtigen, dass die Beklagten neben der Wohnung unstreitig auch Teile des Kellers genutzt haben, etwa den Kellerraum, durch den der Zugang zum Garten erfolgte.
Auch wenn diese Räumlichkeiten gem. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung nicht in die Bemessung der Wohnfläche einzubeziehen sind, steigern zur Wohnung gehörende Abstellflächen - wie gerichtsbekannt ist - die am Markt zu erzielende Miete. Der Mietwert ist deshalb insgesamt auf wenigstens 10,50 €/qm zu schätzen.
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht:
Die perfekte Basisausstattung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht für Praktiker. Jetzt topaktuell mit Beiträgen u.a.: Übersicht zu den neuen §§ 5 u. 6a HeizkostenV - Teil I, Wohnungseigentum - praktische Fragen zur Eintragung von Beschlüssen. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!