Objektbezogene Beschränkung des Stimmrechts der Sondereigentümer durch Vereinbarung
BGH v. 27.2.2026 - V ZR 189/24
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen einer Betriebs- und Immobiliengesellschaft mbH, die Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist. § 14.6 der in der Teilungserklärung (TE) enthaltenen Gemeinschaftsordnung regelt Folgendes:
"Zum Stimmrecht: In Abweichung zum gesetzlich vorgeschlagenen Kopfprinzip entfällt auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme ohne Rücksicht auf die Größe des zu ihm gehörenden Miteigentumsanteils. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen wie er Eigentümer von separaten Raumeinheiten ist. Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage (Teileigentümer) haben nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen, wie er Eigentümer von separaten Kfz-Stellplätzen ist."
In der Eigentümerversammlung vom 21.12.2022 wurde unter TOP 4 "der Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan 2023 und Folgemonate" beschlossen. Der Beschluss wurde laut Protokoll von der Mehrheit der auf die Wohnungseigentümer entfallenden Stimmen angenommen. Die Stimmen der Stellplatzeigentümer wurden nicht gezählt. Unter TOP 5 wurde mit den gleichen Mehrheitsverhältnissen ein weiterer Beschluss des Inhalts gefasst, dass der Einbau einer Briefkastenanlage geduldet werden solle. Auch insoweit blieben die Stimmen der Stellplatzeigentümer unberücksichtigt. Gegen diese Beschlüsse wendet sich der Kläger mit seiner Beschlussmängelklage, die er - soweit von Interesse - darauf stützt, dass die Stimmen der Stellplatzeigentümer nicht berücksichtigt worden sind.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Urteil des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Jedenfalls im Hinblick auf TOP 4 (Beschlussfassung über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans) erweist sich die in § 14.6 TE enthaltene Einschränkung des Stimmrechts der Stellplatzeigentümer entgegen der Auffassung des LG als nichtig, so dass deren Stimmen bei der Abstimmung hätten berücksichtigt werden müssen.
Wie sich aus § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG ergibt, sind bei einem Beschluss alle Wohnungseigentümer und damit auch die Stellplatzeigentümer als Teileigentümer (§ 1 Abs. 3 und 6 WEG) stimmberechtigt. Von dem gesetzlichen Regelfall des Kopfstimmrechts kann durch Vereinbarung abgewichen werden und stattdessen - wie hier in § 14.6 TE - das Objektstimmrecht vereinbart werden. b) Dies legt - wenn auch unausgesprochen - das Berufungsgericht seiner rechtlichen Beurteilung richtig zugrunde, meint aber, die Stellplatzeigentümer seien aufgrund der Regelung in § 14.6 TE von der Stimmrechtsausübung zu TOP 4 und 5 ausgeschlossen, weil es hierin nicht um "Angelegenheiten der Tiefgarage" gehe und diese Stimmrechtseinschränkung wirksam sei. Jedenfalls letzteres ist rechtsfehlerhaft.
Grundsätzlich ist es allerdings möglich, das Stimmrecht der Sondereigentümer durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG objektbezogen zu beschränken (hier: "Angelegenheiten der Tiefgarage"). Der Umfang der Beschränkung muss sich eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen. Dies gilt auch für den Umfang des Stimmrechts, das zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten der Wohnungseigentümer gehört. Verbleiben bei der gebotenen objektiven Auslegung einer entsprechenden Klausel nicht aufklärbare Zweifel über deren Inhalt, ist die beabsichtigte Einschränkung unwirksam. So verhält es sich hier.
Da die Klausel so verstanden werden kann, dass sie auch das Stimmrecht separater Stellplatzeigentümer auf "Angelegenheiten der Tiefgarage" beschränkt, erweist sie sich jedenfalls im Hinblick auf den Beschlussgegenstand von TOP 4 als nichtig. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird, und dass das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet. Hiergegen verstoßende Regelungen sind nach § 134 BGB nichtig. Auch eine Vereinbarung, nach der bestimmte Wohnungs- bzw. Teileigentümer (hier: Stellplatzeigentümer) im Hinblick auf die Verwalterbestellung oder die auf Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bezogenen Beschlüsse kein Stimmrecht haben, ist nichtig, weil das Stimmrecht im Hinblick auf Beschlussgegenstände dieser Art nicht rechtswirksam abbedungen werden kann.
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Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen einer Betriebs- und Immobiliengesellschaft mbH, die Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist. § 14.6 der in der Teilungserklärung (TE) enthaltenen Gemeinschaftsordnung regelt Folgendes:
"Zum Stimmrecht: In Abweichung zum gesetzlich vorgeschlagenen Kopfprinzip entfällt auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme ohne Rücksicht auf die Größe des zu ihm gehörenden Miteigentumsanteils. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen wie er Eigentümer von separaten Raumeinheiten ist. Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage (Teileigentümer) haben nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen, wie er Eigentümer von separaten Kfz-Stellplätzen ist."
In der Eigentümerversammlung vom 21.12.2022 wurde unter TOP 4 "der Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan 2023 und Folgemonate" beschlossen. Der Beschluss wurde laut Protokoll von der Mehrheit der auf die Wohnungseigentümer entfallenden Stimmen angenommen. Die Stimmen der Stellplatzeigentümer wurden nicht gezählt. Unter TOP 5 wurde mit den gleichen Mehrheitsverhältnissen ein weiterer Beschluss des Inhalts gefasst, dass der Einbau einer Briefkastenanlage geduldet werden solle. Auch insoweit blieben die Stimmen der Stellplatzeigentümer unberücksichtigt. Gegen diese Beschlüsse wendet sich der Kläger mit seiner Beschlussmängelklage, die er - soweit von Interesse - darauf stützt, dass die Stimmen der Stellplatzeigentümer nicht berücksichtigt worden sind.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Urteil des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Jedenfalls im Hinblick auf TOP 4 (Beschlussfassung über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans) erweist sich die in § 14.6 TE enthaltene Einschränkung des Stimmrechts der Stellplatzeigentümer entgegen der Auffassung des LG als nichtig, so dass deren Stimmen bei der Abstimmung hätten berücksichtigt werden müssen.
Wie sich aus § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG ergibt, sind bei einem Beschluss alle Wohnungseigentümer und damit auch die Stellplatzeigentümer als Teileigentümer (§ 1 Abs. 3 und 6 WEG) stimmberechtigt. Von dem gesetzlichen Regelfall des Kopfstimmrechts kann durch Vereinbarung abgewichen werden und stattdessen - wie hier in § 14.6 TE - das Objektstimmrecht vereinbart werden. b) Dies legt - wenn auch unausgesprochen - das Berufungsgericht seiner rechtlichen Beurteilung richtig zugrunde, meint aber, die Stellplatzeigentümer seien aufgrund der Regelung in § 14.6 TE von der Stimmrechtsausübung zu TOP 4 und 5 ausgeschlossen, weil es hierin nicht um "Angelegenheiten der Tiefgarage" gehe und diese Stimmrechtseinschränkung wirksam sei. Jedenfalls letzteres ist rechtsfehlerhaft.
Grundsätzlich ist es allerdings möglich, das Stimmrecht der Sondereigentümer durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG objektbezogen zu beschränken (hier: "Angelegenheiten der Tiefgarage"). Der Umfang der Beschränkung muss sich eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen. Dies gilt auch für den Umfang des Stimmrechts, das zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten der Wohnungseigentümer gehört. Verbleiben bei der gebotenen objektiven Auslegung einer entsprechenden Klausel nicht aufklärbare Zweifel über deren Inhalt, ist die beabsichtigte Einschränkung unwirksam. So verhält es sich hier.
Da die Klausel so verstanden werden kann, dass sie auch das Stimmrecht separater Stellplatzeigentümer auf "Angelegenheiten der Tiefgarage" beschränkt, erweist sie sich jedenfalls im Hinblick auf den Beschlussgegenstand von TOP 4 als nichtig. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird, und dass das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet. Hiergegen verstoßende Regelungen sind nach § 134 BGB nichtig. Auch eine Vereinbarung, nach der bestimmte Wohnungs- bzw. Teileigentümer (hier: Stellplatzeigentümer) im Hinblick auf die Verwalterbestellung oder die auf Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bezogenen Beschlüsse kein Stimmrecht haben, ist nichtig, weil das Stimmrecht im Hinblick auf Beschlussgegenstände dieser Art nicht rechtswirksam abbedungen werden kann.
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